הכשרת היישוב יוצאת לפינוי-בינוי ענקי: כך נראים מאמצי השיווק

לא עוד אסיפת דיירים בלובי או במתנ"ס השכונתי, עם כמה עוגיות יבשות ותרמוס לקפה דלוח. חברות הנדל"ן הולכות בכל הכוח על פרויקטים של פינוי בינוי, והתחרות הקשה מאלצת אותן להשקיע הרבה כסף כדי לזכות בתמיכת הדיירים, גם כשתוכנית בניין עיר אפילו לא בחיתוליה ומדובר בהדמיות ובמצגות היפותטיות בלבד.

בחודש פברואר האחרון קיימה חברת הכשרת הישוב שבשליטת עופר נמרודי כנס נוצץ לדיירי שכונת קרית גיורא באור יהודה, באולם הרמיטאז' בעיר, כדי להציג פרויקט פינוי גדול שאותו היא מבקשת ליזום בשכונה. עופר נמרודי עצמו עלה לבמה בכנס, והציג את התוכניות שהכין משרד האדריכלים יסקי מור סיון לשכונה הישנה. הכנס כלל ארוחה וכן הופעה של הזמר משה פרץ, שעלותה מוערכת במאות אלפי שקלים.

ההשקעה הכספית העצומה בכנס היא סוג של הימור. תוכנית בניין עיר אפילו לא הוגשה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, היקף ההחתמות הנדרש במתחם הוא עצום, מאחר שהמתחם כולל 1,092 דיירים, להכשרת הישוב אין ניסיון במימוש פרויקטים של התחדשות עירונית, ואם כל זה לא מספיק - מעל הבניינים הרעועים של אור יהודה יש מגבלת גובה שמטיל נתב"ג, שדה התעופה הסמוך לעיר.

14-16 קומות

"הכשרת הישוב היא חברת נדל"ן ותיקה שבנתה את הארץ וקיבלה החלטה אסטרטגית לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית", מסביר אלכס מריאש, סמנכ"ל חטיבת הנכסים של החברה. "אנחנו מקדמים כמה פרויקטים של פינוי בינוי, ואור יהודה הוא אחד מהם. מדובר בעיר שהיא קרובה יחסית לתל אביב, ושכונת קרית גיורא מתאפיינת בבנייה ישנה שמתאימה למימוש פרויקט פינוי בינוי. לצורך קידום התוכנית התקשרנו עם משרד יסקי מור סיון אדריכלים לבצע בדיקה ראשונית. נכון להיום קיימת מגבלת גובה כתוצאה מהסמיכות לנתב"ג שעומדת על 83 מטרים, המשקפים בניינים בני 14-16 קומות. יחד עם זאת, מדובר במגבלות שניתן לעדכן מעת לעת בוועדה מיוחדת של רשות שדות התעופה העוסקת בנושא הזה ואנחנו עובדים מולה, למשל לגבי פרויקט שלנו בתל אביב".

- איך שופכים כל כך הרבה כסף על תוכנית שטרם נולדה?

"הכנס שעשינו זכה להרבה תשומת לב. העובדה שבמתחם פעלו לפני כן כל מיני גורמים, שקשה לכנות אותם יזמים ובוודאי שאין מאחוריהם חברה עם איתנות פיננסית, שהחתימו פה 20 דיירים, שם 30 דיירים, הביאה אותנו להבנה שאנחנו צריכים לייצר כנס משמעותי שבו יעמדו על הבמה האנשים שמאחורי החברה ושיסבירו מי זו הכשרת הישוב. צריך להבין שמדובר במתחם של למעלה מ-1,000 דיירים, ובפרויקט פינוי בינוי צריך לתת לדיירים ערבויות בנקאיות בשווי הדירות החדשות שעשויות להגיע למיליארד שקל. אני לא מכיר הרבה חברות שמסוגלות להעמיד ערבויות כאלה, בטח לא גורמים שרק יודעים להחתים דיירים אבל שלא בנו בניין מעולם ולא יודעים להעמיד כספים בסדרי גודל כאלה. אחרי הכנס אנחנו עומדים על למעלה מ-50% הסכמי בלעדיות עם הדיירים ויש לנו 18 חודשים להציג בפניהם תוכנית.

"השבוע נציג את התוכנית שגיבשנו לעיריית אור יהודה, לפני שנגיש אותה לוועדה המקומית. לשמחתנו, גם העירייה החליטה לעשות סדר בתחום והקימה מנהלת התחדשות עירונית שיושבים בה אדריכל, ראש העיר, מהנדס העיר כמו בערים אחרות. כרגע אנחנו עומדים על יחס של 4-5 דירות חדשות במקום כל דירה חדשה, ונצטרך גם מגרשי השלמה על מנת שהפרויקט יוכל להיות בינוי פינוי, ושנוכל להעביר דיירים לבניין החדש הראשון בלי להעביר אותם דירה לתקופת ביניים, ורק אחר כך להרוס את הבניין הישן. במקביל אנחנו פועלים לבנות נציגות דיירים שנוכל לעבוד מולה".

