צפו בדירוג: על אילו ערים מתנפלים משקיעי הנדל"ן - ובאיזו עיירה 56% מהדירות שנרכשו הן להשקעה?

להיכן זורמים עשרות אלפי משקיעי הדירות? חשיפת נתוני האוצר מגלה את 11 הערים שבהן שיעור הדירות להשקעה מסך רכישת הדירות הינו מעל שליש ■ הערכות בשוק: חריש תהיה בוננזת השקעות הנדל"ן הבאה

ירוחם / צילום: איל יצהר
ירוחם / צילום: איל יצהר

רוכשי דירה להשקעה הם חלק לא מבוטל מרוכשי הדירות בישראל. כאשר החלו מחירי הדירות לעלות עלה גם היקף המשקיעים בקרב רוכשי הדירות ובשנים 2009-2011 האמיר חלקם עד לכשליש מסך רוכשי הדירות. בשנים האחרונות, בין היתר בעקבות מגבלות בנק ישראל ומגבלות נוספות שהטילה הממשלה על משקיעים, ירד שיעור זה לסביב 25% מהיקף העסקאות בישראל.

במשך השנים נטען לא פעם שמספרם הגדול של רוכשי דירה להשקעה הוא אחד הגורמים שתידלקו את עליות המחירים וגזלו היצע דירות מרוכשי דירה ראשונה, אולם מנגד, בהיעדר שוק שכירות מפוקח או קונצרני בישראל, הדירות שרוכשים המשקיעים מהוות את שוק השכירות כולו. כך נוצר הפרדוקס שקובע כי ככל שיירד היקף הדירות להשקעה, כך ייפגע גם היצע הדירות להשכרה. כששואלים היכן מרוכזות רוב הדירות להשקעה בישראל, התשובות הרגילות שנשמע בדרך כלל הן תל אביב, באר שבע וחיפה.

אולם נתונים חדשים של מינהל הכנסות המדינה, שנחשפים כאן לראשונה, מעידים כי לפחות בתשעת החודשים הראשונים של 2014, מפת הביקוש של המשקיעים בישראל היתה שונה לגמרי ממה שהיינו מצפים לראות.

על פי הנתונים, המתייחסים להיקף רכישות משקיעים ביישובים נבחרים, בראש הטבלה נמצאת העיר ירוחם, ש-56% מהדירות שנרכשו בה בינואר-ספטמבר 2014 - נרכשו להשקעה. כלומר, יותר ממחצית העסקאות בעיר נעשו על ידי משקיעים, והסיבה לכך היא ככל הנראה עיר הבה"דים ההולכת ונבנית בין העיר הדרומית הקטנה לבין באר שבע.

במקום השני של מפת המשקיעים נמצאת תל אביב, שבה עמד שיעור הדירות להשקעה על 47% בתקופה האמורה.

במקום השלישי מופיע היישוב החדש חריש. ביישוב הקיים מתגוררות כיום כ-300 משפחות ועתידות להצטרף אליו עוד אלפי משפחות לשכונות שבונים יזמים, קבלנים וקבוצות רכישה. נכון להיום טרם אוכלסה דירה אחת חדשה ביישוב, ורוב התשתיות אינן מפותחות כלל, אבל כבר היום עומד שיעור המשקיעים ביישוב החדש על לא פחות מ-45% (בתשעת החודשים הראשונים של 2014) - היקף גדול מאוד ליישוב בחיתוליו.

במקום הרביעי המכובד נמצאת ראשון לציון, שבה עמד היקף הדירות שנרכשו להשקעה על 44%, ובמקום החמישי קיסריה עם 42% דירות להשקעה מכלל הדירות שנרכשו.

על פי נתוני מינהל ההכנסות, ב-11 יישובים בארץ עמד היקף הדירות שנרכשו להשקעה בתשעת החודשים הראשונים של 2014 על למעלה משליש. שאר הערים שבטבלה, מעבר לחמישייה הפותחת הן גבעתיים (38% רוכשי דירה להשקעה מכלל הרוכשים), קרית שמונה (37%), אילת (36%), דימונה (36%), רמת גן (34%) וחיפה שבה שיעור המשקיעים מכלל הרוכשים עומד על 34%.

ירוחם: בגלל עיר הבה"דים

כאמור, את המקום הראשון בנתוני מינהל ההכנסות בכל הנוגע להיקף המשקיעים בתשעת החודשים הראשונים של 2014 קטפה ירוחם הדרומית. ומה יש למשקיעים לחפש בירוחם? ככל הנראה את אלפי אנשי הצבא שייתכן שיעברו לגור שם עם מעבר צה"ל דרומה. למה ייתכן? כי אף אחד לא מבטיח שאותם אנשי צבא שעתידים לעבור לעיר הבה"דים או לקרית התקשוב אכן יעברו לגור בדרום, שכן על פי התכנון, הרכבת אמורה להגיע לשם בהמשך, מה שיאפשר לאנשי הצבא גם להישאר במרכז ולהגיע דרומה על בסיס יומי. וגם אם כן יחליטו לעבור דרומה, ייתכן שיעדיפו את באר שבע ולאו דווקא את ירוחם או דימונה.

