הנקראות ביותר

תוכנית ההתחדשות העירונית של ר"ג תצמצם זכויות בתמ"א 38

עיריית רמת-גן עומדת לדון בקרוב בתוכנית כוללת למתן זכויות במסגרת תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש

ישראל זינגר / צילום: שלומי יוסף
ישראל זינגר / צילום: שלומי יוסף

עיריית רמת-גן עומדת לדון בקרוב בתוכנית כוללת למתן זכויות במסגרת תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש. מדובר בתוכנית רג/53 שגובשה מכח סעיף 23 לתמ"א 38 ועתידה לקבוע מה יהיו הזכויות ומכפילי הדירות באזורי העיר השונים. כבר חודשים ארוכים שהחוקרת שמונתה לדון בהתנגדויות הרבות שהוגשו לתוכנית, מרים ארז, בחנה את הטענות השונות וכעת הגישה את המלצותיה לוועדה המקומית בעיר.

נציין כי אחת ההמלצות המשמעותית במסגרת הדוח גורסת כי על הוועדה המקומית יהיה לערוך בקרה קבועה מדי כ-4 חודשים האם היקפי הזכויות, כמו גם הפרויקטים בכל שכונה ושכונה, תואמים את רמת התשתיות ומבני הציבור, ואם לא, ממליצה החוקרת לאפשר לוועדה המקומית גם לעצור פרויקטים רגע לפני היתר.

לדוח החוקרת האמור מצורפת גם חוות-דעת שמאית שגיבשה שמאית המקרקעין לבנה אשד במסגרתו חוות-דעת המתייחסת למתן הזכויות בחלקיה השונים של העיר. במסגרת חוות-דעת זו מפורטים המכפילים המוצעים לכל שכונה בעיר רמת-גן, כלומר, מספר הדירות אותו יוכל יזם או קבלן לקבל במסגרת פרויקט תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש בכל שכונה ושכונה. אם עד כה, התנהל הליך זה כך שיזמים וקבלנים ניסו לדרוש תמורה כמה שיותר גבוהה, אישורה של תוכנית רג/53 ישים סוף לתופעה זו ויקבע גבולות ברורים.

נציין כי חוות-הדעת מעניקה מכפיל שונה משכונה לשכונה ובשכונות מסוימות אף קובעת נכפיל נמוך משמעותית ממה שהיה נהוג עד כה. מקורות בעירייה טוענים כי רשימת המכפילים בשכונות השונות ככל הנראה תאושר במתכונתה בחוות-הדעת השמאית.

כך, על-פי חוות-הדעת השמאית, המכפיל הגבוה ביותר של יחידות דיור, מכפיל של 4 (מספר הדירות הקיימות כפול 4) מוצדק לאשר רק בשתי שכונות בעיר - שיכון המזרחי ורמת שקמה. מכפיל של 3.5 מוצדק לאשר בשכונות נחלת גנים, תל יהודה, מתחם נגבה, מרום נווה והבילו"יים. מכפיל 3 מוצדק לאשר בשכונות ראשונים, הגפן, יד לבנים ואזור מרכז העיר. בשאר השכונות, חרוזים ושיכון ותיקים מדובר על מכפיל 2.5 בלבד.

עם זאת, בחוות-הדעת המשאית מצוין גם כי יש להתייחס לרחובות מסוימים בצורה מיוחדת, ובחלק מהן תיתכן הגבלה מחמירה יותר. במקביל, חוות-הדעת מתייחסת גם לצירים ראשיים בעיר וגם בהם קובעת אמות-מידה למכפילים.

כך, בדרך אבא הילל מכוות חוות-הדעת השמאית למכפיל 3.5, רחוב בן-גוריון מכפיל של 3.5, רחוב ארלוזרוב מכפיל של בין 3.5 ל-4 תלוי בחלק של הרחוב וברחוב הרא"ה מכפיל 3.5. לגבי דרך ז'בוטינסקי מומלץ בחוות-הדעת השמאית להחריג את הרחוב מהתוכנית מכיוון שניתן להגדיל את הצפיפויות.

יזמים הפועלים בעיר טוענים שמדובר במספרים "הזויים" שאינם משקפים את הנדרש כדי לקדם פרויקטים והחישובים לגבי מכפיל מספר הדירות יהווה בשורה רעה לתחום בעיר. במקביל בעירייה דווקא טוענים שחלק מהמכפילים דווקא מעלים את יחס הדירות .

עוד נציין כי בעוד חוות-הדעת השמאית מתייחסת רק להיבט הכלכלי של הפרויקטים, לתוכנית עתידה להיות מוצמדת פרוגרמה שמתייחסת למצב התשתיות הקיימות בעיר כמו גם היצע מבני הציבור ולהצליב בין הנתונים. עם זאת, גורמים בעירייה מסבירים כי במצב הנוכחי מכפילי השמאות תואמים את הפרוגרמה. עוד מוסיפים אותם הגורמים כי בכוונת העירייה לערוך בקרה שוטפת על מצב התשתיות ומבני הציבור בכל שכונה, כפי שממליצה החוקרת, וכל כמה חודשים לקבוע האם התאימות בין הפיתוח למצב הקיים בשטח עדיין עומדת בעינה. אם לא, יקודמו תוכניות להרחבת תשתיות ובניית מבני ציבור לצד שינוי אפשרי במכפיל.

כאמור, נקודה חשובה נוספת שעולה מדוח החוקרת היא המלצה לאפשר לעירייה לעצור קידום פרויקטים גם רגע לפני קבלת היתר. מדובר במהלך חריג שככל הנראה לא יאומץ על-ידי הוועדה המקומית.

ראש עיריית רמת-גן, ישראל זינגר, מסר: "לראשונה, תפעל עיריית רמת-גן לא רק לתכנון של בניינים בודדים בתחום ההתחדשות העירונית, אלא תבחן בראייה רחבה גם את דרישות החניה, התשתיות, התנועה, מוסדות החינוך, מרחבים ציבוריים פתוחים ועוד רבים. כך, נקדם את תחום הוודאות התכנונית. כל תושב יידע כיצד עתידה להתפתח סביבת המגורים שלו, מה צפוי בה ומה הוא יכול לדרוש בבואו להגיש תוכניות במסגרת התחדשות עירונית, ובמקביל נוכל אנחנו לוודא כי ההתחדשות העירונית נעשית באחריות".

עו"ד אביבית מאור-נמרודי, יו"ר הוועדה לתכנון ובנייה בעיר, מסרה: "מדובר בתוכנית שלא תשב במגירה אלא תמומש על-ידי העירייה. התוכנית מתייחסת לרחובות צרים ומיוחדים, לתוואי הדרך ולרוחבה ועוד. אנחנו מפסיקים להסתכל על תמ"א 38 בצורה נקודתית אלא רק בצורה רחבה לעיר".

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
נושאים נוספים בהם תוכל/י להתעדכן
גלובס טק
נתוני מסחר
שוק ההון
נתח שוק
דין וחשבון
הסיפורים הגדולים של השבוע
מטבעות דיגיטליים
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
עקבו אחרינו ברשתות