תמ"א 38 - מה עדיף: הריסה ובנייה או תוספת על הקיים?

 ■ "גלובס" ומדלן מציגים: התחדשות עירונית (תמ"א 38-פינוי בינוי) - מהדורה דיגיטלית 

כאשר מציעים לבעל דירה ישנה שתי אפשרויות לבחירה: פרויקט תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש, או פרויקט תמ"א 38 במסלול של תוספת קומות על המבנה הקיים, ניתן היה לחשוב שהרוב המוחלט יבחר בהריסה ובנייה.

מי לא מעדיף לעבור דירה, לקבל מימון לשכר הדירה בשנות הבנייה, ולחזור אחרי כמה שנים לדירה חדשה לגמרי, במקום לגור לכל הפחות חודשים ארוכים באתר בנייה, כדי לקבל בסופו של יום דירה משופצת, בבניין הבנוי טלאי על טלאי. גם היזמים מעדיפים בחלק גדול מהמקרים להרוס את הבניין הישן, כדי לבנות במקומו מהייסוד בניין חדש. זאת, כל עוד ישנה כדאיות כלכלית לפרויקט שעלותו גבוהה בהרבה לעומת חיזוק המבנה בלבד.

רק שבפועל, המצב שונה. בניגוד לתחזית, קצב התחלות הבנייה בפרויקטי הריסה ובנייה לא מזנק, וקצב התחלות הבנייה במסלול של תוספת הדירות לא יורד. נכון, פרויקטים של תמ"א 38 במסלול בנייה על הקיים קיימים יותר זמן (עברו כמה שנים עד שהרשויות הכניסו תיקון שכלל את המסלול של הריסה ובנייה מחדש), ועדיין, נראה שמסלול הריסה ובנייה לא מצליח להמריא בחלק לא מבוטל מהרשויות המקומיות.

בעוד שבחלק קטן מהערים פרויקטים של הריסה ובנייה מהווים חלק משמעותי מהבקשות החדשות להיתר ומהתחלות הבנייה, בלא מעט ערים המסלול הוותיק הוא עדיין דומיננטי בהרבה.

סיבה מרכזית לכך היא העובדה שבפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש היקף התמורה ליזם מוכרח להיות גבוה הרבה יותר, כדי להצדיק את כניסתו לפרויקט. ברשויות לא מעטות הדבר נתקל בהתנגדות מצד שכנים מחד, או אי עמידה בדרישת התשתיות מאידך.

במקביל, גם המציאות שנוצרה בשנה האחרונה, במסגרתו נכנס תחום ההריסה והבנייה לאי וודאות תכנונית ומשפטית בשל התנגדות המשנה ליועץ המשפטי לממשלה ותיקון 3א' שנמצא כבר חודשים ארוכים בהכנה על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה, הובילה לירידה בהתחלות הבנייה של פרויקטים במסלול הריסה ובנייה ברבעון הראשון של 2016, ושאלה גדולה לגבי הצפוי לנו בהמשך הדרך.

90% ברמת גן, 0% בראשל"צ

ניתוח אתר מדלן אודות בקשות להיתר בפרויקטים של תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש מלמד כי ההבדלים בין הרשויות השונות לעיתים תהומיים. השיאניות בתחום זה מבין הערים שנסקרו הן רמת גן וגבעתיים, בהן 90% ו-80% מהבקשות להיתר הוגשו במסלול זה, בהתאמה.

ברשויות אחרות המצב שונה. כך, בתל אביב-יפו ובחיפה מדובר ב-45% מכלל הבקשות להיתר שהוגשו במסלול זה. בירושלים מדובר ב-25%, בהרצליה עומד השיעור על 20%, באשדוד 4% בלבד ובראשון לציון, על פי נתוני מדלן, לא הוגשו עד סוף 2015 בקשות לתמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה כלל. "השונות בין הרשויות השונות מאוד גבוהה. לצד ערים כמו רמת גן וגבעתים, בהן 80%-90% מהפרויקטים במסגרת תמ"א 38 נעשים כיום במסלול הריסה ובנייה מחדש, בערים אחרות מדובר על נתח נמוך משמעותית, שבערים כדוגמת אשדוד וראשל"צ למעשה כלל לא קיים", כך רוה איתן, סמנכ"ל המחקר באתר מדלן.

