"מחירי הדיור בישראל נמצאים בסיכון גבוה במיוחד לבועה"

ישראל היא אחד מחמשה שווקים שבהם מחירי הדיור הם הגבוהים בעולם, כך מדגיש הכלכלן יליד קנדה פיטר ג'ארט, בראיון למוסף הנדל"ן של "גלובס".

ג'ארט מלווה את הכלכלה הישראלית מהיום שבו הצטרפה ישראל למועדון המכובד של המדינות המפותחות (OECD). כראש החטיבה במחלקת הכלכלה של הארגון, אחראי ג'ארט לחמישה צוותים של כלכלנים שכל אחד מהם מכסה שתי מדינות, כלומר 10 מתוך 34 המדינות החברות בארגון.

ג'ארט ישתתף בכנס השנתי של מכון אהרן למדיניות כלכלית שייערך במרכז הבינתחומי בהרצליה בתחילת מאי, תחת הכותרת המסקרנת "האם לממשלת ישראל יש אסטרטגיה כלכלית?".

- איך היית מגדיר את הסיכון של ישראל בשוק הנדל"ן?

"קשה לומר. לפי המדדים שלנו, מחירי הדיור בישראל נמצאים בקבוצת סיכון גבוהה במיוחד לקיומה של בועה, לצד ניו זילנד ואולי טורקיה וחלקים מקנדה, המדינה שלי, באזורי טורונטו וונקובר - אלה מוקדי הסיכון המרכזיים שאנחנו מזהים היום ברחבי ה-OECD".

- ישראל בחמישייה הראשונה?

"כן. אבל האם זה סגור וגמור וזאת בפירוש בועה, שהשאלה היחידה היא מתי היא תתפוצץ? לא בהכרח. גם אם יש סכנה ששוקי הדיור האלה יתגלו כבועות - זה לא בהכרח יקרה. יכול להיות שאף אחד מהשווקים שהזכרתי לא יהפוך לבועה, אבל אנחנו בוחנים אותם בהסתמך על מחירים בחמש עד עשר השנים האחרונות, לאחר התאמות לאינפלציה וכן לפי מחירי הדירות ביחס להכנסה הפנויה למשק בית ומחירי השכירות. בישראל אין לנו נתונים לגבי יחס ההכנסה אלא רק השינוי במחירים ריאליים והמחירים ביחס לשכירות - בשניהם ישראל בין המובילות, לפני קנדה וקצת אחרי ניו זילנד וטורקיה".

דרושה תשתית תחבורה טובה יותר

- משרד האוצר מתמקד בשנים האחרונות בעיקר בפתרונות לבעיית מחירי הנדל"ן בצד הביקוש (מיסוי). אולי היה עדיף להתמקד בטיפול בהיצע?

"אם חייבים לבחור, היינו שמים יותר משקל על צד ההיצע. אבל ברור שמרגע מסוים ואילך בהתפתחות של בועה אפשרית, אם ההיצע אינו מסוגל לענות על הביקוש הבסיסי, אתה מוצא את עצמך עם ביקושים נוספים מצד אנשים שרואים בזה ערוץ אפשרי לרווחי הון - מה שאפשר לקרוא לו ביקוש של משקיעים או ביקוש ספקולטיבי, כך שעם הזמן זה ברור פחות. אבל המקור היסודי להתפתחות הבועה הוא בצד ההיצע.

