הנקראות ביותר

האוצר: 28 אלף דירות נרכשו ברבעון הרביעי - עלייה של 17%

לעומת הרבעון המקביל ב-2014 מדובר במספר דומה של דירות שנרכשו ■ בהשוואה היסטורית, רמת העסקאות באזורי הפריפריה גבוהה יחסית ובאזורי הביקוש במרכז הארץ הינה נמוכה ■ משקל משקיעי הנדל"ן - 20%, והם אחראים על 40% מהגידול בסך הדירות

אפקט העלאת מס הרכישה מתחיל לדעוך, אזורים בהם מחירי הדירות נמוכים יחסית מושכים את הרוכשים שלא ממתינים למחיר למשתכן ובמשרד האוצר מבינים שחלק מרוכשי דירה ראשונה הם למעשה משקיעים שרוכשים דירה ומתכננים להשכיר אותה ולא לגור בה. אלו המסקנות העיקריות שעולות מהסקירה הרבעונית של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר שפורסמה היום (ב').

עוד על פי הנתונים, נראה ששוק הנדל"ן מתחיל ל"עכל" את תוכנית מחיר למשתכן מה שמוביל להשפעה על השוק במקומות בהם פורסמו ונסגרו מכרזים לעומת אזורים אחרים. העלייה בהיקף רכישת הדירות בקרב כל הסגמנטים עשויה לרמוז על כך שההשפעה של התוכנית איננה רחבה עדיין וחלק לא מבוטל מהזכאים לתוכנית אינו ממתין למכירת הדירות המוזלות. במקביל, העובדה שגם במשרד האוצר מתחילים להפנים כי חלק מרוכשי דירה ראשונה הם למעשה משקיעים שרוכשים דירה כדי להשכיר אותה ולא לגור בה צריכה להעלות סימני שאלה בכל הנוגע להשפעת התוכנית על המחירים מחד וגם על ההשפעות העתידיות של תופעה זו על יישובים בהם שיעור המשקיעים והן רוכשי דירה ראשונה שאיננה מיועדת למגורים כמו חריש למשל. לא פעם כתבנו כאן ב"גלובס" על שיעור המשקיעים הגבוה ביישוב החדש חריש וכעת, ככל שהמחירים ביישוב עדיין נמוכים יחסית למקומות אחרים ואף למחירי תוכנית מחיר למשתכן במקומות אחרים, נראה שהתופעה רק מתרחבת.

על פי נתוני הסקירה של משרד האוצר, ברבעון הרביעי של 2015 נרכשו 28 אלף דירות בסך הכל, גידול של 17% בהשוואה לרבעון הקודם וללא שינוי בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.

הגידול בעסקאות במהלך הרבעון האחרון של 2015 בולט באזורי הפריפריה ובמיוחד באזור טבריה, בו נרשמה הרמה הגבוהה ביותר של עסקאות מאז תחילת העשור הקודם. מדובר ב-966 עסקאות לרכישת דירות ברבעון הנסקר באזור זה, כ-59% יותר מברבעון הקודם וכ-19% יותר מברבעון המקביל אשתקד. גידול זה חל בין היתר על רקע שיווק של מספר פרויקטים חדשים בעיר, שנרכשו בעיקר על ידי משפרי דיור ומשקיעים. בחלקו האחר מיוחס גידול זה להליך של שיוך בתים לחברים באחד הקיבוצים באזור. גידול חד יחסית נרשם גם באזור חדרה, שם נרכשו 1,772 דירות, 23.2% יותר מברבעון הקודם וכ-11% יותר מברבעון המקביל אשתקד כאשר עיקר הביקוש התרכז בישוב החדש חריש. באופן כללי מעידים הנתונים כי רמת העסקאות באזורי הפריפריה ברבעון הרביעי גבוהה בהשוואה היסטורית, כאשר מנגד באזורי הביקוש במרכז הארץ נמוכה יחסית.

בכל הנוגע לרכישת דירה ראשונה, הסקירה מעידה על עלייה של 15% ברכישות של פלח שוק זה ברמה הארצית. עם זאת, באוצר מסבירים כי ניתוח הרכישות בישובים בהם נסגרו במהלך הרבעון האחרון של 2015 מכרזים במסגרת "מחיר למשתכן" מצביע על המתנה של הזוגות הצעירים לפרויקטים אלו. עוד מציינים באוצר, מה שנכתב לא פעם ב"גלובס" בחודשים האחרונים, כי חלק מרוכשי דירה ראשונה אינם עושים זאת למטרת מגורים אם כי להשקעה. "נמצאו עדויות לפיהן יתכן כי לא בהכרח ניתן ליחס במלואו את הגידול שנרשם ברכישות של 'דירה ראשונה' כרכישה של דירות לצרכי מגורים", נכתב בסקירה.