בחינת מחירי הדירות הממוצעים בירוחם בשנים האחרונות, על פי נתוני משרד הבינוי המתייחסים למחיר הממוצע של דירות חדשות ויד שנייה, מעידים על גרף שנמצא בעלייה ניכרת מאז 2009. כך, עלו מחירי הדירות הממוצעים בעיר בכ-16% בין 2009 ל-2010, בכ-42% בין השנים 2011 ל-2010, בכ-37% בין 2012 ל-2011 ובכ-21% בין 2012 ל-2013. העלייה הזו במחירי הדירות הזניקה מחיר דירה ממוצעת בעיר מ-194.6 אלף שקל בלבד בשנת 2009 לכ-341.6 אלף שקל בשנת 2011 ולכ-585.7 אלף שקל ב-2013.

עם זאת, ולתשומת לבם של המשקיעים, הנתונים המעודכנים יותר של משרד הבינוי, המתייחסים לרבעונים האחרונים, מעידים כי מחירי הדירות הממוצעים בירוחם הגיעו אמנם לשיא חדש ברבעון הראשון של השנה (כ-677 אלף שקל) אך מאז דווקא נרשמה ירידה בשני הרבעונים הבאים וברבעון השלישי של השנה עמד מחיר ממוצע של דירות חדשות ויד שנייה על 554 אלף שקל. צריך להביא בחשבון את השפעתו של החוק שלא היה (מע"מ אפס), וגם השפעה אפשרית של צוק איתן, וייתכן שברבעון הבא המחיר יהיה שונה, אבל התנודתיות צריכה להזכיר למשקיעים שמה שעולה יכול לרדת.

אגב, לא מן הנמנע שאת העלייה שנרשמה במחירים עד כה תידלקו המשקיעים שמהווים ששיעורם גדול כל כך בקרב רוכשי הדירות בעיר, וסביר שרבים מהם אינם תושבי ירוחם ואף אינם מבקרים שם לעתים קרובות, מה שמעורר את השאלה עד כמה מעורבים הרוכשים במה שבאמת קורה בשוק הנדל"ן המקומי.

"יש ביקוש רב מצד משקיעים בעיר", מאשר ליאור בלול, זכיין רשת התיווך רי/מקס בירוחם ובדימונה. "המשקיעים התחילו להגיע לדימונה כשרק התחילו לדבר על עיר הבה"דים ב-2005 ולירוחם הם הגיעו לפני כשלוש שנים. להתעוררות בעיר שתי סיבות עיקריות: הראשונה היא עיר הבה"דים, שהרבה אנשים מניחים שתייצר ביקוש מה שיוביל לקפיצת מחיר בעיר. הסיבה השנייה היא שבמגזר החרדי קונים לילדים דירות, ואם קונים לאחד קונים לכולם, ובגלל היכולת הכספית שלהם והמחירים בירוחם - הם היו הראשונים שהגיעו לכאן".

עוד מוסיף בלול כי המשקיעים מגיעים מכל הארץ: "יש לי לקוחות מכוכב יאיר, בית חשמונאי, אשדוד, חיפה ועוד. לא רק אנשים מהעיר או האזור. אלה דירות שנרכשות להשקעה נטו, כשאפשר היום להגיע לתשואה בעיר של כ-5.5%".

בלול מסכים שלא כל המשקיעים הם אנשי נדל"ן. "לפני 3 שנים, כשהגיעו משקיעים הם היו מקצוענים, כאלו שמדברים בשפה של תשואה וכד'. אבל עכשיו מגיעים לעיר משקיעים אחרים, בלי רקע או ניסיון שמחליטים גם הם לרכוש דירה להשקעה".

חריש: "הרבה רוכשים ממודיעין"

מהדרום נעבור צפונה לחריש. על פי נתוני מינהל ההכנסות באוצר, ביישוב חריש, 75% מרוכשי הדירות להשקעה הם שכירים עם שכר ממוצע (ברוטו) למשק בית של 19.7 אלף שקל ושכר חציוני בגובה 16.7 אלף שקל (על פי נתוני 2013). עוד ניתן ללמוד מנתוני מינהל ההכנסות כי בפילוח ענפי בולט שיעור גבוה של מועסקים מענף שירותי החינוך - קרוב לרבע מהמשקיעים. ענפים בולטים נוספים בקרב רוכשי דירות להשקעה בחריש הם היי-טק (23% מהמשקיעים) וביטוח ופיננסים (9%).

