הנקראות ביותר

לרוב עולי אתיופי דירה משלהם - רובן בשכונות מוזנחות ועניות

על רקע חלומות למימוש פרויקטים של פינוי-בינוי ולאור פערי המחיר העצומים מול השכונות הסמוכות, מתחילים להגיע משקיעי נדל"ן לאותן שכונות ומספקים מעט אופטימיות נדל"נית וחברתית

תושב רמת אליהו בראשל"צ / צילום: תמר מצפי
תושב רמת אליהו בראשל"צ / צילום: תמר מצפי

על רקע הדיון הבלתי פוסק בעליית מחירי הדיור וצעדי הממשלה שנגוזו ברובן עם הקדמת הבחירות, נשכחו אוכלוסיות שעבורן מדובר בדיון כלל לא רלוונטי. רבים מבני העדה האתיופית החיים בארץ עומדים בתנאי תוכנית מע"מ אפס - שירתו בצבא ומבקשים לרכוש דירה ראשונה - אך לרובם אין כל יכולת להעמיד הון עצמי ולהוריהם אין אפשרות לעזור להם. גם אלה מביניהם שיש בבעלותם דירה, אינם יכולים לשפר דיור מפני שערך הנכסים שבבעלותם אינו מאפשר להם לעשות את הקפיצה הזו. שיעור גבוה מבני הקהילה מתגורר בכמה שכונות בערים שונות בארץ, שבהן ערכם הריאלי של נכסי הנדל"ן תקוע זה שנים.

מצבם הסוציו-אקונומי של עולי אתיופיה הוא תוצאה של נתונים היסטוריים ותרבותיים ארוכי זמן. אך שוק הנדל"ן אינו רק עוד סימפטום לפער שבין יוצאי אתיופיה לאוכלוסייה הכללית - הוא יכול להוות, בתנאים מסוימים ובהתערבות יזומה ולטווח ארוך מצד המדינה, חלק מן הפתרון המיוחל לשיקום חברתי וכלכלי של חבריה.

קליטה קשה

על פניו, ההשקעה של מדינת ישראל בשיכונם של בני העדה השיגה את מטרתה. מבצע סבסוד המשכנתאות שהוביל בתחילת שנות התשעים משרד הקליטה ושנמשך עד תחילת שנות האלפיים, הביא למצב בו לרוב הישראלים יוצאי אתיופיה יש כיום דירה בבעלותם.

אבל הבעלות על דירת מגורים לא הביאה עמה את בשורת האינטגרציה. שיכון לא מבוקר גרם להיווצרות בועות דמוגרפיות, כדוגמת שכונת קרית משה ברחובות, מרכז העיר קרית גת ושכונת רמת אליהו בראשל"צ - שכונות מצוקה המאוכלסות בחלקן המשמעותי בבני העדה. ערכם הנמוך של הנכסים לא מאפשר לתושביהן לשפר דיור, ולמעשה מנציח את מעמדם החברתי והכלכלי.

עוד בנושא נדל"ן ותשתיות


פנטהון אספה-דויט, מנכ"ל עמותת טבקה הפועלת למען קהילת יוצאי אתיופיה, מפרט את הכשלים: "עם בוא העולים לארץ, במבצע משה בשנות ה-80 ובמבצע שלמה בשנות ה-90, המדינה הציעה להם משכנתאות בתנאים מועדפים, לרכישת דירות שנבחרו ודורגו על ידי הממסד. המשכנתאות היו מוגבלות לסכום מסוים. בשביל העולים האלה, שבאו לארץ ממדינה נחשלת, חסרי השכלה ובלי שום הון עצמי, זה הספיק בשביל לא יותר מדירה קטנה בשכונה נחשלת".

- ובכל זאת, איך נוצרו המובלעות? מה כל כך מושך בקרית משה דווקא?

"העניין המשפחתי חזק מאוד. באתיופיה הם חיו בקומונות, קרוב אחד לשני, והם מחפשים את זה גם כאן. כך הם נקלעו למעגל שאי אפשר לצאת ממנו".

גורם אחר שביקש לא להיחשף בשמו אומר כי המדינה אמנם העניקה הטבות מפליגות לעולים החדשים, אולם בקבעה אזורים, גודלי דירות וסכומי רכישה מסוימים, לא הביאה בחשבון את הפגיעה הצפויה לטווח הארוך: במתן מענקים ובסבסוד המשכנתאות נהנו, לכאורה, כל הצדדים - העולים, שיכלו לרכוש דירה בבעלות מלאה; הבנקים, שמענקי מדינה הורידו להם את סיכוני המשכנתא; ומוכרי הדירות, שהבינו שאם המדינה מתירה לעולים לרכוש דירה של 80 מ"ר בעיר לא מרכזית בארץ ב-800 אלף שקל, אזי גם הם יכולים לעגל את המחיר ל-800 אלף שקל, תוך ניצול חוסר ניסיונם של העולים.