"לא בניתם (בישראל) בקצב מספיק כדי לענות על הביקוש הבסיסי, הלחצים גברו בעשור הראשון של המילניום ואז התחלתם לראות עלייה מתמדת במחירים, ועם הזמן גם הביקוש הפך לבעיה, ולכן הרשויות מנסות להניא אנשים מפעולות ספקולטיביות בשוק, כי זה רק יחמיר את המצב, ובמקביל הן מנסות כמובן להגדיל את ההיצע בשוק. כשערכנו את הסקר הקודם שלנו בישראל, לפני שנה וקצת, אמרנו שאתם צריכים להתמקד בדרישות האדמיניסטרטיביות לתכנון ובניית בתים, והדגשנו גם את הצורך בתשתית תחבורה טובה יותר, כך שאנשים יוכלו לנצל בצורה טובה יותר את הקרקע הזמינה, שבישראל היא כמובן מוגבלת למדי, כי אתם מדינה קטנה שנעשית גם יותר ויותר צפופה. אתם צריכים לאפשר לאנשים להגיע מאזורים לא-צפופים מאוד למקומות העבודה באזורי תעסוקה מרכזיים כמו תל-אביב".

בביקור האחרון של קרן המטבע הבינלאומית נמתחה ביקורת על העלות התקציבית הגבוהה של תוכנית "מחיר למשתכן", תוכנית הדגל של שר האוצר המסבסדת קרקע להקמת דירות למחוסרי דיור (הזוכים בהגרלה) בעלות של כ-2 מיליארד שקל בשנה.

- מה עמדתכם בעניין מכרזי מחיר למשתכן?

"לא הצגנו עמדה פומבית בנושא. זו כמובן מטרה לגיטימית, לשפר את הנגישות לשוק עבור משפחות צעירות, אנשים שקונים דירה ראשונה, כי הם אלה שנדחקים החוצה מהשוק במקרה של בועה.

"אבל צריך להבין ששיפור הנגישות של השוק עבורם כרוך במחיר שיהיה גם מעבר למחיר התקציבי. כי ככל שאנשים רבים יותר נמצאים בשוק בצד הביקוש - כך המחירים יעלו. במילים אחרות, כשאתה הולך בכיוון הזה אתה מחזק את הטרנד.

"אז לא מדובר רק בחדשות טובות - עדיין יש שני מחירים: המחיר התקציבי, כי הממשלה מייצגת את העם וצריכה להחליט אם להשקיע בזה את ההכנסות ממסים, וגם המחיר של חיזוק המגמ,ה אלא אם כן מצליחים לפנות מקום על ידי דחיקת משקיעים, ומשקיעים נדחקים החוצה רק אם הם חושבים שהביקוש הכולל יהיה נמוך מההיצע הכולל. אחרת הם רק יחייכו ויגידו, 'טוב, מחיר למשתכן יעשה את ההשקעות הקודמות, ואולי גם את ההשקעות הבאות שלי, אפילו יותר אטרקטיביות'".

- טוענים שהבנק המרכזי יכול לסייע מאוד לבלימת העלייה במחירי הדירות, אם יעלה את שיעורי הריבית. מצד שני העלאת הריבית עלולה לגרום למפולת. איזו השפעה עשויה להיות לכלים מוניטריים על הסיכון להיווצרות של בועה?

"בהחלט נכון ששיעורי ריבית נמוכים מספקים רוח גבית למחירי הנכסים ברחבי העולם, ונדל"ן הוא רק אחד מסוגי הנכסים שמחיריהם נופחו באמצעות עודפי הנזילות וכן מעלויות המימון הנמוכות של החוב באופן כללי. אחד המשתנים הלא-ידועים הוא מה הערכת המשקיעים לגבי שיעורי הריבית העתידיים לאורך חיי הנכס.

"אם יותר מדי רוכשי דירות מניחים שעלויות המשכנתאות יישארו ברמה הנוכחית לאורך כל חיי המשכנתא, ואז יש עלייה בשיעורי הריבית על המשכנתאות - הם לא יוכלו לשלם את המשכנתא, ואם יותר מדי אנשים קרובים מדי לקו (הרווח/הפסד), אז ברור שהשוק יסבול בסופו של דבר מתיקון משמעותי - ואז נדע שהיתה בועה.

"השאלה היא איך תופשים את הצורך להעלאת ריבית בידי בנק ישראל, במקרה שלכם, ובידי בנקים מרכזיים אחרים בוושינגטון, פרנקפורט, טוקיו וכו'. לאנשים יש עמדות שונות בנושא הזה.