עם זאת, במבט רוחבי על כל הבקשות להיתר שהוגשו ברשויות השונות במסלול ההריסה והבנייה במסגרת תמ"א 38 לעומת בקשות להיתר במסלול תוספת בנייה על הקיים, ניתן לראות כיצד הפער הולך ומצטמצם.

בשנים 2010-2011 הוגשו 50 בקשות להיתר במסגרת הריסה ובנייה לעומת 330 בקשות במסלול תוספת על הקיים. בשנים 2012-2013 מדובר על 380 בקשות להיתר בהריסה ובנייה, לעומת 620 בקשות להיתר במסלול תוספת על הקיים. בשנים 2014-2015 מדובר כבר ב-710 בקשות להיתר בהריסה ובנייה, לעומת 900 במסלול תוספת על הקיים. מדובר בקו מגמה הולך ועולה בין השנים, כאשר הפער בין שני המסלולים הולך ומצטמצם - מרמה של 280 בקשות להיתר ב-2010-2011 ל-190 בלבד ב-2014-2015.

0.7 או 2.3 דירות חדשות

נתון מעניין שעולה מניתוח מדלן מצביע על התמורה הממוצעת של יחידות דיור למכירה שמקבל היזם בכל אחד מהמסלולים.

על פי הנתונים, בעוד התמורה הממוצעת בפרויקט חיזוק ותוספת בנייה, כלומר כמה דירות חדשות יוכל למכור היזם על כל דירה שהוא מחזק, עומדת על 0.7 (מכפיל 1.7), בפרויקט הריסה ובנייה מדובר על תמורה ממוצעת של 2.3 (מכפיל 3.3) דירות בממוצע על כל דירה ישנה שנהרסת - יותר מפי 3.

בעוד מסלול תוספת על הקיים מעניק זכויות קבועות באופן יחסי, כאלה שלא יכולות להאמיר בצורה משמעותית, במסלול הריסה ובנייה המצב שונה והזכויות יכולות להגיע במקרים מסוימים גם למכפילים גבוהים הרבה יותר. מקרים אלו ניתן למצוא כאשר בתים צמודי קרקע או בניינים נמוכים מבקשים לקבל זכויות במסגרת תמ"א 38, מאחר ומסלול הריסה ובנייה מאפשר לנצל את זכויות תמ"א 38 בתוספת ניצול זכויות התב"ע הבלתי מנוצלת על המגרש.

רן בכר, אנליסט באתר מדלן מסביר: "הרוב הגדול של הבקשות לתמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש הן עבור מבנים בני 3-4 קומות, בהם קיימים בממוצע כ-9 דירות ישנות. כ-31% מהבקשות נעשות עבור מבנים עד שתי קומות בלבד, לרבות צמודי קרקע. במקרים אלו, ישנה כדאיות כלכלית הנובעת משילוב של הזכויות הלא מנוצלות במסגרת התב"ע המאושרת, יחד עם הזכויות המוקנות בתמ"א 38, שבסופו של דבר מתרגמות ליחס ממוצע של 10 דירות חדשות על כל דירה ישנה (מכפיל 11). בשורה תחתונה, כשליש מהפרויקטים שנהנים מחיזוק מפני רעידות אדמה אלו דווקא מבנים נמוכים בני 1-2 קומות, בעוד שבערים רבות, בניינים בני 3-4 קומות, ללא זכויות תב"ע שעדיין לא נוצלו, לא מגלמים כדאיות כלכלית מספקת למימוש הפרויקט במסלול הריסה".

נציין כי הכדאיות הכלכלית הגבוהה במקרה של צמודי הקרקע עלתה פעמים רבות לדיון. בלא מעט רשויות מקומיות מתנגדים להיקפי הבנייה הגדולים באותם בניינים, בעיקר לאור העובדה שלא ניתן לגבות על כל יחידות הדיור בפרויקטים הללו היטלי השבחה שיעברו לקופת העירייה ויאפשרו לה לשדרג את התשתיות בעקבות העומס הצפוי. גם התיקון החדש בתמ"א 38, תיקון 3א' עתיד להתייחס לסוגיה זו לכשיתפרסם.

