גן עדן לשוכרי דירות

מנגנון "חברתי" המגן על שוכרים פוגע בהתחדשות העירונית

קנדה / צילום: רויטרס

קבלו את המופע הנדל"ני של נישואים קתולים: חוקים נוקשים, רשות מפקחת מלמעלה, וברית כמעט בלתי אפשרית לניתוק בין שני צדדים. אלה הם חוקי השכירות במונטריאול, העיר השנייה בגודלה בקנדה והמרכזית במחוז קוויבק הצרפתי, שמתאפיין במערכת סוציאלית וגישה חברתית כלפי תושבים.

זה מתחיל בחוזה הנחתם בין דייר למשכיר. החוזה אחיד לכולם ואת הנוסח שלו קובעת רשות ציבורית המפקחת על תחום השכירות. אין אפשרות להכניס לחוזה סעיפים מיוחדים, לא כל שכן כאלה שמתנגשים בכללי ההגנה על דיירים - ובהם זה שאינו מאפשר לפנות דייר, אלא אם הוא רוצה לעזוב ביוזמתו (להוציא במקרה שבעל הנכס עצמו או קרובו מדרגה ראשונה, מתכוון להיכנס ולגור). בעל הנכס לא רשאי לדרוש מהדייר השוכר דמי שכירות מראש, גם אין לו זכות לבקש צ'קים דחויים, לא פיקדון ואף לא שטר ביטחון.

המסים העירוניים נופלים על בעל הבית ומחושבים לפי שטח הדירה וערכה בשוק (לפי ממוצע עסקאות באזור, הנבדק אחת לכמה שנים), וכשהנכס עובר מיד ליד. בגין נכס ששופץ בחומרים טובים, וניכר שהושקעו בו כספים, עשויה העירייה לגבות מסים גבוהים יותר מנכס שכן.

בתום כל שנת שכירות החוזה מתחדש מעצמו, שוב, לפי הכללים של רשות השכירות הציבורית. שכר הדירה יכול לעלות בהסכמה בין הצדדים, אבל יחושב לרוב לפי נוסחה של הרשות, המביאה בחשבון את ההכנסות וההוצאות עליהן מצהיר בעל הבית ונוגעות לנכס, ובתוכן מסים ועלויות תחזוקה.

אם היו הוצאות על הנכס שנבעו מבלאי טבעי של תשתיות, הבעלים רשאי להעמיס אותן על החוזה באופן שהכסף יוחזר לו משכר הדירה, אבל עליו לחלק את ההוצאה על 20 ואפילו עד 30 השנים הבאות, בחישוב נומינלי שאינו כולל הצמדה ועלויות מימון. יתרה מכך, אם שכר הדירה כולל דמי הוצאות חימום בסולר למשל, ומחיר הדלק ירד בהשוואה לשנה שעברה, החוזה החדש יקזז משכר הדירה לשנה הבאה את עלות האנרגיה שהשתנתה.

הבעלים רשאי לשפץ, כדי להיטיב את מראהו החיצוני והפנימי של הנכס, אבל לא יוכל להבטיח שההוצאה תחזור בשכר הדירה, שאינו רשאי להעלות אותו על דעת עצמו כאמור. המשמעות היא שהשבחה של הנכס בשיפוץ עלולה לפעמים לפגוע ברווחי בעל הבית, משום שבנוסף לעלויות החומרים והעבודה, גם המסים על הנכס כנראה יעלו, אבל שכר הדירה - לא בהכרח.

תמריץ הפוך לתחזוקה

מנגנון זה אמנם מגן על דיירים, אך הוא תמריץ הפוך לתחזוקת מבנים. הוא גם עלול לפגוע בהתחדשות עירונית, שכן גם במקרה של חילופי דיירים יש חובה ליידע את הדייר החדש מה היה שכר הדירה הנמוך ביותר בשנה הקודמת, ולציין את הנתון בחוזה האחיד. אם מייקרים, צריך לנמק את הסיבה להבדל במחירים. לדייר עומדת הזכות לדרוש החזר רטרואקטיבי של כסף בגובה הפער בין שכר הדירה החדש לבין שכר הדירה ששילם קודמו, כשמתברר שההתייקרות לא מתיישבת עם הנוסחה המותרת.

על אף חוקי השכירות המגוננים, מחירי הנדל"ן במונטריאול ממשיכים לעלות, כמו בכל הערים הגדולות בעולם. אבל הם עולים פחות מאשר בערי קנדה האחרות, ונקובר וטורונטו, שם תולים את המחירים הגואים בגל השקעות נדל"ן של זרים.

בוונקובר המחירים זינקו לגובה כזה, שהרשויות החליטו ביוני החולף לעצור אותם באמצעות צו חריג: מס חדש ולפיו אם רוכשים שאינם אזרחי המדינה קונים נדל"ן, הם משלמים 15% מכל עסקה כמס קנייה מיוחד נוסף.

צרו איתנו קשר *5988