סקירת האוצר: המשקיעים ומשפרי הדיור צופים ירידות מחירים

הכלכלן הראשי במשרד האוצר פרסם היום (ב') סקירה כלכלית, שחלקה הראשון מתמקד בענף הנדל"ן למגורים בחודש יולי 2016.

לפי נתוני הכלכלן הראשי באוצר, ביולי נרכשו 9,900 דירות, ירידה של 4% בהשוואה לחודש הקודם, לאחר חודשיים של עליות. בהשוואה ליולי אשתקד זו עלייה של 11%, אולם רמת העסקאות ביולי אשתקד הייתה נמוכה יחסית, על רקע הקדמת רכישות המשקיעים ליוני, טרם העלאת מס הרכישה.

הירידה במספר העסקאות התרכזה בפלח השוק של הדירות החדשות, אשר רשם ירידה של 11%, בעוד רכישת דירות יד שניה נותרה ללא שינוי משמעותי בהשוואה לחודש הקודם. מי שהובילו את הירידה בעסקאות בחודש יולי היו רוכשי דירה ראשונה והמשקיעים, עם ירידות של 8% ו-6% בהתאמה, בעוד רכישות משפרי הדיור נותרו ללא שינוי משמעותי בהשוואה לחודש הקודם.

 עסקאות נדל"ן

הירידה ברכישות הזוגות הצעירים התרכזה בפלח השוק של הדירות החדשות, כאשר אלו ירדו בשיעור חד של 23% בהשוואה לחודש הקודם. העובדה לפיה בחודש יולי לא התקיימו עסקאות במסגרת מחיר למשתכן "תרמה" לירידה חדה זו, אולם גם בנטרול המכירות המוזלות (במסגרת "מחיר מטרה") שהתקיימו בחודש יוני בראש העין עדיין נרשמה ירידה ברכישת דירות חדשות ע"י הזוגות הצעירים בחודש יולי, בשיעור של 8%, בהמשך לירידה של 13% ברבעון השני (לעומת הרבעון הראשון).

משקל המשקיעים בסך העסקאות בחודש יולי הוסיף לרדת, לשיעור של 19%. האזור אשר הוביל את הירידה ברכישות המשקיעים בחודש יולי היה אזור נתניה, עם ירידה של 34% ברכישות אלו, לרמה של 190 דירות בלבד. רק באזורי הפריפריה הצפונית נרכשה כמות נמוכה יותר של דירות להשקעה.

 דירות להשקעה

אזור נתניה מאופיין בשנה וחצי האחרונות בקצב הגידול הגבוה ביותר של מכירת דירות ע"י משקיעים. הירידה החדה ברכישות המשקיעים באזור זה בחודש יולי הייתה בולטת במיוחד בפלח השוק של הדירות החדשות ובכך "תרמה" לירידה חדה, בשיעור של 22%, בכלל מכירות הקבלנים באזור זה.

 רכישות משקיעים

מספר הדירות שמכרו משקיעים בחודש יולי עמד על 2,000 דירות, ירידה של 7% בהשוואה לחודש הקודם, לאחר גידול חד של 17% בחודש יוני. עם זאת עדיין מדובר ברמה גבוהה של מכירות, הגבוהה ב-50% מהממוצע בשנים 2014-2010. רמת מכירות זו גם גבוהה מסך רכישות המשקיעים ביולי, ובכך ממשיכה את המגמה המסתמנת מאז תחילת השנה של ירידה במלאי הדירות המוחזקות בידי משקיעים. זאת, לעומת תוספת חודשית ממוצעת של 600 דירות למלאי זה בחמש השנים האחרונות.

לפי הכלכלן הראשי באוצר, מסמנת מגמה של סגירת פערי המחירים בין הדירות הנמכרות ע"י המשקיעים לבין הדירות הנמכרות ע"י משפרי הדיור. בעוד שבתחילת 2016 היה מחירה הממוצע של דירה שמכר משקיע גבוה ב-25% בהשוואה למחיר דירה שנמכרה ע"י משפרי דיור, נסגר פער זה לחלוטין ביולי השנה. שוב, תופעה זו בולטת במיוחד באזור נתניה, האזור המוביל בקצב הגידול במכירות המשקיעים בשנה וחצי האחרונות.

 דירות יד שניה

נתון נוסף, המלמד כי גם משפרי הדיור מעריכים שמחירי הדירות יירדו: מלאי "הדירות בהמתנה". נכון ליולי, עמד מלאי זה על 12.9 אלף דירות, ירידה של 18% בהשוואה לסוף 2015. ירידתו של "מלאי" זה, אותו נוטים משפרי הדיור ל"אגור" בתקופות של ציפייה להמשך עליות המחירים, יש בה כדי להעיד על שינוי בציפיות משפרי הדיור.

 דירות בהמתנה