מצבם של עולים שהמתינו עם רכישת הדירה ולא מימשו את ההטבה בשנותיהם הראשונות, טוב עוד פחות. תוכנית החומש שאישרה הממשלה בשנת 2008, ושהוארכה עד לימים אלה, במסגרתה זכאים צעירים מבני העדה למענקים והלוואות בסך של עד חצי מיליון שקלים לצורך רכישת דירה בישובים מבוססים ברחבי הארץ, נחלה כישלון חרוץ עם עלייתם של מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות. בעיה נוספת בתוכנית היא הריבית הלא אטרקטיבית שהיא נושאת - 4%.

פחות מ-600 אלף

לפי נתונים שפרסמה לאחרונה הלמ"ס, בשנת 2013 חיו בישראל יותר מ-135 אלף תושבים ממוצא אתיופי, מתוכם כשליש ילידי הארץ והשאר ילידי אתיופיה. מרבית בני העדה מתגוררים בדרום ובמרכז. 88% מהנישאים מקרב בני העדה בוחרים להינשא לבן עדתם. ההוצאה הממוצעת לתצרוכת במשקי בית של האוכלוסייה ממוצא אתיופי מסתכמת בכ-9,385 שקל בחודש - 65% מזו של שאר האוכלוסייה. למרות מחירי הנדל"ן הנמוכים, שיעור הוצאות הדיור מכלל ההכנסה גבוה אצלם בכ-30% מזה של שאר האוכלוסייה.

מחירה הממוצע של דירה בקרית משה עומד כיום על 581 אלף שקל (לפי נתונים שנאספו באתר "מדלן", המבוססים על נתוני רשות המסים), והוא מהווה פחות ממחצית מחירה של דירה ממוצעת בישראל, ואף פחות מכך בהשוואה לרחובות עצמה. השכונה בנויה בשיטת "שיכוני רכבת" - בניינים ישנים בלי מעלית עם דירות שלושה עד שלושה חדרים וחצי בממוצע - ומושכת אליה בעיקר את בני הקהילה. לדברי ציפי פרנס, מתווכת אנגלו-סכסון ברחובות, מעטים מאוד מבני העדה יוצאים מהשכונה, ועל כניסה של ישראלים ותיקים אין בכלל על מה לדבר: "הילדים מתחתנים וקונים שם דירה ליד המשפחה. יש שם מעט מאוד עסקאות בתיווך. בכל 35 שנותיי כמתווכת עזרתי רק לחמישה בתי אב אתיופים במעבר אל מחוץ לשכונה". לדברי פרנס, תושבי השכונה נוטים לרוב שלא להשתמש בפלטפורמות פרסומיות באינטרנט או להעסיק מתווכים, ומסתמכים תחת זאת על השיטות המסורתיות, ובראשן תליית שלט בחזית הבית.

בשכונת השופטים בקרית גת עולה דירה, לפי אתר מדלן, 572 אלף שקל בממוצע, ואילו מחירה הממוצע של דירה בעיר עומד על 736 אלף שקל. שמאי המקרקעין עו"ד חיים מסילתי, הפועל בין השאר בקרית גת, אומר כי בשלוש השנים האחרונות הוא דווקא מזהה התגברות של מכירות נכסים ועזיבה של תושבים לשכונות חזקות יותר: "היום כבר מבינים בקהילה שלהם שנדל"ן זה כלי חשוב בהתפתחות חברתית, ושהחברה הסובבת אותך יכולה למשוך אותך למעלה ולמטה. הילדים סיימו צבא, והם רואים שהוריהם גרים עם אחיהם הקטנים בדירת שניים וחצי חדרים בפריפריה ומבקשים לשנות את זה. בנוסף, מחירי הדירות מיד שנייה עלו מאוד בשנים האחרונות והם כבעלים יכולים לממש אותן, ולרכוש דירה בעלת ערך גבוה יותר בעזרת הון עצמי שההורים, ולעתים אף הילדים, צברו בשנים האחרונות". ואמנם, מנתוני אתר יד 2 עולה, כי המחיר המבוקש לדירות בנות שלושה וארבעה חדרים מיד שנייה בשכונת השופטים עלה ב-2014 ב-11%.