"אופטימיסטים סבורים שהאינפלציה לא תשוב לעולם להיות בעיה משמעותית, שהבנקים המרכזיים שולטים במצב, שיש היצע עבודה מספק ושבמדינות המפתח אנשים נוספים יחזרו לשוק העבודה. אם גם אתם אופטימיים בכל החזיתות האלה, אפשר לדמיין תרחיש של נחיתה רכה.

"לצמצם מינוף"

"אבל יש הרבה סיבות לחשוב שאנשים לא התנהלו בצורה רציונלית לגמרי, ושלאורך הדרך הם אמרו לעצמם, כפי שהם תמיד עושים, 'אני יכול למנף את עצמי עם כל הנזילות הזו שזמינה לי' - בין אם זה בדיור, במניות, אגרות החוב או מכוניות עתיקות - 'ואני אוכל לצאת לפני המפולת'. כולם חושבים ככה. כולם חושבים שיספיקו לצאת בזמן דרך הדלת - הבנקים המרכזיים ערים לזה, כמובן, כך שלא נוח להם לשמור את שיעורי הריבית נמוכים לאורך זמן ולראות מה קורה. הם מבינים ששיעורי ריבית נמוכים כל כך, שכנראה נחוצים לקיום אינפלציה בשיעור נמוך של אחוז או שניים, לא מונעים ניפוח של בועות. ולכן הם נוהגים להשתמש במה שאנחנו מכנים אמצעים להפחתת הסיכון המערכתי, macro-prudential measures, כדי לנסות להגביל את היקף המשכנתאות בתחום הדיור או הלוואות אחרות הקשורות בסקטור משקי הבית.

"אני לא מצליח כרגע לחשוב מה עשתה ישראל בהקשר זה, אבל אנחנו לרוב מעודדים בנקים מרכזיים לעשות שימוש נרחב באמצעים כאלה כדי לצמצם מינוף של הלוואות".

- בנק ישראל משתמש באמצעים מקרו-יציבותיים ומטיל מגבלות על הבנקים למשכנתאות ושיעורי החוב לדיור של משקי הבית אכן לא עולים בצורה מהירה מדי. הבעיה שהרפורמה המתוכננת בסקטור הפיננסי תפתח ערוצים רבים נוספים לקבלת אשראי, ממה שאנחנו מכנים "בנקאות צללים" - ושם הרגולציה פחות הדוקה.

"בדיוק. אם אתה לוחץ על הבלון בצד אחד, והוא זז בצד שני, אתה לא באמת מתקדם בצורה משמעותית בתור רגולטור פיננסי, ובמקרה כזה ברור שתרצה לשים יד על האזורים הבלתי מכוסים אם זה אפשרי בכלל".

- למשל יש מגבלת הלימות הון (LTV) של 75% לרוכשי דירה ראשונה. כלומר, אנשים צריכים להביא הון עצמי של 25%. העניין הוא שאת ההון עצמי אפשר תיאורטית להביא גם באמצעות הלוואות, נניח מההורים או ממוסדות פיננסיים אחרים.

"כן ולא. אפשר לשאול אנשים, בייחוד אם אתה רואה שיש בחשבון הבנק שלהם 10,000 שקל וכמה חודשים לפני בקשת המשכנתא הסכום מזנק פתאום למיליון שקל במכה - אז אתה יכול לשאול 'מה קרה כאן?'. אם האנשים כנים ואומרים, 'זאת הלוואה מחברת הביטוח הזאת או בנק צללים כלשהו', אתה יכול לומר, 'טוב, זה לא הון עצמי'. במקרה אחר אתה יכול לזהות בחשבון הבנק תשלומים בדפוסים שעשויים להיראות כמו פירעון של חוב כלשהו.

