כל שותף וההפקעה שבחלקו

שיתוף במקרקעין נוצר כתוצאה מבעלות משותפת של שניים או יותר בחלקה מסוימת. על פי החוק יחסי שיתוף יכולים להיווצר ולהתבסס על הסכם שיתוף שבעלים יחתמו זה עם זה. יחד עם זאת לעיתים יחסי השיתוף מוגדרים מכח המציאות. הנוהג, הבניה וכל הנעשה בשטח החלקה במהלך שנים ארוכות. יש להדגיש כי על פי החוק הבעלות של שותפים במקרקעין משתרעת על כל גרגיר וגרגיר ולאף שותף אין חלק גיאוגרפי מסוים. יחד עם זאת בחלקות רבות, השותפים מחלקים את החלקה ביניהם מבחינת שימוש וחזקה ייחודים.

שיטה זו שכל שותף מחזיק בחלק מסוים מיושמת היטב במצבים בהם מספר שותפים רוכשים כל אחד חלק מסוים ממקרקעין וכל אחד מתחיל לבנות על החלק שלו בית צמוד קרקע. או לעיתים יש מצבים שבהם שותפים מחלקים ביניהם חלקה לשימוש וחזקה בלעדיים ולאורך עשרות שנים משתמשים בחלק המסוים ואף החלקים הללו נמכרים בזה אחר זה. ונשאלת שאלה האם חלוקת חזקה כזו, משפיעה על מצב שבו לפתע מתרחשת הפקעה בחלקה? השאלה נשאלת כי כידוע הפקעה מתבצעת על חלק מסוים במקרקעין. האם שותף כלשהו שההפקעה נעשתה בחלק שלו, יכול לבקש שההפקעה תפגע גם בחלק של השותף השני?

במצב דברים שההפקעה היא לאורך כל חלקה ונוגסת באופן שווה מכל שותף, לא תתעורר בעיה. אבל מה בנוגע למצב שהחלקה חולקה לשני מגרשים וההפקעה של הרשות המפקיעה היא כולה במגרש אחד ונוגסת ממגרש ספציפי? בשאלה זו דן בית המשפט המחוזי בחיפה לאחרונה בפני הרכב של שופטים ריבי למלשטריך-לטר, אמיר טובי, תמר נאות פרי.

במקרה דנן בחלקה הנמצאת בנהריה, בנויים שני בתים צמודי קרקע. בשנת 1972 המשיבים רכשו את חלק מהחלקה הנמצאת בעורף על פי תשריט שצורף להסכם ובנו את ביתם. לעומת זאת המערערים רכשו את החלק הקדמי בשנת 1977 וגם הם בנו את ביתם ובמשך כל השנים המערערים והמשיבים התגוררו כששני הבתים מותחמים ומגודרים היטב. שני הבתים ראויים להירשם כבית משותף, דא עקא, התברר כי על פי תכניות בניין עיר חלק מחזית החלקה מיועדת להפקעה קרי השטח ששייך למערערים ואילו החלק השייך למשיבים נשאר ללא פגע. המערערים טענו כי ההפקעה צריכה להתפרס על החלק היחסי של כל החלקה לכן גם המשיבים צריכים "לסבול" מההפקעה. כלומר אם החלק המופקע הינו כ20% משטח החלקה אז גם מהמגרש של המשיבים יש לנגוס 20%.

בית משפט השלום בקריות דחה את טענת המערערים ובית המשפט המחוזי דחה את הערעור בקובעו כי כל צד וההפקעה שבחלקו.

השופטת למלשטריך קבעה כי מדובר בעסקת מכר לצמיתות. המוכר מכר למערער בית מגורים מסוים ובכך הטיל על הקונה את סיכוני ההפקעה ממגרשו הספציפי, כפי שנקבע בפסק דין מרקין ובפסק דין קופמן, פה אחד. כך גם לגבי המשיבים, שרכשו זכויות בחלק מסוים לפי תשריט על מנת להקים את ביתם ובכך הטיל עליהם המוכר את סיכוני ההפקעה הספציפית במגרשם. על כוונת הצדדים לחלוקת החזקה וחלוקת הסיכונים, יש ללמוד מהנסיבות הפרטיות של המקרה. כל אחד מהצדדים רכש נכס ספציפי ומסוים. בעלי הדין כאן ישבו במשך כארבעים שנה, כל אחד בחלקו, גדר תחמה בין המגרשים וכל אחד עשה בחלקו שימוש ייחודי. אין כל ראיה לכך שבקשו לחלק ביניהם את סיכוני ההפקעה העתידיים, באופן שתחול "ערבות הדדית" להפקעות כאלו.

וכן נקבע כי למעשה יש נתק מוחלט בין קניין של המערערים מול הקניין של המשיבים ולכן כל אחד סופג את ההפקעה רק באותו מקום שההפקעה מתבצעת ובמקרה זה ההפקעה התבצעה בחזית השייכת למערערים.

מהראיות עולה כי כשרכשו המערערים את בית המגורים בשנת 1977, היו כבר המשיבים הבעלים של הזכויות בחלק האחורי בחלקה, שכן הם רכשו את זכויותיהם בחלקה הספציפית לפי תשריט בשנת 1972. בין המערערים והמשיבים לא נחתם הסכם שיתוף כלשהו. בין מגרשי הצדדים תחמה גדר את המרחבים ,לשימוש ייחודי. במהלך כ-40 שנה עשה כל אחד שימוש ייחודי בחצרו. ברור מהנסיבות שהיתה כוונה, עשייה והתנהלות של נתק מוחלט בין שני בתי המגורים וחצרותיהם. לא היה כל שיתוף או שותפות, או הסכמה כלשהי שמסדירה שיתוף.

לפסק דין זה חשיבות מעשית ברבבות של מקרים דומים אשר שכנים המחזיקים בבתים צמודים, נקלעים להפקעה שפוגעת רק באחד המגרשים.

ע"א 61117-10-15 מרום נ' יציב

האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.

הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה .