ביזיון נדל"ני: 1,635 דירות לקראת אישור אחרי 22 שנה

השכונה החדשה, רובע אריאל שרון, במערב קריית אונו תכלול גם שטחי מסחר ותעסוקה, והיזמים אינם מודאגים מהתחרות במתחם קריניצי ■ ראש העירייה: "זה העוגן הכלכלי של העיר; להערכתי תוך שנתיים תוכל להתחיל הבנייה"

השכונה החדשה המתוכננת במערב קרית אונו/הדמיה יסקי-מור- סיון אדריכלים
השכונה החדשה המתוכננת במערב קרית אונו/הדמיה יסקי-מור- סיון אדריכלים

רבות דובר על כך שהביורוקרטיה הישראלית, ובעיקר מוסדות התכנון, גורמים לכך שאישור תוכניות בנייה נמשך הרבה יותר מדי. הדבר נכון בנוגע למיזמים של פינוי-בינוי וגם לתוכניות פשוטות לכאורה. הליכי ההתנגדויות ופרוצדורת האישורים הנדרשת, מובילים לכך שרק עשרות שנים לאחר שתוכנית הוגשה לראשונה, היא מבשילה לכדי ביצוע.

דוגמא מובהקת נמצאת בלבו של אזור המרכז, אזור ביקוש מהמעלה הראשונה, שבו תוכנית לרובע מגורים, מסחר ותעסוקה נמצאת כעת בישורת האחרונה, וזאת "רק" 22 שנה לאחר שהוגשה לראשונה למוסדות התכנון. מדובר בתוכנית לרובע אריאל שרון בקריית אונו, שהתוכנית המלאה לפיתוחו ובנייתו נחשפת כאן לראשונה.

התוכנית ממוקמת על 320 דונם ממזרח לכביש מספר 4 (מחלף בר-אילן), מדרום לכביש 471 ולאוניברסיטת בר-אילן, מצפון לכפר אז"ר ולרמת-גן וממערב לשכונת גני אילן בקריית אונו, וכוללת שטחי מגורים, מסחר ותעסוקה. עם אישורה הסופי ייבנו בה 1,635 דירות במגדלים בני 30 קומות ויותר, ושטחי מסחר ותעסוקה בהיקף 125 אלף מ"ר (שטח עיקרי). על-פי התוכנית, 20% מהדירות שייבנו בה יהיו דירות קטנות בשטח עד 75 מ"ר.

כפר אז"ר התנגד

"אני מטפל בתוכנית מאז 1992", מספר האדריכל ד"ר קובי יסקי, שותף ביסקי, מור, סיון אדריכלים, "והיא נולדה מהצורך של מע"צ להפקיע חלקים מהשטח לטובת בניית הצומת. באותן שנים העדיפו לא לשלם פיצויים לבעלי הקרקע, שרובם פרטיים, והגיעו להסדר להפשרת קרקע סמוכה ומתן זכויות בנייה במקום".

לאחר אישור תוכנית המתאר קודמו בנפרד 4 תוכניות מפורטות בנוגע לכל אחד מהמגרשים. שניים מהמגרשים שייכים לאנשים פרטיים, והיו פרדסים גדולים בעבר, פרדס פרומה ופרדס גורביץ. השטח של כל אחד מהם, לאחר הפקעות, מסתכם ב-45.4 דונם ו-93.4 דונם. מגרש נוסף שייך לכמה בעלים פרטיים ושטחו 26.6 דונם, והמגרש הרביעי הוא 109 דונם שייך למדינה ומנוהל על-ידי רמ"י.

"את התוכנית החלו ליזום בעלי הקרקע הפרטית, בעלי הפרדסים שלפני ההפקעות היו בעליהם של 110 דונם כל אחד", ממשיך ומספר יסקי, "תוכנית מתאר אחת אושרה לכל השטח ואחר כך החלו לעבוד על התוכניות המפורטות. את התוכנית המתארית אישרו ב-2008 והיו לא מעט התנגדויות, הרבה מהן מצד כפר אז"ר. באותו זמן שטח התוכנית היה שייך לרמת-אפעל ולא לקריית אונו".

