שוק הנדל"ן שולט בבורסה: 60% מההנפקות - לנדל"ן

שוק הנדל"ן המשיך גם ב-2015 לתפוס נתח משמעותי מהיקף הפעילות בבורסה המקומית, עם תרומה משמעותית גם מצד החברות האמריקאיות הממשיכות לנצל את הריבית הנמוכה והכנסת האורחים ■ כלכלני S&P מעלות מעריכים כי ב-2016 המגמה תימשך

הנהלת הבורסה וקבוצת גזית גלוב / צילום: יריב דגן
הנהלת הבורסה וקבוצת גזית גלוב / צילום: יריב דגן

לא פחות מ-35% מסך הגיוסים בשוק ההון המקומי בשנה שעברה היו עבור חברות נדל"ן. כך עולה מסקירה של חברת S&P מעלות. זהו נתח גבוה במיוחד, בעיקר לנוכח הנפקות בהיקפי שיא שראינו בשנה האחרונה מצד הבנקים. בנטרול הסקטור הפיננסי, מדגישים במעלות, חלקן של הנפקות סקטור הנדל"ן התקרב ל-60% מהיקף ההנפקות, בהשוואה ל-48% אשתקד. גם במונחים של מספר הנפקות משקלו של סקטור הנדל"ן משמעותי: כ-60% ממספר המנפיקים היו מסקטור הנדל"ן.

7 מ-11 אמריקאיות

לדברי רונית הראל-בן זאב, מנכ"לית S&P מעלות, "ענף הנדל"ן בישראל בולט בשנים האחרונות במשקלו הגבוה בבורסה המקומית, במערכת הבנקאית ובסך הגיוס החוץ בנקאי, בשונה משווקים אחרים בעולם. עם זאת, חשוב לציין שמרבית ההנפקות של חברות הנדל"ן שימשו למיחזור חוב, ולא להשקעות חדשות. אחת הסיבות לכך היא ההתמקדות בשנתיים-שלוש האחרונות במאמצים להקטין את רמת המינוף באותן חברות".

שיטפון הגיוסים של חברות מארה"ב המשיך להתגבר גם בשנה האחרונה. הריבית הנמוכה קורצת לנדל"ניסטים אמריקאיים, שבאים להשלים הון ולגייס חוב מהציבור בישראל.

היקף ההנפקות של חברות נדל"ן אמריקאיות הסתכם ב-2015 בכ-5.5 מיליארד שקל, שהם חלק משמעותי של כ-17% מסך היקף ההנפקות של הסקטור הלא פיננסי. במונחי כמות, כלומר מספר החברות שהגיעו לישראל, היינו עדים לגידול משמעותי: במהלך 2015 הנפיקו 14 חברות נדל"ן אמריקאיות בשוק המקומי, כפול ממספרן שנה קודם לכן.

מעניין לציין, כותבים במעלות, כי מתוך 11 חברות חדשות שהצטרפו להנפקת אג"ח בשוק המקומי, כשבע היו חברות נדל"ן אמריקאיות שניצלו את תנאי השוק המקומיים האטרקטיביים.

כך או כך, רמת הריכוזיות הגבוהה משתקפת בנתוני ההנפקות לאורך השנים האחרונות. חמשת המנפיקים הבולטים מסקטור הנדל"ן בשנה האחרונה תפסו נתח של 38% מהיקף ההנפקות של החברות והותירו ליתר 55 המנפיקים נתח של 62% בלבד. היקף הנפקה ממוצעת של חברת נדל"ן הסתכם בכ-333 מיליון שקל, בהשוואה ל-223 מיליון שקל שנה קודם לכן - עלייה של 50%. שתי המנפיקות בהיקפים הגבוהים ביותר היו קבוצת עזריאלי וגזית גלוב, שגייסו כל אחת 2.2 מיליארד שקל. חברת הנדל"ן האמריקאית מויניאן לימיטד בלטה בהנפקה של כ-1.4 מיליארד שקל.

היקף הגיוסים הגבוה יחסית של סקטור הנדל"ן מושפע כמובן גם מכך שמדובר בענף עתיר חוב, הכולל צורכי מיחזור גבוהים במיוחד. בנוסף, העובדה שחלק מחברות הנדל"ן יכולת להציע בטחונות אטרקטיביים למשקיעים (בדמות שעבוד ישיר על הנכסים) קורצת לשוק ההון, הזקוק מצידו לאפיקים אטרקטיביים להשקעה.

