הנקראות ביותר

עוד עיכוב באישור התיקון החדש לתמ"א 38

מספר חלופות לתמ"א 38 בדיון המועצה הארצית אתמול ■ הרשויות המקומיות יאשרו תוכניות מתאר ללא צורך בוועדה המחוזית ויגבו יותר היטלי השבחה ■ מהם היתרונות והחסרונות של כל חלופה?

בניין לפני תמא 38 / צלם: תמר מצפי
בניין לפני תמא 38 / צלם: תמר מצפי

דחייה נוספת באישור התיקון החדש לתמ"א 38. לאחר חודשים ארוכים של דיונים, גם בדיון שנערך אתמול (ג') במועצה הארצית לתכנון ובנייה לא התקבלה החלטה בנוגע לתיקון 3 א' לתמ"א 38. עם זאת, תוכנית חדשה שמנסים כעת לקדם במסגרת התיקון עשויה להוביל למהפך בתחום, הן בכל הנוגע לחישוב הזכויות, הן בהוצאת הבניינים הקטנים מתמ"א 38 וחשוב יותר - בתמרוץ רשויות מקומיות לאשר תוכנית במסגרת סעיף 23 (תוכנית מתאר להתחדשות עירונית), גם על ידי מתן אפשרות לאישור מקומי ולא מחוזי וגם על ידי הגדלת זכויות והיטל השבחה. החיסרון - מדובר שוב בתוכנית שזקוקה להפקדה מחודשת, כלומר עיכוב של חודשים עד שתאושר סופית.

 לאחר שבחודשים האחרונים התברר שהתוכנית המופקדת, תוכנית שקודמה על ידי מינהל התכנון ומטה הדיור והגיע לשלב הדיון בהתנגדויות, לא מתקדמת לכיוון הנכון לדעת גורמי המקצוע, ומושכת התנגדויות מצד גורמים שונים, הוחלט לנסות למצוא פתרון חדש.

לפני מספר ישיבות העלתה ראש מינהל התכנון, בינת שוורץ רעיון חדש שמציע לפשט את הליך חישוב הזכויות בפרויקטים של תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה כך שלמעשה ישולשו הזכויות של מה שהיה ניתן לבנות על השטח הקיים על פי תוכניות תקפות. הבעיה עם התוכנית הזו הייתה שכדי לאשרה היה צריך להפקידה מחדש, כלומר עיכוב של עוד חודשים ארוכים.

כעת, לקראת הדיון במועצה הארצית אתמול (ג') הציג יו"ר הוועדה, יו"ר מטה הדיור אביגדור יצחקי, עוד שתי חלופות חדשות שגובשו לאחרונה. מכיוון שחלופות אלו לא נבחנו עדיין על ידי כלל הגורמים, התבקשה המועצה הארצית לאפשר דחייה בדיון של חודש. בגלל הזמן הרב שעבר בלי קבלת החלטה הסכים יצחקי לדחות את הדיון בזמן קצר יותר ונכון להיום הישיבה הבאה בה יעלה הנושא לדיון נקבעה ל-20 בספטמבר, עוד שבועיים.

במינהל התכנון ובמטה הדיור מקווים שעד אז תושג הסכמה לגבי אחת החלופות כדי שהתיקון החדש יוכל להתקדם. נזכיר שכל עוד לא התקבלה החלטה, חלק ניכר מהרשויות המקומיות לא יכולות לאשר בקשות להיתר במסלול הריסה ובנייה במסגרת תמ"א 38 ולכן חלק לא קטן מהענף נותר קפוא.

פי שלוש זכויות או עוד קומה לתמ"א

כאמור, אתמול במועצה הארצית העלה יו"ר המועצה הארצית שתי חלופות חדשות לצד התוכנית המופקדת. יתרון התוכנית המופקדת הוא שניתן לאשרה במהירות ולשחרר את הקיפאון השורר בענף. ההתנגדות לתוכנית זו - שנובעת מהעובדה שהיא לא מפשטת את הליך חישוב הזכויות, זאת בנוסף לחשש מפני עתירות שיוגשו נגדה - הופכת אותה לפחות ופחות רלוונטית.

חלופה אחת שהוצגה אתמול מציעה דרך פשוטה ומהירה להתקדם עם התיקון לתמ"א וזאת באמצעות הגדלה של היקף הזכויות שיוכלו קבלנים לקבל, במקום 2.5 קומות היום בפרויקט לאפשר זכויות ל-3.5 קומות, זאת על בסיס הפרשנות המצמצמת של היועץ המשפטי לממשלה הגורסת כי חישוב הזכויות ייעשה על המצב הקיים ולא המצב שיכול להיות בשילוב תוכניות תקפות שלא נוצלו. היתרון הגדול של ההצעה הזו קשור למהירות אישורה, כך, אם חלופה זו הייתה נבחרת ניתן לא היה צורך בהפקדה מחודשת והתיקון היה יכול לעלות לדיון כבר בקבינט הדיור הקרוב ב-19 לחודש. עם זאת, גם לחלופה זו לא מעט התנגדויות והיא משאירה את הויכוח על הפרשנות המרחיבה אל מול הפרשנות המצמצמת על כנה.