הכשרת הישוב מוכרת בעיקר בתחום הקניונים והמשרדים. היא הבעלים של קניון שבעת הכוכבים בהרצליה, בית מעריב בתל אביב ועוד. מה לה ולתחום המגורים, ועוד לתחום מורכב ומאתגר כמו פינוי בינוי? לדברי מריאש, "הכשרת הישוב בנתה המון מגורים, לא בישראל. היום אנחנו בונים למשל בפולין וברומניה לא מעט בנייני מגורים ותחום הייזום נמצא ב-DNA של החברה.

בארץ אנחנו בונים הרבה קניונים, משרדים ובתי אבות ומה שחשוב מבחינת האינטרס של הדיירים שאנחנו חברה יציבה עם איתנות פיננסית. אנחנו לא חשופים לסיכונים כמו מה יקרה לקבלן המבצע. בכנס רצינו להביע אמירה חזקה ודומיננטית, בניגוד לכל מיני גורמים או חברות קטנות".

ושימו לב להודעת הוואטסאפ הבאה שהגיעה ל"גלובס" עליה חתום מריאש: "מישהו אמר רומא? הראשון שיניח על שולחני 30 טפסים חתומים עם צילומי תעודות זהות, מקבל בונוס של סופ"ש זוגי ברומא. הראשון שיגיע ל-50, טיסה וכרטיס זוגי למשחק של ברצלונה, הראשון שיגיע ל-100 וגאס מחכה לו כרטיס טיסה זוגי לווגאס. הכשרת הישוב שם לעזור לכם".

מריאש מסביר כי מלבד הכנס המושקע לדיירים, הושקעו לא מעט משאבים כספיים בהחתמת הדיירים מול גורמים שלישיים: "בתחילת הדרך, פנו אלינו גורמים מקומיים שאמרו שיש להם יכולת להחתים את הדיירים, ואכן זה היה תמריץ עבורם. סופשבוע ברומא בתמורה לעשרות חתימות של דיירים זה כסף קטן עבור הכשרת הישוב. לצערי אותם גורמים לא עמדו ביעדים בכל אופן, והיום אנחנו עובדים מול חברה שמחתימה עבורנו את הדיירים".

"מקום חסר מעוף"

בעיריית אור יהודה הסבירו כי הקמת מינהלת התחדשות עירונית, נולדה לאור ריבוי פניות של יזמים וקבלנים לעירייה ולתושבים, שכללו יוזמות לפינוי בינוי ותמ"א 38. נכון להיום, מסבירים בעירייה, באור יהודה ישנו פוטנציאל להתחדשות עירונית גדולה, העומד על חידושן של אלפי דירות בשכונת גיורא, אותן קידמה העירייה בשיתוף משרד השיכון. ראש העירייה ליאת שוחט הוסיפה כי על מנת להביא למימוש תוכניות פינוי בינוי היא נאבקת יחד עם תושבי מתחם הרעש לתוכנית פינוי פיצוי מאזור זה.

בעירייה מציינים כי במשך שנים נתפסה אור יהודה כעיר אוכל ומסעדות פריפריאלית, ש"התמזל מזלה" להיות חלק מגוש דן. "העיר הידרדרה בשנים האחרונות וניתן היה לראות זאת באחוזי הבגרויות, באחוזי הגיוס ובאחוזי ההגירה השלילית. לאלה התווסף הרעש העירוני, בגלל הסמיכות למסלול הנחיתה של נתב"ג, והעיר הצטיירה כמקום חסר אטרקטיביות ומעוף", אומרים בעירייה.

שוחט מדגישה כי על מנת לשנות את המצב היא פועלת לקדם כמה תוכניות בנייה והתחדשות, הכוללות העברה של משרדי ממשלה לעיר, הקמה של פרויקטי מסחר ותעסוקה לצד מגורים שיכללו אלפי דירות חדשות (רובן על חורבות מחנה תל השומר).

מהכשרת הישוב לכנסת

מי שמקדם בממשלה את נושא ההתחדשות העירונית הוא ח"כ אלי כהן ("כולנו"), שהגיע לכנסת מחברת הכשרת הישוב שבה שימש כמנהל בכיר. כהן עומד היום בראש ועדת הרפורמות בכנסת וחבר בוועדה המיוחדת לדיון בהצעת חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

כהן מקדם למשל את החוק שנועד לטפל במאכרים בפרויקטי פינוי בינוי (ויזם משרד המשפטים) אלה שבהכשרת הישוב מציינים כמי שמערימים לא מעט קשיים למימוש פרויקטים. "קבלני חתימות" הכובלים דיירים מבלי שיש מאחוריהם יכולת פיננסית או נדל"נית ושמנסים "למכור" את החתימות לחברות נדל"ן, שצריכות לתמחר גם את התשלום הנוסף.

החוק החדש מבקש לקבוע ארבע אבני דרך בהן יצטרך המארגן לעמוד בכדי לשמור על תוקף ההסכם שלו מול הדיירים. לדוגמא: תוך 6 חודשים מחתימת הדייר הראשון הוא יצטרך להתקשר בהסכם עם 40% לפחות מבעלי הדירות.

 צילום מקבוצת הווטסאפ