S&P מספקת רוח גבית להנפקות האמריקאיות בתל-אביב

שטפון הנדל"ניסטים שמגיעים מארה"ב לגייס חוב בתל-אביב מתגבר, ובחברת דירוג האשראי S&P מעלות מספקים תחזית ורודה מאוד למי שרוצה להצטרף להשקעה בתחום הכי חם - דירות להשכרה בניו-יורק

דירה להשכרה במנהטן / צילום: רויטרס
דירה להשכרה במנהטן / צילום: רויטרס

אם לא יהיו הפתעות, בחודש הקרוב יגייסו נדל"ניסטים (ויהודים חמים כמובן) מניו יורק כ-2 מיליארד שקל בבורסה של ת"א. מדובר בגל נוסף, חלק משיטפון של מנפיקים שזורמים בחודשים האחרונים לבורסה המקומית ויוצאים עם כסף זול, לסחורה שנמצאת הרחק מעבר לאוקיינוס.

סקירה של חברת S&P מעלות שהגיעה ל"גלובס" מספקת רוח גבית למגמה הגוברת. עם זאת, כדאי לזכור שחברת הדירוג - שדירגה חלק מאשראי אותן מנפיקות - היא בעלת אינטרס מובהק לעידוד המגמה, ודאי על רקע היובש בגזרה המקומית. מנהל תחום חברות נדל"ן ותעשיות קלות עופר עמיר והאנליסט אייל עברון מציינים בסקירה הענפית כי בשוק הדירות להשכרה בניו יורק "ההיצע אינו מדביק את הביקוש".

68% בשכירות

ב-S&P צופים שעד סוף שנת 2014 יצטרפו 3-4 חברות נוספות הפועלות בתחום הדיור להשכרה לשוק האג"ח המקומי. עברון ועמיר מציינים כי רוב חברות הנדל"ן למגורים שהנפיקו או עתידות בחודשים הקרובים להנפיק אג"ח לציבור הן חברות נדל"ן מניב הפועלות בניו יורק רבתי, "אחד משוקי הנדל"ן המפותחים והמגוונים ביותר בעולם. שוק כזה מאפשר לכל אחת מהחברות להתמקד בנישת פעילות המתאימה לה, דבר שמספק למשקיעים גיוון נוסף".

להערכת כלכלני S&P, מלאי הדירות בשוק הדיור להשכרה בניו יורק אינו מספיק להכיל את הגידול בביקוש, אשר התחזק משמעותית בשלוש השנים האחרונות, בעיקר בברוקלין, בקווינס ובמנהטן.

רוב תושבי העיר ניו יורק, בניגוד לשאר הערים בארה"ב, אינם מחזיקים בתים בבעלותם. על פי ה- HVS (ראשי תבות של Housing and Vacancy Survey), שוק הדירות להשכרה מהווה למעלה מ-68% ממלאי הדירות בעיר, כמעט פי שניים מחלקן היחסי של הדירות להשכרה בארה"ב כולה.

35% הולך לשכירות

אוכלוסיית העיר (מנהטן, ברוקלין, ברונקס, קווינס וסטאטן איילנד) מונה כ-8.4 מיליון תושבים ויש בה כ-3.2 מיליון יח"ד, מתוכן 2.2 מיליון מושכרות. חלק הארי של הדירות להשכרה הוא תחת השכרה מפוקחת ("Rent regulated"), בשונה מרוב הערים בארה"ב.

היצע הדירות בניו יורק גדל כיום במגוון רחב של דרכים: בנייה חדשה, שיקום של מבנים והמרת מבנים לשימוש למגורים. אף שבשנת 2013 חלה עלייה במספר היתרי הבנייה זו השנה הרביעית ברציפות, מספרם היה עדיין נמוך בכ-16 אלף לעומת 2008, שבה נרשם שיא של 36 שנים (34 אלף יחידות דיור).

בשורה התחתונה, בשנים האחרונות נוספו בכל שנה לעיר בממוצע כ-77 אלף תושבים חדשים (כתוצאה מיילודה טבעית והגירה נטו), לעומת כ-15 אלף יחידות דיור חדשות. תחת חישוב ממוצע של 2-3 דיירים ליחידת דיור (בהתאם לרובע), מעריכים עברון ועמיר כי ברובעים ברוקלין, קווינס, מנהטן וברונקס מספר הדירות שנבנות מספק רק כמחצית מהביקוש.

היצע הדירות בעיר גדל אם כן בקצב אטי. המשבר הפיננסי הביא לירידה בבנייה למגורים, שוקי האשראי האטו את היקף ההלוואות הדרושות לתוספת בנייה והוריקן סנדי גרם ב-2012 לנזקים בבתים רבים במטרופולין ניו יורק.

מעבר לכך מציינים בחברת הדירוג, היצע הדיור החדש בעיר ניו יורק מוגבל על ידי עלות הבנייה הגבוהה. בשכונות רבות בעיר שווי הקרקע נמצא ברמות שיא, וניו יורק גם נחשבת לאחד משוקי הבנייה היקרים ביותר בארה"ב. בשל ירידה פרמננטית במספר הבניינים הנבנים בניו יורק, שהחלה עוד לפני המשבר של 2009, חלה מגמת עלייה במספר הממוצע של יחידות דיור בבניינים החדשים (בנייה צפופה יותר). על אף המאמצים של קברניטי העיר להגדיל את היצע הדירות, בדגש על דיור בר השגה, בחברת הדירוג צופים שההיצע לא ידביק כאמור בטווח הנראה לעין את הביקוש הגדל. משום כך, העלייה בשכר הדירה בעיר צפויה להימשך, ושיעורי התפוסה הגבוהים יישמרו.