"מה שחשוב הוא באיזו מידה הבנקים למשכנתאות סבורים שזה האינטרס שלהם להיות זהירים, ולא רק לשחק לפי הכללים שקבע הבנק המרכזי. כי אם אכן יהיה תיקון משמעותי, ולמישהו שנדמה שהיה לו הון עצמי של 42% מתברר שיש הון עצמי רק של 5% או 10% כי כל השאר הם הלוואות נסתרות, אילו מין אמצעי הגנה יש להם? למי יש קדימות בנוגע לנכס במקרה שהערך שלו צונח ב-20% וההון העצמי האמיתי נמחק? מישהו ייפגע. מי זה יהיה, הבנק למשכנתאות או בנק הצללים?".

- ובפרספקטיבה רחבה, איך אתה רואה את התפתחות הכלכלה הישראלית?

"הביצועים של הכלכלה הישראלית היו טובים מאוד. התחלתי לעבוד עם ישראל לפני המשבר והמיתון העולמי, וישראל בהחלט מצאה את עצמה במקום טוב בהשוואה לממוצע ב-OECD.

"עם זאת, הבעיות המרכזיות דומות למדי. העובדה שחלק גדול מהצמיחה נוגע לתשומות עבודה ופחות לפריון, שנותר חלש למדי - קשורה לטבע הדואלי של הכלכלה: יש לכם סקטור היי-טק תוסס מאוד, כמובן, והרבה בעיות בשירותים ובסקטורים מוגנים בתעשייה.

"בעיה גדולה אחרת היא חלוקתית. מה שאנחנו אוהבים לכנות כאן 'אי-הכללה' של קבוצות אוכלוסיה מסוימות. אלה הדברים.

"אין חדש בחזיתות האלה בהשוואה לתקופה של לפני עשר שנים. בעצם, החידוש העיקרי בשנים האחרונות הוא הסיכון לכלכלה בתחום הדיור, שלא היה שם בהתחלה. להפך. בשעתו, תחום הדיור בישראל פיגר מאחור מבחינת הפעילות במשך תקופה ארוכה למדי, והוא הפך להיות נושא בקדמת הבמה באופן הדרגתי ומדורג".

"אין סיבה שמערכת הפנסיה תפלה נשים לטובה"

- שיעור האינפלציה בישראל עמד ב-2016 על מינוס 0.2% - השיעור הנמוך ביותר מבין מדינות המערב. האם אתם מעריכים שהאינפלציה תחזור לעלות בהמשך השנה?

"במקרה של ישראל, משום שמדובר בכלכלה קטנה ופתוחה למדי, שערי החליפין הם כמובן גורם משמעותי. וכמו שאתה יודע, שער החליפין שלכם היה חזק מאוד, וזה לחץ כלפי מטה כל מה שאתם מייבאים אבל גם כל מה שמתחרה בייבוא, כי גם אם אין לכם ייצור מכוניות בישראל".

- כמה יוצא דופן מצבו של השקל?

"למען האמת, הוא לא יוצא דופן. לפני שנים לא רבות היה לכם שער חליפין חזק פי כמה מאשר כיום - הייתם ב-3.2 מול הדולר. נכון שעכשיו אתם קרובים כנראה לשער שיא מול האירו, וגם למטבעות הסחר העיקריים האחרים. בכל אופן, שירותי תיירות בהחלט מושפעים משער המטבע, והעלייה בו לא בהכרח מבשרת טובות, למשל, למי שעוסק בתיירות בישראל.

"אז לאן נעלמה האינפלציה? אני חושב שהיא לא נעלמת אף פעם, היא שם, היא בשליטה כשהבנק המרכזי עושה עבודה טובה, ואני חושב שהבנק המרכזי בישראל אכן עשה עבודה טובה. אני חושב שצפויה בה עלייה קלה, אבל בשלב זה לא נראה באופק סיכון משמעותי מבחינה זו, למעט במקרה של זעזוע עולמי משמעותי.