על פי הנתונים, ברבעון הרביעי של 2015 נרכשו 11.9 אלף דירות על ידי רוכשי דירה ראשונה. פילוח גיאוגרפי מצביע על ירידה משמעותית בשיעור רוכשי דירה ראשונה מכלל העסקאות במספר אזורים, כאשר הבולטים שבהם הינם אזורי ירושלים, המרכז וחדרה. בפילוח בין אזורי הפריפריה למרכז הארץ ניכר גידול משמעותי יותר ברכישת דירה ראשונה באזורי הפריפריה. בולט במיוחד הישוב חריש בו נרשם גידול של פי 3 במספר הדירות שנרכשו ברבעון הרביעי על ידי מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה. עם זאת, ניתוח מאפייני רוכשים אלו מעלה ספקות ביחס לאפשרות שאכן מדובר ברכישות לצרכי מגורים. כך למשל נמצא כי שליש מאותם רוכשים מתגורר בישובים מבוססים במרכז הארץ. כמו כן נמצאה שונות גבוהה ברמות השכר של אותה אוכלוסייה, זאת כאשר השונות במחירי הדירות שנרכשו על ידם הייתה נמוכה מאד. במובן זה, הגידול ברכישת דירות "ראשונות" מוטה כלפי מעלה.

השפעת מחיר למשתכן על הציבור

באוצר ניסו לאמוד גם את השפעת הפרויקטים במסגרת תוכנית מחיר למשתכן על אזורים שונים בארץ ובדיקה זו העלתה כי בירושלים ובעפולה נרשם קיפאון ברכישות הזוגות הצעירים ברבעון הרביעי. עם זאת, הבדיקה האמורה לא הניבה תוצאות חד משמעיות מכיוון שבשני יישובים בהם פורסמו מכרזי מחיר למשתכן דווקא ניכר גידול ברכישת דירות על ידי רוכשי דירה ראשונה. מדובר בדימונה ובקריית מוצקין. במקביל, באוצר מסבירים כי רק רבע מרכישות אלו היו דירות חדשות, כאשר רמות המחירים בדירות יד שניה שנרכשו היו נמוכות משמעותית אף מהמחיר המוזל של הדירות שנסגרו במכרזי מחיר למשתכן בשני ישובים אלו. "כאשר מצמצמים את הניתוח לעסקאות שבוצעו במחירים שביחס אליהם מכרזי מחיר למשתכן שנסגרו בשני ישובים אלו מהווים אלטרנטיבה, עולים ממצאים שיש בהם כדי לרמז על רכישה שלא למטרות מגורים. בעוד שהשכר הממוצע (כמו גם החציוני) בקרב רוכשי 'דירה ראשונה' בשני ישובים אלו היה דומה, פערי המחיר באותן עסקאות עמדו בממוצע על 60%. ממצאים אלו ואחרים יש בהם כדי להגדיל את ההסתברות שמדובר ברכישות למטרות השקעה. במובן זה, הפרויקטים של "מחיר למשתכן" מהווים חסם מסוים בפני רוכשים אלו, ולו בשל המגבלה לפיה לא ניתן למכור את הדירה בחמש השנים הראשונות".

בכל הקשור למשפרי הדיור, גם הם הגבירו פעילות ברבעון הנסקר כאשר ברבעון זה היקף הרכישות של פלח זה באוכלוסיה רשם גידול של 13%. עם זאת, הנתונים מעידים על צמצום הפער בין מחיר המכירה של הדירה הישנה אל מול מחיר הרכישה של הדירה החדשה. כך, בעוד שברבעון השלישי עמדה תוספת המחיר החציוני על 27% (ביחס למחיר הדירה שנמכרה), ירד פער זה ל-24% ברבעון הרביעי. בולטות במיוחד הירידות היחסיות בתוספת מחיר זו באזורי הפריפריה.

כאמור, בכל הנוגע למשקיעים, נראה שאפקט העלאת מס הרכישה נחלש ברבעון האחרון של 2015 ושיעור רכישת הדירות להשקעה ברבעון זה שב לעלות לאחר ירידה חדה ברבעון השלישי. על פי נתוני הרבעון הנסקר, לאחר ירידה משמעותית ברבעון הקודם בשיעור המשקיעים לרמה של כ-17%, ברבעון הרביעי שינה הגרף את המגמה ושיעור המשקיעים כבר עלה לכ-20%. נציין שעדיין מדובר ברמה נמוכה יותר משיעור המשקיעים בעשור האחרון שנע סביב 25% והאמיר במקרים מסויימים גם ללמעלה מ-30%, אך רק ברבעונים הבאים ניתן יהיה לראות האם המשקיעים חוזרים להגביר רכישות. העובדה ששיעורם עלה ברבעון הנסקר לצד ניתוח האוצר המעיד על כך שלא מעט רוכשי דירה ראשונה צריכים להיחשב משקיעים מחזקת את ההנחה שהמשקיעים לא נעלמו מהשוק ושיעורם נותר גבוה. בינתיים, על פי הסקירה, כ-40% מהגידול בעסקאות ברבעון הרביעי נובע מגידול ברכישות המשקיעים. עם זאת, באוצר מציינים כי האזורים שהובילו את הגידול ברכישות המשקיעים מאופיינים בפערי מחיר משמעותיים, בין הדירות הנרכשות על ידי משקיעים לבין אלו שנרכשות לצורך מגורים על ידי משפרי דיור ורוכשי דירה ראשונה.