לדברי מסילתי, מי שרוכש את הדירות בשכונת השופטים הם בני קהילה אחרים, בין השאר זוגות צעירים או עולים חדשים יותר. אם מדובר בכל זאת בישראלים ותיקים, אזי הם קרוב לוודאי יקנו את הדירה להשקעה ובמחיר הנמוך ממחיר השוק. "לצערי בחברה הישראלית יש עדיין חלקים רבים שמחזיקים בסטיגמות לא חיוביות, דבר שפוגע באופן ממשי בשווי נכסים הממוקמים בשכונות אתיופיות גדולות", אומר מסילתי.

לדברי אפי כץ, מנכ"ל ובעלים של חברת ענב, המקדמת פרויקטים של פינוי-בינוי ברחבי הארץ, רוב היזמים נמנעים מלהיכנס למיזמים שבהם יוצאי אתיופיה מהווים מסה קריטית: "ישנם כמה חסמים ליזמים במקרים כאלה: ראשית, קשה מאוד לרכוש את אמונו של הדור המבוגר, אפילו ברמת התקשורת הבסיסית. בנוסף, יש כמובן את העניין הכלכלי. יזמים רבים לא רואים היתכנות כלכלית בפרויקט שבסופו צריך לשווק לציבור בניין שלמעלה ממחצית הדיירים בו עולים מאתיופיה".

בציבור זכורה פרשת אפליית האתיופים בקרית מלאכי, שנחשפה לפני 3 שנים בערוץ 2. דיירי שכונת בר יהודה חתמו על הסכם סודי עם ועד השכונה, במסגרתו התחייבו שלא למכור או להשכיר דירותיהם לאתיופים, מחשש לירידה בערך הנכסים.

על אף המציאות העגומה, החברה שבבעלות כץ בחרה דווקא לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית במעוזי הקהילה האתיופית, לרבות בשכונת הרצל בבאר יעקב ובקרית משה. לדבריו, בשכונות אלה החברה פועלת בשיטת בינוי-פינוי-בינוי, כדי למנוע מהעולים המבוגרים את המעבר הקשה לשוק השכירות במהלך תקופת הביניים.

להשקיע ולא לפזר

אספה-דויט אינו נלהב ממדיניותו המוצהרת של הממסד לפזר את בני הקהילה ולשכן אותם בשכונות הטרוגניות, מדיניות שעמדה בבסיס תוכנית החומש מ-2008, ואף קורא לה "הפתרון הקל" ו"בריחה מאחריות". "בראשון לציון עושים תוכנית פינוי-בינוי לעולים (ראו תיבה), וצריך לעשות את זה בעוד מקומות", הוא אומר. "אפשר לפנות את העולים לשכונות חדשות ולתת לקבלנים לבנות בתמורה עוד קומות, מרפסות או מעלית. אני רואה יזמים רבים שרק מחכים לבנות על קרקעות בשכונות.

"במקום להעניק משכנתאות, שלא מספיקות לרכישת דירה אלא בשכונות מצוקה, המדינה יכולה להתחיל בשדרוג תשתיות, מבנים ובתי ספר בשכונות אתיופיות. אפשר להתחיל משתי שכונות כפיילוט. להביא לשם את המורים הכי טובים - אז תבוא אוכלוסייה צברית בהמוניה". יש לציין, כי כחלק מתוכנית החומש מ-2008, הוקצו למעלה מ-17 מיליון שקל לשיקומן הפיזי של השכונות, אולם לא ברור אם די בסכום זה.

אבל על אף טענותיו כלפי הממשלות המתחלפות בשלושת העשורים האחרונים, אספה-דויט דווקא אופטימי. "היום כבר יש כאן דור שגדל והתחנך בארץ, נושם את האווירה הישראלית ורוצה להיות חלק ממנה".

"ילדים גדלים לתוך בועה אתיופית, והדבר מביא רק צרות"

בשכונת רמת אליהו בראשון לציון, המאכלסת את רובם המכריע של תושבי העיר ממוצא אתיופי, המחירים גבוהים מעט יותר מאשר בשאר השכונות המאוכלסות בעולי אתיופיה.

נועם קונס, מנהל מחלקת מגורים באנגלו סכסון, מעריך כי מחירה של דירה בת שני חדרים בשכונה מתחיל מ-700 אלף שקל, דירת שלושה חדרים תעלה 850 אלף שקלים ודירת ארבעה חדרים בשכונה תעלה 950 אלף שקלים בממוצע. את מחירן הגבוה יחסית של הדירות בשכונה אפשר לייחס למיקומה בדרום גוש דן, כמו גם לקרבתה למוסדות חינוך ופנאי כסינמה סיטי, קניון הזהב והמכללה למנהל במערב העיר. אבל בשכונת קרית ראשון, הנושקת לרמת אליהו מדרום, עומד מחירה הממוצע של דירה על 1.5 מיליון שקל, גבוה בכמעט 60%.