בעקבות ריבוי הנפקות אג"ח של חברות נדל"ן בשנים האחרונות, אנו צפויים לראות ריבוי פדיונות בשנים הקרובות. לפי בדיקת מעלות, בשנתיים הקרובות צפויים פדיונות אג"ח של חברות נדל"ן, בהיקף של כ-10 מיליארד שקל בכל שנה. היקף הפדיונות של סקטור הנדל"ן מהווה יותר משליש מהפדיונות הצפויים כל שנה של הסקטור הלא פיננסי.

במעלות מזהירים כי מתן ביטחונות להבטחת החזר החוב לבעלי האג"ח או ההלוואה במקרה של חדלות פירעון הינו רכיב משמעותי, "ועל כן המגמה הגוברת של חברות אשר אינן מספקות ביטחונות הולמים, צפויה להערכתנו להשפיע לשלילה על יכולת שיקום החוב בעתיד במקרה של כשל פירעון".

ירידה בביטחונות

בשנתיים האחרונות חלה ירידה משמעותית בחלקן של ההנפקות המגובות בביטחונות, כ-30% בשנתיים האחרונות בהשוואה ל-56% מההנפקות בשנת 2013. ב-66% מהגיוסים אשתקד ניתן שעבוד שלילי - התחייבות שלא לשעבד נכסים בעתיד כבטוחה לאשראי.

במעלות מציינים כי חלקן של ההנפקות המגובות בשעבוד שוטף שלילי רשם עלייה ניכרת (52% מהגיוסים שנה קודם לכן), אך מדובר במסלול שאינו מייצר מקור מובטח לשיקום חוב עבור בעלי האג"ח (אשר ייאלצו במידת הצורך להתמודד עם נושים אחרים על נכסי החברה בפירוק).

במבט קדימה, בתרחיש של עליית המרווחים בקבוצות הדירוג הנמוכות או לחילופין עלייה ברמת הריבית, מעריכים כלכלני מעלות כי חברות בדירוגים נמוכים יחסית, אשר יהיו חייבות להנפיק לצורך מיחזור חובות, עשויות לחזור למסלול של מתן ביטחונות כלשהם לצורך הגברת נגישותן לשוק ההון וגיוס בתנאי ריבית אטרקטיביים.

"כאשר הריבית בשפל", מציינים במעלות, "גם חברות חלשות יותר יכלו להנפיק בעלות מימון נמוכה משמעותית מאשר בעבר, וללא ביטחונות".

ויחד עם זאת, יותר מ-95% משווי האג"ח שהונפק השנה על ידי חברות מסקטור הנדל"ן היה מדורג (על ידי חברות מעלות או מידרוג). אם נבחן את התפלגות הדרוגים במונחים של שווי הנפקה, נמצא כי כמחצית משווי ההנפקות דורגו בקבוצת ה-ilA, ירידה משמעותית בהשוואה לכ-70% אשתקד. כ-40% דורגו בקבוצת ה-ilAA, גבוה משמעותית בהשוואה ל-13% אשתקד.

2016: "פעילות ערה, מדיניות שמרנית"

מה יקרה בשנת 2016? חברות נדל"ן מתחומים שונים, לרבות חברות נדל"ן הפועלות בארה"ב, ממשיכות לדברי מעלות להיערך לביצוע הנפקות בשוק המקומי, לנוכח סביבת הריבית הנמוכה וצרכי מיחזור גבוהים. עם זאת, פעילות חברות הנדל"ן צפויה להימשך במקביל לאי הוודאות בישראל ובעולם.

בשורה התחתונה, כותבים שם, "ההתפתחויות בשווקים הגלובליים, בהן המשבר בסין, משבר הפליטים באירופה, התגברות הטרור והצניחה במחיר הנפט והסחורות, מהווים גורמי חוסר ודאות כלליים העלולים להכביד גם על השוק המקומי. מנגד, אנו מעריכים שהנזילות בשוק המקומי תמשיך להיות גבוהה וסביבת הריבית צפויה להישאר נמוכה. גורמים אלו צפויים להערכתנו, להמשיך ולתמוך בפעילות בשוק האג"ח בישראל".

בתגובה לאי הוודאות, המשקיעים והחברות מגיבים באמצעות מדיניות שמרנית - "מצד המשקיעים אנו מזהים יתר סלקטיביות, והעדפה של הנפקות איכותיות ומדורגות. החברות מצדן פועלות בשמרנות יחסית ומגייסות בעיקר על מנת למחזר חוב קיים, ופועלות להפחתת רמות המינוף".

במעלות צופים המשך "פעילות ערה" של סקטור הנדל"ן ב-2016, כולל הצטרפות חברות נדל"ן אמריקאיות נוספות למעגל המנפיקים בשוק המקומי.

חמש חברות הנדלן
 חמש חברות הנדלן

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988