כך או כך, יתכן והסוף לתופעה עתיד להגיע דווקא מכיוון אחר: לאחרונה אושר תיקון לתקן 431, התקן הישראלי שמגדיר עמידות בפני רעידות אדמה. במסגרת התיקון, שנחשף ב"גלובס" במארס האחרון, שונתה ההגדרה של מבנה נמוך הזכאי לחיזוק מפני רעידות אדמה כך שרבים מצמודי הקרקע ובניינים דו קומתיים הוחרגו מהתוכנית. הדבר החל להיות מתורגם כבר בשטח, ורק לאחרונה קיבלה עיריית רמת השרון החלטה שלא לאפשר לבנייני מגורים ישנים, עד גובה של שתי קומות על עמודים, לקבל זכויות מתוקף תמ"א 38. לא מן הנמנע, שעיריות נוספות ילכו באותו המסלול.

איזו דירה יקרה יותר?

כאשר מדברים על מחיר דירה חדשה בפרויקט הריסה ובנייה, לעומת מחיר דירה בפרויקט של תוספת בנייה על הקיים, מקובל להניח שדירה בפרויקט שנהרס ונבנה במקומו בניין חדש תהיה יקרה יותר. הדירות הללו אינן בנויות כטלאי על טלאי, חדש על גבי ישן, וגם תכנונית-אדריכלית האפשרויות של הקבלן כמובן גמישות יותר.

יחד עם זאת, בחינת מחירי דירות דומות בשני המסלולים, גם באותו רחוב, מעיד כי אין כלל אחיד לכל הרשויות. לעיתים, דירה חדשה שנבנתה על בניין ישן יכולה דווקא להיות יקרה יותר.

ברחוב ראשון לציון בעיר נתניה נבחנו שני פרויקטים של תמ"א 38 במסלולים השונים. דירת 5 חדרים בשטח 131 מ"ר, בקומה השישית בבניין שנבנה בפרויקט חיזוק ותוספת, נמכרה ביולי 2015 בעבור 2.55 מיליון שקל. דירה דומה, באותו רחוב, בפרויקט הריסה ובנייה (5 חדרים, 134 מ"ר, קומה שמינית), נמכרה במאי 2015 תמורת 2.9 מיליון שקל. מדובר בפער של כ-13.7% במחיר הדירה, 11% במחיר למ"ר, לטובת פרויקט הריסה ובנייה.

ומנגד, בחינה של מכירת שתי דירות בעיר הרצליה, האחת בפרויקט הריסה ובנייה והשני בפרויקט של חיזוק ותוספת, מצביעה על מציאות הפוכה. מדובר בשני פרויקטים ברחוב הרב מימון. בפרויקט ההריסה ובנייה נמכרה בחודש יוני 2015 דירה בת 4 חדרים בשטח 97 מ"ר בקומה השישית בעבור 1.7 מיליון שקל. בפרויקט אחר באותו הרחוב, פרויקט של תוספת בנייה על הקיים, נמכרה באותו החודש דירת 4 חדרים בשטח 93 מ"ר, בקומה השישית, בעבור 1.76 מיליון שקל. מדובר בפער מחיר של 3.5%, פער של 7% במחיר למ"ר, הפעם לטובת הפרויקט של תוספת הבנייה.

"על פי ניתוח המכירות ייתכן כי הציבור לא תמיד מודע להבדלים בין סוגי הפרויקטים או שאינו מייחס לכך משקל משמעותי", כך ישראל שוורץ, אנליסט באתר מדלן. על כך נוסיף שלא פעם, גם מיקום הפרויקט, המפרט ותכנון הדירה עשויים כמובן להשפיע יותר על הרוכש ועל תמחור הדירה מאשר העובדה שהוא נבנה במסגרת מסלול כזה או אחר.

■ "גלובס" ומדלן מציגים: התחדשות עירונית (תמ"א 38-פינוי בינוי) - מהדורה דיגיטלית

 בקשות להיתר

 המכפיל בפרוייקטים

 הריסה ובניה