השמאי הממשלתי: מחירי הדירות עלו ב-1.4% ברבעון

המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים בישראל קפץ ב-6% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד וב-1.4% בהשוואה לרבעון הקודם ■ צפו בטבלת המחירים

בניגוד מוחלט לנתוני משרד השיכון על ירידות במחירי הדירות ברבעון השלישי, פרסם היום (א') השמאי הממשלתי סקירה על מחירי הדירות בדיוק באותו רבעון - וטוען לעליות מחירים. לפי נתוני השמאי הראשי במשרד המשפטים, טל אלדרוטי, מחירי הדירות בערים המרכזיות בישראל עלו ב-1.4% בהשוואה לרבעון השני של השנה.

השמאי בוחן את מחירי דירות 4 חדרים, שהן המוצר הכי מבוקש בשוק הנדל"ן למגורים בישראל, ב-16 הערים הגדולות בארץ. מה שבולט הפעם בסקירה הוא לא רק המשך מגמת העליות אלא גם העובדה שלא ניתן למצוא דירת 4 חדרים בפחות ממיליון שקל בערים המרכזיות.

להלן טבלת המחירים של השמאי:

המחיר הממוצע לפי ערים לדירות בנות ארבעה חדרים
 המחיר הממוצע לפי ערים לדירות בנות ארבעה חדרים

השמאי מציין כי ברבעון השלישי נרשמה אמנם ירידה חדה במספר העסקאות, אך המחירים המשיכו לעלות. השמאי מסייג ואומר כי יש להתייחס לנתונים בזהירות הפעם בגלל שני אירועים חריגים: זינוק במספר העסקאות ברבעון השני של השנה לקראת העלאת מס הרכישה למשקיעי הנדל"ן והעובדה שברבעון השלישי חלו חגי תשרי.

"יתכן וציפיית הציבור לתכנית מחיר למשתכן השפיעה על כמות העסקאות ברבעון זה אך טרם ניכר כי השפיעה על רמות המחירים", נכתב בסקירה.

כאמור, לפני כשבועיים פרסם משרד השיכון והבינוי נתונים משלו המתייחסים לאותו הרבעון שסקר כעת השמאי הממשלתי הראשי, נתונים שעל פניו שיקפו ירידת מחירים בשוק הדיור בשיעור של עד 6%. פרסום נתוני השמאי הממשלתי כעת, המתייחסים לאותו הרבעון, רק מדגישים כי ירידות מחירים כוללות לא נרשמו וכפי שניתן לראות בתוך הטבלה של 16 היישובים שנדגמו, הרובם המחירים ממשיכים לעלות. עוד כדאי להזכיר כי גם נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו בשבוע שעבר שפכו מים צוננים על נתוני משרד השיכון והבינוי, וגם הם העידו יותר מכל על מגמה מעורבת כמו גם שינוי בהעדפות הרוכשים ולא על ירידות מחירים בענף.

עם זאת, חשוב לציין כי השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים סוקר את שונות המחירים בצורה שונה מזו של הלמ"ס או משרד השיכון והבינוי מכיוון שהוא מתייחס רק לדירות בנות 4 חדרים (חדשות ויד שנייה) ב-16 ערים ברחבי הארץ, בהן בוצע המספר הגדול ביותר של העסקאות. זו הסיבה שבעוד גם במשרד השיכון והבינוי כמו גם בלמ"ס היה ניתן לזהות ממוצעים שליליים שהשפיעו על השורה התחתונה, בסקירת השמאי הממשלתי השורה התחתונה נותרה כזו שמעידה על המשך עליות מחיר, לצד ערים בהן נרשמה ירידה במחיר הממוצע של הדירות שנסקרו. ההבדלים הללו צריכים להזכיר פעם נוספת לכל מקבלי ההחלטות ולכל העוסקים בענף הנדל"ן כי נכון להיום קשה להצביע על מדד אחד מדוייק שעשוי לתת תמונה אמיתית של מחירי הדירות. כפי שכתבנו כבר לא מעט פעמים, ממשלת ישראל קיבלה כבר מספר פעמים החלטות ליצור מדד אמין יותר ולערוך תהליך של טיוב הנתונים הנוגעים לענף הנדל"ן, עם זאת, עד היום דבר טרם נעשה.

