כמה הערות על ירידות מחירי הדירות בישראל בין 1998 ל-2007

מחירי הדירות לא יכולים לעלות לנצח: בעשור הקודם ירדו כאן מחירי הדירות בקרוב ל-30% ■ עם ציון 10 שנים לאותו "מהפך", חשוב להזכיר כיצד התנהגו הירידות ההן ■ מדריך מדד מחירי הדירות

יריד דירות / קרייג אריאב
יריד דירות / קרייג אריאב

מחירי הדירות לא יכולים לעלות לנצח. כדי לחזק את הטענה המובנת מאליה, נהוג לחזור ולהצביע על העשור הארוך של ירידות מחירי הדיור בישראל, שקדם לעשור הנוכחי שבו המחירים שינו כיוון ונסקו עד כה ביותר מפי שניים. מתחילת 1998 ועד סוף 2007, אחרי הצפת השוק בקרקעות לבנייה, ירידה חדה בקצב העלייה ממדינות ברית המועצות לשעבר, ומשקולות חיצוניים כמו האטה כלכלית ואינתיפאדה רצחנית, ירדו פה מחירי הדירות בקרוב ל-30%.

אבל אלה הנתונים היבשים. עם ציון 10 שנים לאותו "מהפך", חשוב להזכיר כיצד התנהגו הירידות ההן.

ראשית, ירידות המחירים של 1998 עד 2007 היו ריאליות ברובן המוחלט. כלומר, מדד המחירים לצרכן עלה במשך העשור בכמעט 24%, כך שדירה שמחירה קפא במקום ונותר קבוע נשחקה דה-פקטו בשיעור עליית המדד. נומינלית, לפי הלשכה המרכזית לסטטסטיקה, מדד מחירי דירות בבעלות ירד בכל אותו עשור ב-4%. שוב: 4% ירידה כוללת ב-10 שנים. רק בשילוב השחיקה האינפלציונית, אפשר לנופף בירידת מחירים בשיעור של קרוב ל-30%.

כלומר, מוכרי הדירות נאלצו לקבל הרבה פחות ריאלית - בלי שכמעט שינו את תג המחיר לדירה. ומנגד, אי אפשר שלא להזכיר שבשלוש השנים האחרונות הייתה בישראל אינפלציה שלילית. כלומר, בשלוש השנים האחרונות דירה שמחירה דרך במקום למעשה עלתה בשיעור ריאלי של כ-1.5%.

במבט קדימה, אם הממשלה ובנק ישראל יצליחו להתכנס ליעד אינפלציה שנתי של 2% בממוצע, די שיהיה קיפאון במחיר בכדי שאחרי עשור הם יוכלו להכריז על ירידת מחירים של 20% בשוק הדיור. עם זאת, ללא עלייה דומה במשכורתם של האזרחים (כפי שבעשור האחרון הצמיחה והעלייה במדד המחירים לא תורגמו לעלייה דומה בשכר הממוצע), ירידת המחירים הריאלית תהיה לכל היותר נחמת טיפשים.

בתל-אביב המחירים עלו

מעבר לשאלת האינפלציה, צריך לשוב ולהיזכר שירידות המחירים בעשור של 1998-2007 התאפיינו בשינויים אדירים בין אזור לאזור. בעוד שמעליית המחירים נהנו כולם, מרכז ופריפריה (ראו גרף), בירידות המחירים ניכר שינוי עצום בין אזור לאזור.

נומינלית, גם באותו עשור של ירידות, עלו מחירי הדירות באזורי הביקוש - בתל-אביב, בירושלים ובשרון. לפי מדד מכון גזית גלוב לנדל"ן, בתל-אביב העלייה הייתה בשיעור של 32%, מה שאומר שגם ריאלית נרשמה עליית מחירים קלה של 2.4% במשך העשור. באזור השרון עלו המחירים נומינלית ב-26% וירושלים הסתפקה בעלייה של 24%. ריאלית מדובר אמנם בירידה של 2%-3%, אבל בשורה התחתונה המחיר עצמו התעדכן משמעותית כלפי מעלה. באזור המרכז מדוןבר בעלייה נומינלית של כ-15% במשך 10 שנים (שחיקה ריאלית של 10%). ומנגד, מחוץ לאזורי הביקוש נרשמה קריסה של ממש.