- כמה מהכלכלנים המובילים בישראל מותחים ביקורת על מדיניות בנק ישראל שרוכש דולרים כדי להחליש את השקל ולסייע ליצואנים. הם טוענים שאין יתרון להעדפה של הייצוא על פני סקטורים אחרים ושהסבסוד של הבנק המרכזי מוביל לעיוותים בהחלטות השקעה ובהקצאת המשאבים. מה עמדתכם?

"זה דיון מעניין, וישראל לא לבד. השווייצרים עושים אותו דבר, הצ'כים, הדנים עושים אותו דבר, בהקשר מעט אחר. כמה וכמה מדינות צברו רזרבות מטבע זר בקצב מהיר מאוד כדי למנוע מהמטבע שלהן ללכת למקום שאליו נראה שהשוק רוצה לקחת אותו, לפחות בטווח הקצר. הסיבה שעושים את זה היא שאם לא תעשה את זה אתה עלול לחסל לא רק חברות אינדיבידואליות, אלא סקטורים שלמים, ולזה עלולות להיות השפעות בלתי הפיכות.

"גם אם נניח שהלחץ לייסוף השקל יסתיים כשהבנק המרכזי באירופה, נגיד, מתחיל להעלות את שיעורי הריבית, מה שיכול לקרות כבר בשנה הבאה, בשלב זה, אם המטבע (השקל) היה חזק ב-10% או 15% ייתכן שכמה חברות כבר פשטו את הרגל ונסגרו לצמיתות. ואם המטבע ירד שוב, החברות האלה לא יופיעו מחדש.

"אז אפשר אולי לטעון שהמצב הזמני הזה נמשך זמן רב מאוד, ולכן יש לישראל רזרבות כה משמעותיות, אבל אני חושב שעכשיו אנחנו מתחילים לראות שיש לזה סוף. הבנק המרכזי בארה"ב בדרך לשיעורי ריבית גבוהים יותר במרוצת השנה או השנתיים הקרובות. לגבי האירו - כבר מתחילים לצפות שבתחילת 2018 יופסק השימוש בתמריצים מצד פרנקפורט".

- אז יש אור בקצה המנהרה.

"אני חושב שזו הפילוסופיה בבנק ישראל, ושהיא מוצדקת היום יותר מאשר לפני שנה".

ה-OECD מפרסם דוח מקיף על ישראל אחת לשנתיים ובכל פעם בוחרים כלכלני הארגון להתמקד בשני נושאי משנה.

- מה אתה יכול לומר על הדוח הבא של הארגון, שיפורסם בתחילת 2018?

"מוקדם מדי מבחינתנו להציג רעיונות טובים שבטח יופיעו בסקר הבא, אבל נראה לי שאת הרעיונות מהסקר הקודם הפנמתם לא רע. לא דיברנו על מערכת הפנסיה. יש שם כמה רעיונות פשוטים בנושא שאנחנו עדיין דבקים בהם, כמו למשל שאנחנו חושבים שגיל הפרישה הממוצע צריך לעלות ברחבי ה-OECD, כי תוחלת החיים עולה. עדיף שזה יתבצע אוטומטית במקום לדרוש מהממשלה לחוקק בנושא בכל פעם. אנחנו חושבים שהפרקטיקה המומלצת באופן גורף היא שגיל הפרישה לנשים ולגברים יהיה זהה".

-נדמה לי שגיל הפרישה לנשים אצלנו הוא אחד הנמוכים. זה עניין מאוד רגיש - פוליטית פה.

"כן, טוב, באופן כללי לנשים יש קריירה קצרה יותר, בסדר. השאלה איך להבטיח שתהיה להן פנסיה ראויה כשהן פורשות. זה כבר נושא אחר. אבל בממוצע נשים חיות יותר, אז אם כבר, מצבן יחסית לא רע מבחינה זו שהן יקבלו פנסיה לאורך זמן רב יותר, גם אם גיל הפרישה שלהן היה זהה. אנחנו רואים בזה סוגייה של שוויון - אין סיבה שהמערכת תפלה נשים לטובה".

 שינוי שנתי במחירי הדיור