האוצר: נפילה של 28% במכירת דירות חדשות בדצמבר 2016

כל הנתונים, בהשוואה לדצמבר 2015 ■ מגמת ההתקררות בענף הנדל"ו נמשכת: בדצמבר 2016 נמכרו 9,800 דירות בלבד - הרמה הנמוכה ביותר מדצמבר 2011

הרחבת דירות אינה בסמכות ועד הבית / צילום: פורטל בית משותף
הרחבת דירות אינה בסמכות ועד הבית / צילום: פורטל בית משותף

בחודש דצמבר 2016 נמכרו 9,800 דירות ברחבי הארץ - הרמה הנמוכה ביותר של עסקאות מאז דצמבר 2011, חודש שעמד בצילה של המחאה החברתית - כך עולה מסקירת ענף הנדל"ן למגורים של הכלכלן הראשי באוצר שפורסמה היום (א'). עוד במסגרת הסקירה, לצד שיעור העסקאות שממשיך לשמור על רמה נמוכה, שיעור המשקיעים ממשיך לרדת לצד מכירת דירות מוגברת על-ידי משקיעים.

באוצר מציינים כי בכל הנוגע להיקף העסקאות, ניכרת שונות רבה בין עסקאות יד שנייה לבין עסקאות לרכישת דירות חדשות. כך, בעוד היקף העסקאות בשוק היד שנייה עלה ב-7% בדצמבר בהשוואה לחודש הקודם, בפלח השוק נרשמה יציבות שמושפעת לא מעט גם ממכירת דירות חדשות לזכאים במסגרת תוכנית מחיר למשתכן.

בהשוואה לחודש דצמבר, כך על-פי הנתונים, נרשמה ירידה משמעותית במספר הדירות החדשות שנמכרו בשיעור של לא פחות מ-28%. "יש לציין כי ירידה חדה זו הקיפה את כל האזורים, למעט שניים מהאזורים בהם נמכרו דירות במסגרת "מחיר למשתכן". בכך נמשכת המגמה של ירידה במכירת דירות חדשות מאז מרץ 2016, בסמוך לתחילת המכירות לזכאים במסגרת "מחיר למשתכן", כך בסקירה.

גם בכל הקשור למשקיעים, הסקירה מעידה כי מגמת הירידה בשיעור רכישת הדירות על-ידי משקיעים ממשיכה ואף מתעצמת. "סך הדירות שרכשו המשקיעים בחודש דצמבר האחרון עמד על 1600 דירות, ירידה של 7% בהשוואה לנובמבר, וצניחה של קרוב ל-30% בהשוואה לדצמבר 2015. כשיעור מסך העסקאות ירד משקל המשקיעים ל-16% בלבד, הרמה הנמוכה ביותר מאז רמת השפל שנרשמה ביולי אשתקד, מיד לאחר הכבדת מס הרכישה על המשקיעים".

באוצר מנסים לשייך את הירידה בשיעור המשקיעים במס ריבוי דירות (מס דירה שלישית) שעבר במסגרת חוק ההסדרים ונכנס לתוקף, אך מסבירים במקביל כי מדובר במגמה שהתחילה כבר עם העת הקודם בו נקט משרד האוצר נגד המשקיעים - העלאת מס הרכישה.

במקביל, באוצר גם סבורים כי לא רק צעדי המיסוי הם שמובילים לשינוי מצד המשקיעים אלא גם שינוי בציפיות: "יתכן ומעבר להשפעה הישירה של החקיקה על "מרובי הנכסים" עצמם, ישנה השפעה פסיכולוגית של חוק זה על כלל המשקיעים הפוטנציאלים, המתווספת לגורמים נוספים שיש בהם כדי להביא לצמצום ברכישות המשקיעים (כמו למשל עליית ריבית המשכנתאות ושינוי ציפיות ביחס להמשך עליית המחירים)". עוד על-פי הסקירה, נראה שהאזורים בהם נצפה שינוי משמעותי יותר ברוכשי דירות להשקעה הם אזורי הפריפריה עם דגש על העיר באר-שבע, ופחות במרכז הארץ.

עוד פרט מעניין שעולה מהסקירה הוא ניתוח אנשי האוצר את הירידה ברכישת דירות להשקעה בפריפריה שנובעת בין היתר גם מחשש של המשקיעים כי החקיקה החדשה תוביל גם לשינוי בגביית מס על שכר הדירה: "ניתוח הממצאים מלמד כי יתכן והירידה החדה יותר באזורי הפריפריה ברכישות "מרובי הנכסים" עשויה להיות מיוחסת, לפחות בחלקה, לחשש להגברת האכיפה של חוקי המס החלים על בעלי נכסים בעקבות החקיקה החדשה (בכלל זה אכיפת מס בגין הכנסות משכר דירה)".

