האחים גיבשטיין ישלמו 28 מ' ש' מס על מכירת קרקע בפארק צמרת

השופט אחיקם סטולר דחה את טענת האחים, תוך שהוא מותח ביקורת על ניסיון ההיתממות של חנינה גיבשטיין בנושא: "במעמדו, עם הידע והבקיאות שברשותו, הוא אינו 'עלה נידף' הנתון לחסדיהם של ראשי מועצות"

שותפות האחים גיבשטיין, שבבעלות חנניה גיבשטיין ושלמה גיבשטיין המנוח, תשלם מס בסך 28 מיליון שקל בגין מכירת מגרש בפארק צמרת בתל-אביב - כך קבע השופט ד"ר אחיקם סטולר מבית המשפט המחוזי בלוד, שדחה ערעור שהגישה שותפות האחים גיבשטיין על שומה שהוצאה לה על-ידי מע"מ רחובות בגין מכירת המגרש.

המחלוקת סבבה סביב קרקעות במרכז הארץ שמכרו האחים במשך כ-15 שנה, וביניהן קרקע בפארק צמרות בתל-אביב. בין דצמבר 1993 ליולי 2008 ביצעו האחים גיבשטיין 10 עסקאות מכר מקרקעין המיועדים לבנייה למגורים של למעלה מ-1'500 יחידות דיור או לתעשייה ומסחר, בסכום כולל של כ-276.4 מיליון שקל. מדובר בעסקאות באזור באר-טוביה, קרית מלאכי, ראשון-לציון ופארק צמרת בתל-אביב.

המקרקעין בפארק צמרת בתל-אביב נמכר לקבוצת רכישה בתמורה לכ-106 מיליון שקל. לאחר המכירה הוצאה לאחים שומת מס, במסגרתה דרשה רשות המסים מהאחים מע"מ בסך כ-16 מיליון שקל.

האחים טענו כי מדובר בעסקה פרטית שאינה חייבת במע"מ, ולאחר שהשגה שהגישו לרשות המסים נדחתה, הם ערערו על השומה לבית המשפט.

השאלה סביבה ניטשה המחלוקת הייתה האם האחים גיבשטיין ניהלו עסק של מכר במקרקעין - או שמדובר בעסקה פרטית שאינה מחויבת במס.

בית המשפט בחן את המבחנים שנקבעו בפסיקה לצורך סיווג הכנסה מעסק כפי שהתגבשו במהלך השנים, ובהם: מבחן טיב הנכס, מבחן תדירות והיקף העסקאות, מבחן ההשבחה, מבחן הארגון, מבחן הבקיאות והמומחיות ומבחן-הגג - מבחן הנסיבות הייחודיות של העסקה.

חנניה גיבשטיין אינו "עלה נידף"

באשר למבחן התדירות, בית המשפט קבע כי האחים ביצעו מספר רב של עסקאות, "שאינו נופל ממספר העסקאות לגביהן נקבע בפסיקה כי הן מלמדות על תדירות רבה".

כמו כן, נקבע כי מהסכמי המכירה השונים עולה כי הם נחתמו עם האחים גיבשטיין, בעוד שחשבוניות המס המתחייבות שהונפקו מכוחם הונפקו על-ידי השותפות הבלתי רשומה של האחים כעוסק מורשה.

באשר למבחן ההשבחה של המקרקעין, מע"מ רחובות טען כי האחים יזמו ופעלו במשך שנים רבות, בשיתוף עם עיריית תל-אביב ושאר בעלי החלקות הסמוכות, לשינוי התב"ע החלה על המקרקעין ולהגדלת אחוזי הבנייה המותרים - בעוד האחים גיבשטיין טענו כי לאורך כל השנים הם היו פסיביים באשר בהתנהלותם בקשר לקרקעות, וכי ככל שפעלו, עשו בדיוק כפי שכל בעל קרקע פרטית סביר פועל על אדמתו.

השופט סטולר דחה את טענת האחים, תוך שהוא מותח ביקורת על ניסיון ההיתממות של חנינה גיבשטיין בנושא.

"חנניה גיבשטיין ניסה להציג את עצמו בחקירה נגדית כפסיבי וככזה שכל עסקאות מכר המקרקעין 'נכפו' עליו, כשהוא היה רק 'כלי שרת' בידם של ראשי המועצות האזוריות שביקשו להשיא את שיעורי הארנונה", ציין השופט, וקבע: "תמים-דעים אני עם עמדת המשיב (מע"מ רחובות, א' ל"ו), לפיה מר חנניה גיבשטיין, במעמדו, עם הידע והבקיאות שברשותו, אינו 'עלה נידף' הנתון לחסדיהם של ראשי מועצות. אין ספק כי לאחים גיבשטיין היה אינטרס כלכלי מובהק בפיתוח המקרקעין שבבעלותם, והם פעלו לצורך השבחתם ומכירתם ברווח גדול".

