הנקראות ביותר

"אם העשירים לא יגורו בתל-אביב, לאן הם ילכו?"

רחל רמתי, האדריכלית הראשית של ניו-יורק לשעבר וישראלית במקור, מגלה בראיון בלעדי ל"גלובס" מי בעיניה המגדל הכי מוצלח בתל אביב (לא עזריאלי), מה הרחוב הכי טוב בעיר (לא שינקין) ומסבירה מדוע אין בשדרה החמישית דוכני מק'דונלדס ובנקים (לא מה שחשבתם)

רחל רמתי / צילום: איל יצהר
רחל רמתי / צילום: איל יצהר

"לאף ראש עיר אין מספיק כסף לעשות מה שהוא רוצה, ולכן הוא צריך להתחבר עם אנשי נדל"ן. אין קונפליקט בין עיר טובה לבין טובת היזמים. צריך לבנות את הגשר משני הכיוונים - מצד הקבלנים שיכירו את הערך והיתרונות של תכנון עירוני טוב למען הציבור כולו, ומצד האדריכלים שצריכים ללמוד את שפת היזמים והאינטרסים שלהם. אבי, מיכאל שנץ, היה קבלן תל אביבי, ואני הלכתי ללמוד באוניברסיטת פראט ואחרי כן בהרווארד, כי האמנתי שאוכל לשנות את העולם כמתכננת ערים. אני מאמינה שהקשר בין אדריכלים ומתכננים לבין יזמים יכול להיות פורה ולעבוד לטובת התושבים. התחלתי לעבוד כאדריכלית זוטרה במחלקת התכנון בעיריית ניו יורק והתקדמתי עד לתפקיד האדריכלית הראשית. העיר ניו יורק מוכיחה הכי טוב כמה קשר בין יזמים לאדריכלים עובד לטובת עיר".

הצד האטום של הבימה

"אני לא נגד אדריכלות, אני נגד היחס השכיח שלה לרחוב. יש בארץ אדריכלים נהדרים, אבל אדריכלות טובה אינה מסתפקת בכך שבניין עצמו הוא טוב. מבנה יכול להיות מרשים מאוד ואפילו מוצלח בתכנון הפנימי ובחזיתות האסתטיות, אבל אם הוא לא מתקשר לסביבה, אם קומת הרחוב שלו אינה מתפקדת ואינה תורמת לעוברים על ידו - אין זו הצלחה אדריכלית. כך למשל תיאטרון הבימה. אני לא מתייחסת למידת המוצלחות של המבנה, אבל הצד המערבי שלו אטום ולא מתייחס לרחוב. לאף אחד לא נעים לעבור שם, ואיש לא רוצה ללכת לידו. למה לא פתחו את הקיר וסידרו שם קפה וחנויות?"

הולך הרגל קובע

"חוקת הבנייה של ניו יורק אינה מבוססת על טיב המבנים. עקרונות היסוד שלה אינם סוג הבניינים או גובהם, כי אם מקומו של הולך הרגל והחשיבות שלו למרקם החיים העירוני. ממש לא מקרה שנעים ללכת במנהטן. התכנון מקדיש תשומת לב רבה לכך שהעיר תהיה אטרקטיבית עבור ההולכים. כך למשל יש שמירה על מה שמכונה 'מסדרונות נוף', שתכליתה להשאיר בכל רחוב פתח לכיוון המים שמקיפים את מנהטן".

בלי מזון מהיר

"חוקי התכנון לא מתייחסים רק לגובה שמותר לבנות ולשימושים, הם יורדים לפרטים של הפעילויות שמותרות ברחוב ועד לרמה של סוג העסקים שיהיו בקומה שבה הולכים האנשים. אין זה מקרי שאין בשדרה החמישית בנקים, אין מזון מהיר ואין סוכנויות נסיעות. אסור לפתוח עסקים כאלה שם. הרציונל הוא שסוג עסקים כזה לא נותן הרבה למשתמש ברחוב, והכללים האלה לא נתונים למשא ומתן. זה חוק".