"במובן זה אין הם 'מתחרים' על אותן הדירות באותם אזורים", כך נכתב בסקירה. 

רכישת דירות

עלייה ברכישת דירות יד שנייה

עוד נתון מעניין העולה מהסקירה הוא העלייה בשיעור הרכישות של דירות יד שנייה ברבעון הרביעי של 2015. הנתונים מעידים על גידול של 14% ברכישת דירות יד שנייה וזאת לאחר ירידה חדה שנרשמה ברבעון הקודם כאשר ברבעון הרביעי של 2015 נרכשו 19.4 אלף דירות. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד לא חל שינוי בכמות העסקאות בדירות יד שנייה. נציין כי הירידה שנרשמה בעסקאות בשוק היד שנייה הושפעה בעיקר מהירידה ברכישת דירות להשקעה ברבעון הקודם וגם מהאווירה בשוק בשל תוכנית מחיר למשתכן והמכרזים שהחלו להיסגר. העובדה שברבעון הנסקר רמת העסקאות חזרה לרמה הדומה לרבעון המקביל אשתקד מעידה כי השוק חזר לעצמו וככל הנראה לתוכנית מחיר למשתכן אין השפעה משמעותית על פלח שוק זה.

בסקירות הקודמות ציינו באוצר כי גם מכירת דירות על ידי משקיעים בשוק היד שנייה רשמה עלייה, נתון שהציב סימן שאלה בנוגע למגמה השוק שעשויה להשפיע גם על המחירים. עם זאת בסקירה הנוכחית עולה כי כ-23% ממכירת דירות יד שניה ברבעון הרביעי נעשו על ידי משקיעים, כאשר 27% ממכירות אלו היו למשקיעים אחרים, גידול של 6 נקודות אחוז בהשוואה לרבעון הקודם. באוצר מדגישים כי שיעור זה עדיין נמוך משמעותית בהשוואה לרבעון השני, אז עמד שיעורו על 39%, על רקע גל רכישות המשקיעים טרם הכבדת המיסוי ואף נמוך בהשוואה לרבעון הראשון. במקביל, ההבנה שחלק מרוכשי דירה ראשונה עושים זאת כדי להשכיר את הדירה ולא לגור בה מעלה שוב את השאלה עד כמה מדובר בנקודת מפנה בשוק, כאשר משקיעים "נפטרים" מדירות כי הבינו שחל שינוי מגמה או שמא מדובר רק בתחלופה מיד ליד ללא השפעה אפשרית על המחירים.

לצד העלייה ברכישת דירות בשוק היד שנייה, עלייה נרשמה גם ברכישת דירות חדשות. על פי הנתונים, חל גידול של 22% ברכישת דירות חדשות ברבעון הנסקר כאשר עלייה משמעותית בשיעור 40% נרשמה באזור חדרה עם דגש על היישוב חריש. במסגרת רכישת דירות חדשות, אזור טבריה ואזור חדרה הובילו את הגידול בעסקאות, בשיעורים של 94% ו-40%, בהתאמה. באזור טבריה הביא גידול זה את סך הדירות החדשות שנמכרו באזור ברבעון הרביעי ל-200 דירות, הרמה הרבעונית הגבוהה ביותר שנרשמה באזור זה לפחות מאז תחילת העשור הקודם. הגידול בעסקאות באזור זה מתרכז בעיר טבריה עצמה, על רקע רכישות מוגברות של משפרי דיור ומשקיעים. באזור חדרה נרכשו 850 דירות חדשות, מהרמות הגבוהות ביותר שנרשמו באזור זה בהשוואה היסטורית, כאשר גידול זה התרכז בעיקר בישוב חריש.

נציין שבשני האזורים האמורים מדובר בסביבת מחירים נמוכה מה שלא יוצר תחרות של הרוכשים בין דירות מחיר למשתכן לבין הדירות החדשות בשוק. באזורים אחרים למשל, שם רמת המחירים גבוה יותר, כמו נתניה למשל, נרשם גידול מתון בשיעור 3% בלבד ברכישת הדירות וזאת בשל האלטרנטיבה למחירים מצד תוכנית מחיר למשתכן שמובילה את הרוכשים הזכאים להמתין לפרויקטים המוזלים.

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
אני מאשר/ת קבלת תוכן פירסומי מגלובס
נושאים נוספים בהם תוכל/י להתעדכן
גלובס טק
נתוני מסחר
שוק ההון
נתח שוק
דין וחשבון
הסיפורים הגדולים של השבוע
מטבעות דיגיטליים
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
עקבו אחרינו ברשתות