עוד נקבע כי היקף פעולות ההשבחה שביצעו האחים גיבשטיין באופן יזום, מורכבותן, עלותן ותדירותן, מצביעים יחדיו על האופי העסקי של פעולות ההשבחה שנקטו, וכפועל יוצא מכך - על אופיה העסקי של עסקת פארק צמרת.

באשר למבחן הבקיאות והמומחיות של האחים, מע"מ רחובות טען כי האחים גיבשטיין הם בעלי בקיאות, ידע ומומחיות מעמיקים בתחום המקרקעין והתכנון והבנייה, אשר נצברו במהלך השנים הרבות בהן עסקו בניהול ומכירת מקרקעין. לטענת רשות המסים, הדברים מקבלים משמעות מובהקת יותר ביחס לחנניה גיבשטיין, שהוא עורך דין בהשכלתו וכיהן כראש עיריית ראשון-לציון במשך 14 שנים ולאחר מכן כחבר מועצת העירייה. חנניה גיבשטיין שימש ועודנו משמש, בין היתר, כחבר מועצת מנהל מקרקעי ישראל, הנהלת מרכז השלטון המקומי, ועדות של משרד הפנים וגופים ציבוריים נוספים.

חנניה גיבשטיין טען מנגד כי העובדה ששימש כראש העיר ראשון-לציון במשך שנים רבות והכיר את תחום התכנון והבנייה, אינה הופכת אותו למומחה במסחר במקרקעין. עוד לטענתו, הוא אמנם עורך דין בהכשרתו, אך הוא מעולם לא עסק במקצוע עריכת הדין, קל וחומר בסחר במקרקעין.

בקיאות בנדל"ן

השופט ציין בפסק הדין כי חנניה גיבשטיין העיד כי שימש ראש עיריית ראשון-לציון בין השנים 1969-1983 ועסק במסגרת תפקידו בתוכניות בניין לקידום ופיתוח; עמד בראש ועדות חקירה לגבולות שיפוט; שימש כיו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ועסק בתוכניות שהוגשו לוועדה; וכן כי אחיו, שלמה גיבשטיין, חיזק את הטענה שלחנניה יש מומחיות ובקיאות בתחום המקרקעין, כאשר מסר בעדותו כי אחיו התעסק בענייני הנדל"ן.

"התוצאה היא ששוכנעתי כי למר חנניה גיבשטיין יש בקיאות רבה בנושא, מכוח תפקידו כראש עיריית ראשון-לציון אשר עסק בתוכניות בניין לקידום ופיתוח העיר; תפקידו כיו"ר הועדה המקומית לתכנון ולבנייה שטיפל בתוכניות בניין עיר ומתאר שהוגשו לוועדה; היה חבר במועצת מקרקעי ישראל; ובנוסף לכל אלה הוא גם עורך דין. תפקידים אלה היקנו למר חנניה גיבשטיין בקיאות רבה בנושא נדל"ן, פיתוחו והשבחתו", נקבע.

עוד טענו האחים גיבשטיין כי המקרקעין הגיעו לידיהם במתנה או בירושה, לאחר שהוחזקו עשרות שנים על-ידי בני המשפחה, ולכן מדובר באחזקה פרטית במשך שנות דור, ולא ברכישה עסקית של נכסים.

מנגד טענה רשות המסים כי לצורך תיק המע"מ, עסקת פארק צמרת בוצעה על-ידי השותפות במהלך עסקיה. לעמדתה, מדובר בשותפות רשומה במע"מ בעקבות עסקאות מכר מקרקעין שעשו בעבר, בגינן הוצאו חשבוניות מס, ואף האחים גיבשטיין הצהירו על עצמם כעוסק מורשה במע"מ.

השופט קיבל את עמדת רשות המסים, לפיה יש לבחון את עסקת פארק צמרת לפי מכלול הנסיבות, ביניהן ההיקף הכספי של העסקה ויתר העסקאות שביצעו האחים, השטחים הגדולים שנמכרו והצטברות העסקאות השונות במשך השנים. כל אלה, נקבע, מצביעים על כך שמכירת המקרקעין נושא הערעור נעשתה במהלך עסקיה של השותפות, ואין המדובר במכירה שבוצעה במישור הפרטי. 

התיק נוהל בידי עורכות הדין קרן יזדי-סופר ונגה דגן מהמחלקה הפיסקאלית בפרקליטות מחוז תל-אביב (אזרחי).

צרו איתנו קשר *5988