שתי נקודות מעניינות נוספות לגבי אוכלוסיית המשקיעים בחריש הם שכ-30% מהם תושבי אזור השרון וקרוב ל-20% תושבי השפלה, ומחציתם רכשו לפחות דירה אחת נוספת להשקעה בעשור האחרון, מתוכם 40% רכשו שלוש דירות לפחות (עד למקסימום של 15 דירות).

על פי נתוני משרד הבינוי הנוגעים למחיר הממוצע של דירות חדשות ויד שניה ביישוב, גם בחריש כמו בירוחם, נרשמה עלייה במחירי הדירות, אולם מתונה יותר. כך, אם ברבעון הראשון של 2013 עמד המחיר הממוצע על כ-613 אלף שקל, ברבעון הראשון של 2014 עמד המחיר כבר על כ-869 אלף שקל וברבעון השלישי של השנה עמדו המחירים על כ-895 אלף שקל

נתונים אלו מלמדים שני דברים עיקריים על רוכשי הדירות להשקעה בחריש. ראשית כל, נתוני השכר האמורים בשילוב היקף גבוה של אנשי חינוך עשויים להסביר את הרכישה דווקא בחריש, מקום שבו מחירי הדירות נמוכים יחסית לאזור מחד ויחסית למחירי הדירות בישראל מאידך. בנוסף, העובדה שחלק גדול מאוד כבר רכש לפחות דירה אחת להשקעה בעשר השנים האחרונות מעידה שוב על העובדה שאפיק ההשקעה בנדל"ן הפך להיות נחלת הכלל בשנים האחרונות.

"יש הרבה רוכשים להשקעה בחריש, אבל להערכתי מדובר על סביב ה-30% ולא שיעור גבוה יותר", כך אומר אייל קליין, מנהל שיווק של חברה דונה בחריש שפועל ביישוב מאז יצאו המכרזים הראשונים. קליין מוסיף עוד קצת נתונים על מאפייני רוכשי הדירות להשקעה כפי שהוא רואה זאת בשטח: "יש לא מעט מקרים שבאים זוגות צעירים לקנות כאן בגלל המחיר, והם באים עם ההורים שלהם כי הם עוזרים להם לקנות את הדירה. לא מעט עסקאות כאלו נגמרו גם ברכישת דירה להשקעה על ידי ההורים. עוד דבר בולט הוא שיש מספר לא קטן של רוכשי דירות להשקעה מהמרכז ומהם הרבה ממודיעין. כאלו שרכשו דירה במודיעין בהתחלת הדרך לפני שנים, והיום רוכשים בחריש דירה להשקעה לילדים. הם מאמינים שבחריש יהיה אותו דבר כמו שהיה במודיעין שהם קנו את הדירה בשלבים הראשוניים של העיר".

יחד עם ההיקף המשמעותי של הרכישות להשקעה בחריש עולה גם השאלה מי יגור באותן הדירות, מי ישכור דירות ביישוב החדש והאם לא עלול להיווצר מצב שבו הדירות שנרכשו להשקעה לא יפגשו ביקוש מתאים של שוכרים. על פי קליין, שאלה זו עולה גם על ידי הרוכשים ולהערכתו יהיה קהל לא קטן שירצה לשכור דירה בעיר, גם בשלבים הראשוניים מהסיבות הבאות: "העיר נבנית בשלבים, וכאשר השלב הראשון יאוכלס יהיו עוד הרבה פרויקטים בבנייה. התשתיות להערכתי, עם דגש על החינוך, כבר יעבדו ואנשים שרכשו דירות בשלבים ב' או ג' ירצו להגיע לעיר, לגור בשכירות ולהתחיל להיכנס למערכת החינוך והקהילה עוד לפני שהדירה שלהם תהיה מוכנה.

"אגב, זה כבר קורה עכשיו. יש לי לקוחות שקנו דירה ושוכרים היום ביישוב הישן חריש. בנוסף, בגלל שבשלב הראשון עדיין תהיה בנייה מסביב ולא כל כך נוח, סביר להניח שמחירי השכירות יהיו יחסית נמוכים בהשוואה לאזור. אני מעריך שישכירו דירות 4 חדרים סביב 3,000 שקל. היום בפרדס חנה למשל, שהיא כמה דקות נסיעה, שכירות לנכס דומה עולה 4,000 שקל ואפילו יותר".

ישובים עם משקל רכישה
 ישובים עם משקל רכישה

דירות למגורים והשקעה
 דירות למגורים והשקעה

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988