נציין כי חשש זה מגיע בעקבות המצב שנוצר בעקבות חקיקת מס דירה שלישית בו בעלי דירות להשקעה יצטרכו לדוח על הנכסים שבבעלותם מה שעשוי לא פעם אף לחשוף בעלות על דירות שלא דווחו עד כה על הכנסות מהשכרת דירות.

 

גם בכל הקשור למכירת דירות על-ידי משקיעים מעידה הסקירה על עלייה בנתון זה, כלומר, יותר משקיעים מכרו דירות בחודש דצמבר 2016. על-פי הנתונים, מדובר בעלייה בשיעור 12% במכירת הדירות על-ידי המשקיעים לעומת החודש הקודם. למעשה, הגידול במכירת המשקיעים הוביל לכך שכשליש מהדירות שנמכרו בשוק היד שנייה הן דירות שנמכרו על-ידי המשקיעים, מדובר בשיעור הגבוה ביותר מאז שנת 2010.

גם כאן סבורים באוצר כי מס דירה שלישית השפיע על מכירות המשקיעים, מכיוון שחלק מהדירות שנמכרו על-ידי המשקיעים, נמכרו על-ידי משקיעים מרובי דירות, אך לא מדובר בחלק משמעותי. במקביל, גם כאן מסייגים באוצר את טענת ההשפעה של מס מרובי דירות וטוענים גם להשפעות נוספות: "העובדה לפיה הגידול במכירות המשקיעים אינו מתרכז בקרב "מרובי הנכסים" יש בה כדי לחזק את ההשערה שמכירות המשקיעים אינן נובעות דווקא מתמריץ המיסוי השלילי, אלא משינוי ציפיות". 

עלייה ברוכשי דירה ראשונה בהשפעת מחיר למשתכן

בכל הנוגע לרכישת דירות על-ידי רוכשי דירה ראשונה, נתוני דצמבר מעידים על עלייה של 12% בנתון זה בהשוואה לחודש הקודם ועלייה של כ-4% בהשוואה לדצמבר אשתקד. במקביל, על-פי הנתונים כמחצית מהגידול ברכישת דירות על-ידי רוכשי דירה ראשונה נובע מרכישת דירות בפרויקטים של מחיר למשתכן.

במסגרת הסקירה ניתחו באוצר גם את מאפייני הרוכשים במסגרת "מחיר למשתכן" בירושלים ואופקים. הניתוח מעלה תמונה שונה מניתוח קודם שערכו באוצר והתייחס לפרויקטים של מחיר למשתכן ביישובים אחרים (רעננה, עפולה, ראשון לציון, לוד והקריות). בעוד שבאותם מכרזים נמצא כי רמות השכר של הרוכשים גבוהות מאלה של כלל האוכלוסייה, רמות השכר של הרוכשים בפסגת זאב (ירושלים) עומדת על רמה הדומה לזו של כלל האוכלוסייה (14 אלף שקל, ברוטו, לחודש), כאשר השכר החציוני עומד על 10.7 אלף שקל. באופקים, רמות השכר של הרוכשים נמוכות משמעותית מאלה של כלל האוכלוסייה כאשר השכר הממוצע למשק בית עומד על 11.8 אלף שקל והשכר החציוני על 9.9 אלף ששקל.

"ההסבר המרכזי לרמות השכר הנמוכות בקרב הרוכשים באופקים היא העובדה ששיעור משקי הבית מקרב רוכשים אלה, בהם שני בני הזוג עובדים, נמוכה בהשוואה לאלה שנמצאו במכרזים קודמים של "מחיר למשתכן" (67% לעומת למעלה מ-85%, בהתאמה)", כך בסקירה. "יש לציין כי בקרב הרוכשים שהינם תושבי אופקים עצמה, שיעור משקי הבית בהם שני בני הזוג עובדים, נמוך אף יותר (55% אחוזים). יתכן ועובדה זו גם הביאה לשיעור נמוך יחסית של תושבי אופקים מקרב כלל הרוכשים בפרויקט, ביחס למספר הדירות שהוקצו לבני המקום. עם זאת, יש להדגיש כי עדיין קרוב למחצית הרוכשים מתגוררים באזור הדרום. תושבי המרכז מהווים 18% בלבד".

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988