החלופה השניה, החדשה ביותר, מציעה לשנות מקצה לקצה את חישוב הזכויות בתמ"א 38 וכאמור אף מרחיבה את התיקון גם לתימרוץ הרשויות המקומיות לאשר תוכנית מכח סעיף 23 לתמ"א 38. תוכנית זו מציעה להתייחס למבנה הקיים בשטח ופשוט להכפיל את השטח הבנוי הקיים (המאושר בחוק ללא חריגות בניה) פי שלוש. לשטח זה יתווספו שטחי המרפסות והממ"ד שהתמ"א מאפשרת להוסיף ללא כל תוספת מ"ר נוספת. על פי תוכנית זו, לא יתאפשר יותר שילוב זכויות תמ"א 38 וזכויות התב"ע הבלתי מנוצלת והיקף הבנייה יותר עד גובה של 9 קומות, לא יותר מפי 3.5 למספר הדירות הקיימות בשטח ובכפוף למדיניות עירונית. היתרון של השיטה הזו גלום בפשטות החישוב אך החיסרון המשמעותי הוא הצורך בהפקדתה המחודשת ובהליך שיימשך חודשים.

אישור תוכנית ע"פ סעיף 23 בסמכות מקומית

עם זאת, במסגרת חלופה זו מוצע גם לשנות תנאי יסוד בתמ"א 38, שקובע כיום כי כל רשות מקומית שרוצה לאשר תוכנית מכח סעיף 23 (תוכנית מתאר כוללת להתחדשות עירונית בעיר) צריכה את אישור הוועדה המחוזית. במסגרת התוכנית מוצע לאפשר לרשויות המקומיות לאשר בעצמן את התוכנית על פי סעיף 23, כך שההליך התכנוני יתקצר משמעותית. מדובר בתמריץ משמעותי לרשויות המקומיות. בנוסף, תיקון זה מחביא גם יתרון נוסף שקשור להיטל השבחה. כדי לתמרץ עוד יותר את הרשויות לקדם תוכנית על פי סעיף 23, מוצע לקבוע כי הרשות תוכל לאשר זכויות גבוהות יותר מאשר התוכנית עצמה, כלומר הכפלה של הבניין הקיים לא פי 3 אלא פי 3.5. מכיוון שעל כל תוספת בזכויות שמקנה הרשות מעבר לתמ"א הרגילה על פי סעיף 23 היא זכאית לגבות היטל השבחה, תמריץ זה יאפשר לרשויות גם לקדם חיזוק מבנים וגם ליהנות מהיטל השבחה.

 יתרון נוסף של התוכנית החדשה מאפשר במקביל גם פתרון לסוגיה אחרת שהייתה במחלוקת - הבתים הקטנים. עד כה משום שיזמים וקבלנים היו יכולים לקבל זכויות על בסיס תמ"א 38 וגם על בסיס תב"ע בלתי מנוצלת, הבתים הקטנים היו המבוקשים ביותר לאור תב"עות שהקנו להם זכויות משמעותיות. כעת, התוכנית החדשה מתייחסת לראשונה לגודל הבניין כפקטור של מתן הזכויות והמשמעות היא שהבניינים הקטנים לא יזכו לזכויות יתר, אלא להיפך.

 נכון להיום חלק מהגורמים בענף נוטים לתמוך בתוכנית החדשה. כך למשל, נציגי פורום ה-15 שהחלו בוחנים את התוכנית מסבירים כי מדובר בכיוון אפשרי: "עוד מוקדם להגיד שאנחנו תומכים, רק שמענו על התוכנית בימים האחרונים וביקשנו זמן לבחון אותה", כך איתן אטיה מנכ"ל הפורום, "כבר עכשיו אני יכול להגיד שהכפלת הנפח פי 3 עשוי להיות מוגזם וייתכן ואנחנו נדרוש הכפלה של 2.5 קומות. אנחנו בוחנים את התוכנית ונגיע עם דרישות למועצה הארצית".

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
נושאים נוספים בהם תוכל/י להתעדכן
גלובס טק
נתוני מסחר
שוק ההון
נתח שוק
דין וחשבון
הסיפורים הגדולים של השבוע
מטבעות דיגיטליים
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
עקבו אחרינו ברשתות