השלט יותר יקר מהבניין

"על שכבת השימושים המותרים, יש שכבת תכנון נוספת שמתייחסת לצביון האזור שבו המבנה ניצב. יזמי נדל"ן שבנו בטיימס סקוור התלוננו על החוק שהכריח אותם להשאיר בחזית הבניינים את שלטי החוצות הגדולים. היזמים טענו שהשלטים פוגעים בדימוי של הבניין וגורמים לו להיראות מיושן. העירייה מצדה דרשה את הצבתם של השלטים בטענה שהדבר שומר על הצביון המיוחד של האזור. הוויכוח הגיע לבית המשפט, והעירייה זכתה. צחוק הגורל הוא שהיום השווי של השלטים בטיימס סקוור, הנובע מההכנסות שהם מניבים, גדול מההכנסות שמניב השטח הבנוי בבניינים שעליהם השלטים מותקנים".

חתונה קתולית עם כיסא

"המרחב הציבורי של העיר חשוב לא פחות מבנייניה. לכן חוקי הבנייה צריכים להתייחס אליו בפרוטרוט. הכללים בחוקי התכנון לא צריכים להסתפק בגובה בניין, סוג חזיתות וכיוצא בזה, אלא במרחב שתחתיו ובקשר והיחס שלו להתרחשות העירונית מכל עבריו. היזמים שבונים במנהטן נשארים מחויבים למה שקורה בקומת הרחוב של הבניין שבנו. בין אם זה לובי גדול וכסאות, מזרקה, צמחייה וכיוצא בזה - זו חתונה קתולית. היזם מחויב לתחזוקה השוטפת ולקיומם לאורך זמן, גם לתקן ולקנות כיסאות אם מישהו סחב אותם מהשטח".

הקפצת ערך לנכסים

"אזור הבורסה ברמת גן הוא דוגמא קלאסית לחוסר תכנון משווע. אזור מסחר, משרדים ומגורים, צפוף, מעורב שימושים, אבל אף אחד לא חשב לתכנן את הפעילות בין המבנים. אין מרחב ציבורי אחד שנעים לשהות בו, אין שום חיבור בין הבניינים, לא נעים ללכת בסביבה, ואין מה לעשות כשיוצאים לרחוב. מרחב ציבורי מפותח סביב בניין מעלה את הערך שלו. זה דבר שברור לכל מי שבונה בניו יורק. הנדל"ן הכי מניב במנהטן הוא זה שליד הסנטרל פארק וזה שליד המים. הפיתוח של בריאנט פארק וההיי-ליין (טיילת לאורך פסי הרכבת הישנים בדרום מערב מנהטן שעמדה בפני הריסה ובלחץ תושבים נהפכה לשטח ציבורי מפותח - מ.מ) הקפיץ את ערכי הנדל"ן המסחרי והנדל"ן למגורים בסביבתם באופן יוצא מן הכלל".

משבר 11/9

"בשנות ה-70, אחרי שלושה עשורים של תכנון שפנה למכונית הפרטית, גרסו את כל תוכניות הפיתוח של העיר, השליכו לפח, והתחילו הכול מחדש. הבון טון היה התיאוריות של האורבניסטים ג'ין ג'ייקובס ו-וויליאם ווייט (Whyte). גישה של זרימה חופשית בין כל החלקים בעיר, פתיחות מרבית וגישה לכל מקום. אז בא הפיגוע ב-11 בספטמבר 2001 וטרף את כל הקלפים. זו התמודדות חדשה. תכנון של בנייני ציבור ושטחי ציבור תחת הפחד שהאירוע הנורא ההוא הפיץ".

חניונים ירוקים

"לפי החוקה במנהטן, מותר לבנות חניות רק ל-20% מדירות המגורים, לא יותר. התוצאה היא שלא בונים חניונים, כי זה לא כלכלי - ההוצאה על זה כל כך גדולה, ואין לזה ביקוש שיצדיק את ההשקעה. ובכלל, אם כבר בונים חניונים, אז לפחות שיעשו אותם נעימים. שיהיה בהם אור, ואוויר, ואולי צמחייה ירוקה. שיהיה מה לעשות בהם, חוץ מללכת חצי קילומטר ולראות רק עוד מכונית ועוד מכונית. גם החניון הוא מקום, מרחב ציבורי, סביבה שאנשים שוהים בה".