ברמת אליהו מתוכננת בימים אלה תוכנית גדולה של בינוי-פינוי-בינוי. על פי התוכנית, ייהרסו 2,600 דירות ישנות ובמקומן ייבנו 3,100 דירות. עוד קודם לכן תופשר קרקע חקלאית הסמוכה לשכונה שעליה ייבנו עוד 2,500 דירות, ושאליה יועברו התושבים עד להשלמת הפרויקט. השכונה שתקום על הקרקע החקלאית לא תהיה חלק מרמת אליהו העתידית.

תוכנית הפינוי-בינוי הזו לצד עבודות תשתית מאסיביות שמבצעת העירייה במקום, כבר מביאות לעליית הביקוש להשקעה מצד ישראלים ותיקים ממעמד סוציו-אקונומי גבוה. קונס: "אמנם עד שתוכניות הפינוי-בינוי ייצאו לפועל יעברו שלוש שנים, אבל בינתיים נעשית בשכונה עבודת שדרוג תשתיות רצינית - בגנים, בתאורה ובמדרכות - דבר שהביא לעלייה של כ-20% במחירי הדיור בשנתיים-שלוש האחרונות".

חברת הכנסת פנינה תמנו שטה (יש עתיד), מנציגי העדה בכנסת הנוכחית ומי שקידמה החלטת ממשלה בעניין הטיפול בבני העדה, החלטה שהתקבלה בפברואר שעבר, בטוחה שהתחדשות של השכונות היא הפתרון: "כל עוד לא יהרסו את השכונות יעשו פינוי-בינוי, ייווצרו פה דורות חדשים של גטאות. אסור שהילדים שלנו יגדלו למציאות מזוייפת של שכונות לשחורים ושכונות ללבנים. ברמת אליהו ובקריית משה ילדים גדלים לתוך בועה אתיופית, והדבר מביא רק צרות".

לפי התרשמותה של תמנו שטה, רבים מתושבי השכונות מעדיפים לצאת ולהיטמע באוכלוסייה הכללית, והיא מעודדת מגמה זו. לצד זה, היא מקדמת תוכניות להתחדשות עירונית בשכונות האלה. "לצבוע את חזיתות הבתים ולהשמיש מקלטים לפעילויות בני נוער זה טיפול קוסמטי", אומרת תמנו שטה. "תוכניות פינוי-בינוי ותמ"א 38 יכולות ליצור אופק חדש לתושבים. הערך הנדל"ני הפוטנציאלי של השכונות האלה הוא כל כך גבוה, שאם התוכניות האלה יבוצעו - יבואו לגור בהן זוגות צעירים מכל הקבוצות בחברה".

סופן של תוכניות פינוי-בינוי ותמ"א 38 הוא נכסים יקרים יותר הדורשים תחזוקה שוטפת. האם תושבי השכונות יעמדו בזה?

"הפתרון חייב להיכלל במסגרת הסכמי גג בין המדינה לבין הרשויות המקומיות. יאיר לפיד שר האוצר לשעבר ויו"ר מפלגתי חתם על הסכם עם עיריית ראשל"צ בנוגע לרמת אליהו, וזה כולל ליווי כלכלי ורווחתי. ברור שלא יכול להיות מצב שמשפחה שהכנסתה 4,000 שקל בחודש תחויב בדמי ניהול של 500 שקל".

מבדיקת "גלובס" עולה כי בהסכם הגג לא נכללו הקלות לתושבים, אולם בעיריית ראשל"צ בודקים הקמת קרן למשפחות מעוטות יכולת בשכונה, שתעזור להם בהתמודדות עם דמי הניהול. וגם, מי מתושבי השכונה שיבחר לעזוב, יוכל לעשות זאת ולקבל סכום כספי בשווי הדירה החדשה, בלי שיצטרך להתעסק עם מכירתה.

יוצאי אתיופיה בערים בישראל
 יוצאי אתיופיה בערים בישראל

עקבו אחרינו ברשתות
רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
אני מאשר/ת קבלת תוכן פירסומי מגלובס
נושאים נוספים בהם תוכל/י להתעדכן
גלובס טק
נתוני מסחר
שוק ההון
נתח שוק
דין וחשבון
הסיפורים הגדולים של השבוע
מטבעות דיגיטליים
✓ הרישום בוצע בהצלחה!