עליות משמעויות בטווח של שנה

כאמור, נתוני השמאי הממשלתי הראשי, המתייחסים ל-4,700 עסקאות ב-16 ערים, מעידים על עליית מחירים ברורה בהשוואה לרבעון הקודם ובהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. לעומת רבעונים קודמים בהם לא פעם נעדרו מהטבלה ערים בהן השונות המחירי הדירות הממוצעים הייתה שלילית, הפעם ניתן למצוא ארבע ערים כאלו מתוך 16 הערים הנסקרות. העיר המובילה בירידת המחיר הממוצעת ברבעון זה היא בירושלים, שם מצביעים נתוני השמאי הממשלתי על ירידה של כ-7%. ערים נוספות בהן נרשמה ירידת מחיר הן רמלה (ירידה של 4%), רחובות ותל אביב בהן ירד המחיר בכ-2%. בכל הנוגע להשוואה לרבעון המקביל, רבעון שלישי של 2014, נרשמה ירידת מחיר בשתי ערים בלבד - ירושלים, שם נרשמה ירידה בת 4% ובתל אביב בה נרשמה ירידת מחיר בשיעור 1%. כל שאר 14 הערים רשמו עלייה בטווח של השנה שבין הרבעונים המקבילים.

בעוד נתוני השמאי הממשלתי מעידים על יישובים ספורים בהם ירדו המחירים הממוצעים של הדירות, ברוב היישובים כאמור נרשמה עליית מחיר. בהשוואה לרבעון הקודם (רבעון שני של 2015) העלייה המשמעותית ביותר נרשמה במחירי הדירות בעיר אשקלון שם עלו המחירים בשיעור 5%. יישובים נוספים בהם עלו המחירים בשיעור לא מבוטל של כ-4% הם אילת, אשדוד, באר שבע, חולון, כפר סבא. במקביל, מבט על הנתונים המתייחסים לרבעון המקביל אשתרד לעומת הרבעון שנסקר כעת מעידים על עליות מחיר משמעותיות הרבה יותר בשנה האחרונה, עליות שבשלוש ערים כללו שיעור עלייה דו-ספרתי. כך, שיאנית עליית המחיר בהשוואה בין התקופות האמורות היא העיר באר שבע, שם זינקו המחירים בלא פחות מ-19% ובאשקלון ובהרצליה עלו המחירים ב-13%. ערים נוספות בהן נרשמה עליית מחיר לא מבוטל הן: נתניה (9%) אשדוד (8%), חיפה (8%), כפר סבא (8%) ומודיעין (8%).

גם בניתוח סקירת השמאי הממשלתי הראשי, כמו גם בניתוח נתוני הלמ"ס ונתוני משרד השיכון והשינוי, חייבים להזכיר כי הרבעון הנסקר היה רבעון חריג בו נרשם מיעוט עסקאות שנבע בשל חודשי הקיץ, חודש ספטמבר בו חלו רוב החגים וגם הרגיעה שנרשמה ברכישות המקיעים לאחר העלייה המשמעותית בסוף הרבעון הקודם אז העלו במשרד האוצר את מס הרכישה למשקיעים.

נציין כי הנתונים החריגים שנרשמו בירושלים ובתל אביב, נתונים המעידים על ירידת מחיר ממוצעת ברבעון המקביל כמו גם ברבעון הקודם, מעידים יותר מכל על שינוי בתמהיל העסקאות ולא על ירידה במחירים בשוק. הסיבה לכך היא שבשתי הערים האמורות בוצעו ברבעונים האחרונים עסקאות במחירים גבוהים מאוד, וברבעון הנוכחי, בוצעו עסקאות לרכישת דירות זולות יותר. נתון מעניין נוסף שזקוק להסבר הוא השונות הקיצונית במחירי הדירות בבאר שבע, אשקלון והרצליה בהשוואה שבין הרבעון הנסקר לרבעון המקביל. כך, בכל הנוגע לעלייה החדשה במחירים הממוצעים באשקלון ובאר שבע, חשוב לזכור כי בחודשי הרבעון המקביל אשתקד עירי הדרום היו תחת מתקפה במסגרת מבצע "צוק איתן", מה שללא ספר השפיע על הנתונים בשל מיעוט עסקאות שהיה בחודשי קיץ 2014. לגבי הרצליה, אחד ההסברים שמעניקים גורמים בענף הוא התחלה של בנייה חדשה בעיר, בהיקף גדול מבעבר, ומחירי שיווק גבוהים בשל המחסור בדירות שהיה עד היום.

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988