מגדל בלי תחתית

"הדבר שהכי מפריע לי בתל אביב הוא היחס למרחב הציבורי. העיר מתפתחת, בונים מגדלי יוקרה, אבל אף אחד לא שואל את עצמו מה קורה למרגלותיהם. אדם קונה דירה ב-10 מיליון שקל, או דולר, וכשהוא יורד למטה לרחוב, כל הפאר והיופי וההשקעה נעלמים בגלל מה שנמצא שם. אני שומעת שיש מחאה נגד הבנייה לגובה בתל אביב. המאבק לא צריך להיות נגד הגובה, אלא בעד התחתית. צריך לחץ ציבורי שיחייב את היזמים לפתח את החלק התחתון של הפרויקט שלהם. להוסיף להם אחוזי בנייה בתמורה לכך. בחנתי דירות לקנייה כאן, גם במגדלים, ודיכא אותי שהיציאה מהמגדל היתה לאורך קיר שלא קורה בו כלום. יוצא דופן מהבחינה הזו הוא מגדל רמז, אשר בעיני הוא המגדל הכי מוצלח בתל אביב".

המגדל, התינוק והמים

"אי אפשר להתווכח עם ההצלחה של תל אביב. היא מושכת תיירים, המסעדות עובדות, המסחר מתחזק, יש אופרה, פילהרמונית, תיאטרון, יש פה כוח קנייה שאי אפשר להתעלם ממנו, ואי אפשר להפריד את את כל אלה מהתפתחות של מגורי יוקרה. צריך להיזהר מסיסמאות. המחאה נגד המגדלים היא זריקת התינוק עם המים. 'לא רוצים פה עשירים', אומרים המוחים. ואני שואלת: אם העשירים לא יבואו לגור בתל אביב, לאן הם ילכו? אם יעברו לגור בניו-יורק, זה יותר טוב?".

גובה נכון במקום הנכון

"בניו יורק בונים לגובה, במבנים צמודים זה לזה. בארץ מקדשים את ארבעת כיווני האוויר, אבל מה עוזרים ארבעה כיוונים, אם מכל צד מציצים לחדר השינה או למרפסת של השכן? בתל אביב צריך לבנות לגובה לאורך השדרות, כי הן רחובות שהמרחק בין הבתים בהם רב יותר. בין השדרות, יש לשמור על בנייה נמוכה. כך זה גם בניו יורק, בפינות הרחובות הגדולים בונים מגדל, ומאחור נשמרים בתי הלבנים הנמוכים. הבנייה לגובה בשדרות תחזק אותם, כי תביא אליהן את הצפיפות המבורכת שהשדרה יכולה להכיל, ויותר קשה לתחזק אותה ברחוב הקטן והצר שמאחוריה".

דפנות הרחוב

"דפנות רחוב פעילות הן הכלל הראשון בחוקי התכנון העירוני. את הפעילות יוצרים למשל באמצעות כניסות לבניינים מהרחוב, עירוב שימושים וחלונות ראווה של חנויות. אנשים מסתכלים בחלונות הראווה גם כשהחנות סגורה. קיר אטום כמו ב'הבימה' ובמגדלים שונים שנבנו בתל אביב, פוגעים ברחוב. בניו יורק יש אפילו חובה לנטוע עץ כל שבעה מטר ברחוב, והחוק הוא שהעץ צריך להיות נטוע בקרקע, לא בתוך אדנית או בתוך עציץ".

מדרכות במקום כבישים

"בשנות ה-50 היו מגדילים בערי ארה"ב כבישים על חשבון המדרכות. היום עושים בדיוק הפוך, מגדילים עוד ועוד את השטח המוקדש להולכי הרגל, על חשבון הקרקע המוקדשת לתנועת מכוניות. זה מהלך שרואים בכל הרחובות בניו יורק, והערך שלו אדיר. זה מחזיר את ההשקעה בגדול, בתנועת אנשים, בפעילות מסחרית, בהכנסה הישירה לעסקים שהמדרכות לידם התרחבו, בביטחון ובבטיחות ברחוב".

החמצת מדינה

"אין בתל אביב עוד מקום כמו כיכר המדינה. העירייה היתה צריכה להעביר את זכויות הבנייה ממנה לאזורים אחרים בעיר, שבעלי הקרקע ינצלו אותן, ולהשאיר את הכיכר כשטח ציבורי פתוח לטובת התושבים, לטובת פארק ירוק או כיכר בנויה ופתוחה. מה יצא לעיר אם יבנו בכיכר המדינה עוד מגדלים?"