בדרום הארץ המחירים צנחו ב-18% (37% ריאלית), ואילו בצפון הארץ הם ירדו ב-26% (42% ריאלית). אזור חיפה וההקריות ספגו את המכה הקשה ביותר: בחיפה נרשמה ירידה של 32% נומינלית ו-47% ריאלית ובקריות נרשמה ירידה של 28% ו-44% ירידה ריאלית.

המסקנה מבהילה למדי: בעוד שבעשור של נסיקת המחירים כולם פחות או יותר נהנו כמעט במידה שווה, הירידות אופיינו בהבדלים עצומים בין מרכז לפריפריה. לא מדובר בהפתעה גדולה כל כך, אבל נדמה שרבים מדחיקים את העובדה שהפשוטה שבפריפריה - שם למדינה יש קרקעות ותוכניות כמעט ללא גבול - ההשפעה של משבר דיור ושל התערבות ממשלתית (הגדלת ההיצע או הקטנת ביקוש) הן אדירות.

אחרי עשור של פאניקה וחשש שלא יהיה לעולים החדשים ממדינות ברה"מ לשעבר מקום לגור, שהביא איתו תוכניות מהירות לבנייה של עשרות אלפי דירות בעיקר היכן שנוח ופשוט, התברר שההיצע עולה על הביקוש - בעיקר בערים כמו ב"ש, אשקלון או כרמיאל, שספגו את עיקר המכות.

מטרה לאומית

מעבר לכך זה, ירידות מחירים יוצרות כמובן סכנות ובעיות אחרות לכלכלה ולמשק. כדאי גם לזכור שבתחילת המילניום שרר פה אחד המיתונים הקשים בתולדות ישראל, בשילוב אינתיפאדה קשה - שגם הושפעו מהקיפאון בנדל"ן וגם תרמו לו.

לא בכדי, חרף ההכרזות הקבועות של הממשלה (ודאי מאז המחאה החברתית בקיץ 2011) שהיא מעוניינת בהפחתת יוקר המחיה בישראל, היא עצמה הגדירה לבנק ישראל יעד של עליית מחירים (אינפלציה) בשיעור של 1%-3% בשנה. דיפלציה, ירידת מחירים (התחזיות שמחר יהיה זול יותר מהיום, ומחרתיים זול יותר ממחר), משתקת את המשק, עוצרת רכישות וצריכה פרטית, וגורמת לסגירת עסקים ולפיטורים - במעגל שהולך ומתרחב במהירות.

וכשהמעגל הראשון הוא שוק המגורים - שמעסיק מאות אלפי ישראלים (פועלים, שמאים, עו"ד, מתווכים, אנשי תעשייה ועוד ועוד) - גם זו נקודה שצריך להביא בחשבון לפני שאנחנו מייחלים לשיתוק ולקיפאון.

יחד עם זאת, ירידת מחירי הדירות בהחלט יכולה להיחשב מטרה לאומית וחברתית ראויה. בהינתן העובדה שקורת גג היא מצרך יסוד לכל אזרח, לא יעלה על הדעת שהוא נמצא מחוץ להישג היד של מרבית הישראלים שמתחתנים כאן. ללא הון עצמי ובעיקר ללא עזרה מההורים, מרבית האזרחים לא יכולים לקנות דירה בישראל.

ולמרות זאת, חשוב גם להדגיש שכלכלני בנק ישראל כתבו בדוח השנתי האחרון ש'נשיגות הדיור' - כלומר הנטל דה-פקטו של הדיור על הישראלים - גברה לאורך השנים האחרונות |(כלומר הנטל פחת), בעיקר בגלל שמחירי השכירות לא נסקו כמו מחירי הדירות.

1997, רגע לפני המפנה: השוק נעצר, טענות נגד מדד הלמ"ס

בגרפים השונים המציגים את עקומת מחירי הדירות לאורך העשורים האחרונים, בולטת כאמור מחצית 1997, אז הסתמן המפנה שאחריו נכנס ענף הנדל"ן למגורים לקיפאון עמוק של עשור. חזרה לכותרות הנדל"ן של "גלובס" באותם ימים מרתקת. מי שמחפש רמזים לענף הנדל"ן בשנת 2017 עושה זאת על דעתו האישית בלבד.