עקב העלייה בביקוש ובשכר הדירה, אזורים שונים בעיר שנחשבו משך שנים אזורים שמאופיינים בעבריינות וונדליזם, הופכים בהדרגה אטרקטיביים יותר. זאת, משום שהתושבים הוותיקים מתקשים במימון שכר הדירה המאמיר ונדחקים אט אט אל מחוץ לעיר.

שיעורי התפוסה הגבוהים לאורך זמן (קרוב ל-100%) מחזקים את מגמת העלייה בשכ"ד, שאינה תואמת את העלייה בשכר. כיום, בדומה לשנים האחרונות, מהווה שכר הדירה יותר מ-35% מהשכר של שוכרי הדירות, מהשיעורים הגבוהים בארה"ב.

ב-S&P רואים מגמות אלו "כגורם התומך בהערכת סיכוני האשראי של החברות המדורגות, הפועלות בשוק ההשכרה בניו יורק".

"המגמה החיובית ממתנת הסיכון המובנה בייזום"

מלבד חברות הנדל"ן המגייסות כסף כנגד סל דירות להשכרה, ישנם יזמים ניו יורקיים - כמו גארי ברנט (אקסטל) ואחרים - שמגיעים לפה כדי לגייס חוב עבור הקמת מגדלי מגורים. ב-S&P מדגישים כי הסיכון הענפי של יזמות למגורים (דירות למכירה) גבוה משמעותית מהסיכון הענפי של נדל"ן מניב (נכסים להשכרה).

בהתבסס על ניתוח שביצעה S&P, מאז 1972 חוו היזמים ירידה ממוצעת בהכנסות מהשיא לשפל של כ-20% בתקופות מיתון. בשלוש תקופות מיתון, הירידה בהכנסות חרגה משמעותית מ-20%, והירידה החדה ביותר (צניחה של 45%) התרחשה בשפל האחרון (2007-2009). במקביל, היזמים חוו ירידה ממוצעת של 26% בשיעור הרווח התפעולי, עם צניחה של 55% במיתון האחרון.

"הסביבה התחרותית וסביבת הצמיחה של הענף עשויה למתן או להקצין את ההשפעה הכוללת של המחזוריות על פרופיל הסיכון", הם מדגישים, "כך גם היזמיות למגורים הניו יורקיות שהנפיקו אג"ח בישראל נהנות מהמגמה הענפית החיובית הנובעת מהפער בין הביקוש הגבוה להיצע, מגמה שלהערכתנו ממתנת הסיכון שבייזום".

41 מיליארד דולר להקמת 200 אלף דירות ברות השגה

האם התכניות של רשויות העיר ניו יורק להגדלת היצע הדירות הזולות הן שיורידו את שכר הדירה?

ב-S&P מדגישים כי לעיריית ניו יורק ישנן כרגע כמה תוכניות דיור במימון ציבורי. תוכניות אלו הן בחסות מחלקת שימור הדיור ופיתוח בעיר (HPD) והחברה לפיתוח הדיור בניו יורק (HDC). ה-HPD מפעילה כמה תוכניות פיתוח של דיור בר השגה לתושבי ניו יורק מעוטי היכולת ובעלי שכר בינוני. ה-HDC מפעילה תוכניות כמו תוכנית דיור במחיר שוק לבעלי הכנסה נמוכה, המספקת מימון לדירות ששוכרים דיירים עם הכנסה של עד כ-60% מההכנסה החציונית באזור, וכן תוכנית להזדמנויות דיור חדשות, אשר מסייעת למימון הדיור לתושבי העיר בעלי הכנסה בינונית.

בשנת 2013 כללו התוכניות בחסות שני הגופים הללו כ-15.4 אלף דירות, מתוכן 10.8 אלף דירות בבניינים לשימור ו-4,600 דירות בהתחלות בנייה חדשות. הצפי לשנת 2014, על פי ה-HPD וה-HDC, עומד על כ-13 אלף יחידות דיור חדשות ומחודשות.

תוכניות אלו הן חלק מתוכנית רב שנתית שהחלה בשנת 2006, לבנייה ולשימור 165 אלף יחידות דיור בר השגה, בעלות כוללת של 8.5 מיליארד דולר שישרתו כחצי מיליון מתושבי העיר.

נכון לסוף שנת 2013, כותבים עמיר ועברון, ה-HPD וה-HDC מימנו כבר כ-160 אלף יחידות דיור, כמעט כל ההיקף שתוכנן. על אף הצלחת התוכנית, הגידול המתמיד של האוכלוסייה בעיר אילץ את ראש העיר ביל דה בלאזיו להודיע בתחילת מאי על תוכנית כוללת חדשה לעשר שנים לבנייה ולשימור של 200 אלף יחידות לדיור בר השגה, בהיקף כולל של 41 מיליארד דולר. רוב הדירות (58%) מיועדות לתושבים בעלי הכנסה נמוכה (42-67 אלף דולר למשפחה בת ארבע נפשות).

להערכתם, על אף המאמצים של קברניטי העיר להגדיל את היצע הדירות בעיר, בדגש על דירות בר השגה, ההיצע רחוק מאוד מלהדביק את הביקוש ולעודד הוזלה בשכר הדירה.

חלוקת יח
 חלוקת יח

שיעור התפוסה
 שיעור התפוסה

צרו איתנו קשר *5988