קשת וחצי

"שימור הוא לעולם מהלך מסובך ומעכב ואף עוצר פיתוח. אם כבר משמרים צריך לשמר סביבה, תוכן של שכונה או אזור בעיר. לא מקטע קטן ספציפי, מבנה אחד או חזית או קומה. ניקח כדוגמא את כיכר השעון ביפו. שימרו בה כמה בניינים, הוסיפו קשת וחצי למבנה המשטרה, זה לא שימור, זה פאסאד. נכון, יש לחץ מצד יזמי הנדל"ן, אבל היה בניין משגע, כיכר יפהפייה - אפשר לראות בתמונות מתחילת המאה כמה יפה היתה - שילמו את 'מס' השימור אך קלקלו את הכניסה ליפו".

הדרך לנווה צדק

"דוגמא לפיתוח שגוי היא הקצה הדרומי של רוטשילד. במקום לשמר את השדרה, למשוך אותה עד הסוף ולחבר כך את נווה צדק לעיר, פרשו את הכיכר מתחת למגדלים וייצרו בלגן אורבני. גם המגדל של בנק לאומי בשדרות רוטשילד הוא מבנה יפה, אך לא ברור לשם מה נפתחה הרחבה שתחתיו. במקרה הזה הגדירו מרחב ציבורי שלא מנוצל לטובת כל דבר. זה אמנם שטח ציבורי פתוח, אך מבוזבז".

הרחוב הכי יפה בעיר

"אני מודאגת מעתידו של רחוב אלנבי. יש בו אדריכלות בניינים נהדרת, קומה מסחרית ופעילה לתפארת, מדרכות רחבות, צל, יציאה לים ומרגישים בו את הבריזה כשהולכים בו. אלנבי מתוכנן בקנה מידה אנושי ומצויד בתשתיות שמתאימות להולכי רגל, בקיצור - כל מה שצריך לרחוב עירוני מצוין. יש להגדיר אותו כסביבה לשימור. אם יבואו קבלנים ויבנו באלנבי מגדלים - ויש כבר תוכניות - בלי להתייחס לאיכויות הקיימות של הרחוב, זה יהרוס את אלנבי ואנחנו נאבד את הרחוב הכי מוצלח בעיר, שהיום הוא הרחוב הכי מוזנח בה. עם תמריצים נכונים ליזמים אפשר בקלות להחזיר לאלנבי את יופיו המקורי, ואז כולם ירוויחו: העיר, הדיירים החדשים והיזמים שיבנו בו במסגרת ההתחדשות העירונית".

המקום המרכזי

"במנהטן יזמים שבנו על יד תחנות הרכבת התחתית חויבו לשלב את הכניסה לתחנה בפיתוח הבניין שלהם. כך, במקום הירידה מהרחוב במדרגות צרות קיבלנו מרחבים ציבוריים פתוחים ומזמינים שמעורבים במסחר ומשרתים את הסביבה בשימושים שונים: מקומות לנוח על כיסאות סביב שולחנות ועוד. באירופה, תחנות הרכבת הם המקומות הכי חשוב מבחינה ציבורית. הלוואי ובניית תחנות הרכבת התחתית שנבנית עכשיו יתוכננו תוך הבנת הפוטנציאל הזה".

צ'יץ' לא דיבר איתי

"כשהחליטו להרוס את כיכר צינה דיזנגוף ולהעביר את הכביש תחתיה, התנגדתי ואמרתי על כך דברים חמורים. כתבתי ש'זה נורא מה שעשו לכיכר'. צ'יץ' (שלמה להט, ראש העיר דאז), רצה להרוג אותי ולא דיבר איתי הרבה מאוד זמן. אחרי שנים הוא התנצל, ואמר לי באופן אישי שצדקתי".

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
אני מאשר/ת קבלת תוכן פירסומי מגלובס
נושאים נוספים בהם תוכל/י להתעדכן
גלובס טק
נתוני מסחר
שוק ההון
נתח שוק
דין וחשבון
הסיפורים הגדולים של השבוע
מטבעות דיגיטליים
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
עקבו אחרינו ברשתות