עד כמה השוק דשדש לפני 20 שנה? בכפר סבא, למשל, קיבל הקבלן רפי כהן את אישור המפקח על ההגרלות במשרד האוצר לצאת בהודעה כי אחד מ-20 קוני הדירות האחרונות בפרויקט (220 אלף דולר בממוצע לדירה), שכלל בסה"כ 40 דירות, יקבל את כל כספו חזרה. אפילו מעל תל-אביב השמיים התקדרו. אלפרד אקירוב קנה בנובמבר 1997 את חלקה של חברת אוסיף (50%) בפרויקט גבעת עמל בצפון תל-אביב, תמורת כ-36 מיליון דולר. ההשקעה של אקירוב בקרקע לדירה, במקום עליו הוקמו בשנים שלאחר מכן שלושת מגדלי אלרוב (כ-350 דירות) וסימלו את חזרתם של שועי המדינה אל מגדלי היוקרה ואל העיר תל-אביב, עמדה על 220 אלף דולר. משה אביב, בעל השליטה באוסיף שמכר לאקירוב את חלקו, אמר אז כי "אקירוב יצטרך לעבוד הרבה שנים כדי להרוויח את הסכום הזה".

"תחושות זה עניין לפסיכולוגיה"

אבל מה שתיסכל יותר מכל את חוזי הירידות באותם ימים היה מדד המחירים של מדינת ישראל. מדד מחירי הדירות שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לא מיהר להציג מגמה של ירידות, חרף אווירת הנכאים בשוק הנדל"ן והצפייה לירידות בקרב הציבור. גם אחרי שהגיעו שלושה חודשים של ירידות רצופות, מאוגוסט ועד נובמבר 1997, בשיעור מצטבר של 1.5%, שב השוק לעלות עד פברואר 1998, לפני שהמגמה השתנתה שוב בחורף 1998.

בנובמבר 1997 הופיע ראיון עם הסטטיסטיקן הראשי, פרופ' יוסי יהב. "אני לא יודע מה התחושות של אנשים, תחושות זה עניין לפסיכולוגיה", הוא אמר ל"גלובס", "לא מעניין אותי מה אנשים אומרים, אני אומר אחרת. מחירי הדיור לא יורדים. מי שטוענים שהמחירים יורדים הם בדרך כלל אינטרסנטים". מבחינה מקצועית, טען יהב, מרבית החזאים טועים בהבנת שוק הנדל"ן, בעיקר בגלל שהם מסתמכים על דיווחי הקבלנים. "מרכיב הדיור במדד מתחשב גם במחירי דירות יד שנייה. שהן 80% מהשוק. נכון שהשוק בדירות הללו הוא יותר איטי, אבל הוא ממשיך לשמור על המחירים הגבוהים". אגב, הטענות נגד המדד של הלמ"ס הובילו לשינוי אחד דרמטי: החל משנת 1999 הוצא מדד מחירי הדירות ממדד המחירים לצרכן, ובמקומו מחושב ערך הדיור באינפלציה שלנו בהתבסס על השינוי במחירי השכירות.

מה עוד קרה בשנת 1997? דוד מילגרום, הממונה על התקציבים במשרד האוצר, הכריז על פינויו הקרוב של שדה התעופה מתל-אביב - עתודת קרקע לאלפי דירות חדשות, שתבטיח שההיצע בתל-אביב יישאר גבוה. בתקשורת הדגישו שלא מדובר בעוד הבטחות סרק של הממשלה. צוות בינמשרדי כבר הוקם באישור הממשלה, בשיתוף משרדי התחבורה, האוצר, הביטחון, התשתיות הלאומיות, הפנים ואיכות הסביבה ועיריית תל-אביב, לבדוק את האפשרות של העתק שדה דב לאי מלאכותי בים. "הצוות יגיש את המלצותיו לשר התחבורה, יצחק לוי, בתוך 6 חודשים" (מארס 1997).

דירות
 דירות

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988