בדברי יסקי מסתתרים הסברים לכך שנדרשו לא פחות מ-22 שנים לאשר את התוכנית: בין אישור תוכנית המתאר לבין העבודה על התוכניות המפורטות קודמה ואושרה תוכנית נוספת - 'תוכנית צל' שהתייחסה לתחבורה, ובמקביל היה צורך להמתין גם לאישור תוכנית האב של קריית אונו לשם קביעת מבני הציבור בתוכניות המפורטות.

נכון להיום נמצאות 4 התוכניות בשלבים מתקדמים לקראת אישור. החלק שנמצא בבעלות המדינה ומנוהל על-ידי רמ"י הוא המתקדם ביותר, ובו התוכנית כבר הופקדה ודיון בהתנגדויות כבר נערך. בין שתי התוכניות הגדולות הצמודות, אחת פורסמה להפקדה והשנייה לקראת הפקדתה, והתוכנית הרביעית שבה הזכויות שייכות למספר בעלים פרטיים רב, נמצאת לקראת הפקדה. כשתוכנית השטח של רמ"י תאושר, סביר להניח שתוך זמן קצר יצאו מכרזים לקבלנים.

"לא יהיה שבס"

"אנחנו מקדמים את התוכנית במהירות האפשרית", אומר ראש עיריית קריית אונו ישראל גל. "זה עוגן כלכלי של העיר ולהערכתי תוך שנתיים תוכל להתחיל הבנייה. החברה הכלכלית של העיר עובדת על התכנון והיא תהיה אחראית גם על הפיתוח. ואפילו נחתמו כבר כמה עסקאות בשטח עם בעלי הקרקע".

קופת העירייה צפויה להתעשר בצורה ניכרת מהתוכנית, בשל ההיקף הגדול של שטחי המסחר והתעסוקה. בנוגע למגורים מכריז ראש העיר כבר עתה שמספר הדירות בתוכנית הוא סופי, וכי אין בכוונתו לאשר "הקלת שבס" בעתיד. התוכנית כוללת בנייה של היכל תרבות עירוני בשכונה, וזה עוד רווח שיצמח ממנה לעירייה.

בשטח כבר נחתמה עסקה לרכישת זכויות למגורים על-ידי חברת קרסו נדל"ן ועסקה לבנייה משולבת של מגורים מסחר ותעסוקה, על-ידי קנדה ישראל.

"נכנסנו לתמונה לפני שנתיים", מספר דן פרנס, מנכ"ל חברת קרסו נדל"ן שביצעה עסקת קומבינציה מול בעלי הקרקע. "התוכנית המתארית כבר הייתה מאושרת וטיפלנו בתוכנית המפורטת. על-פי התוכנית נוכל לבנות במקום 742 דירות בשישה מגדלים בני 32 קומות. 20% מהדירות יהיו קטנות על-פי דרישת משרד הפנים. השאיפה שלנו היא להתחיל בשיווק מיד כשיגיע אישור סופי לתוכנית".

לא רחוק מהשכונה החדשה המתהווה כעת בקריית אונו ניצבת שכונה חדשה אחרת שנמצאת בשלב מתקדם בהרבה - משולש קריניצי. זהו שטח ששייך לעיר השכנה רמת-גן, וגם תהליכי התוכנית שאושרה לגביה, נמשכו שנים רבות. חברות הבנייה החלו בשיווק לפני שנה בדיוק. מעט לפניהם יצאה גם קבוצת רכישה לשיווק דירות באותה שכונה. השכונה כולה כוללת כאלף דירות. פרנס אינו מודאג מתחרות עם השכונה הסמוכה וסבור שפער הזמנים בין שתי התוכניות מהווה דווקא יתרון: "אין ספק שתהיה תחרות בין שני האזורים, אבל תחרות זה דבר חיובי. בכל האזור יש מחסור גדול בדירות, וזו התמונה הגדולה שמסתכלים עליה. העובדה שמשולש קריניצי כבר משווק, עשה לנו חלק מעבודת הפרסום והעלה את המודעות לאזור כולו. זה לא מקום חדש ולא מוכר שצריך לשווק מאפס וזה יתרון.

"קשה לי להגיד היום מה יהיו המחירים, כי להערכתי לא נתחיל בשיווק בחצי השנה הקרובה אבל אני מניח שהם יהיו דומים למחירים בשכונה הסמוכה".

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988