"כשאתה פותח את החלון, זה מריח כמו בנגקוק"

אלון קסטיאל ורומן ברונפמן הפיחו חיים בכיכר מיכאלס שעל שדרות בן ציון בת"א, כשהפכו חניון ציבורי אותו רכשו בתחתית בניין מגורים לשטח מסחרי ■ אבל השכנים דווקא ממורמרים ודורשים פיצוי על ירידת ערך בסך 22 מיליון שקל: "היזמים התנהלו כאילו הבניין לא קיים"

סופר יודה / צילום: איל יצהר
סופר יודה / צילום: איל יצהר

בקצה התחתון של שדרות בן ציון בתל-אביב, היורדת מכיכר הבימה לכיוון דיזנגוף סנטר, ניצב בניין חריג. זהו הבניין שסמוך לו שוכנת חנות האוזן השלישית, והוא חריג גם בגודלו ביחס למרקם הטיפוסי של האזור וגם באדריכלות שלו, שהיא סוג של ברוטליזם שזר לשאר המבנים.

בימים אלה נשלמות עבודות הטרנספורמציה של החניון בבניין לקומה מסחרית. גם אם לכאורה מדובר בפעולה טריוויאלית, קשה שלא להתפעל מהשינוי שמפיח חיים בכיכר שהתנהגה עד כה כמו חצר אחורית, ומקבלת עתה חזית עירונית אקטיבית. היזמים של הפרויקט הם חבר הכנסת לשעבר רומן ברונפמן ובנו צביקה ורואה החשבון אלון קסטיאל, השוהה בשנה האחרונה במעצר-בית בגלל חשד לעבירות מין. העיר אולי תרוויח מהשינוי, אך בעלי הדירות בבניין זועמים וטוענים כי התוכנית קודמה בהסתר ובניגוד לרצונם, ו"פוגעת בהם אנושות".

100 הרוגים

לכיכר יש הסטוריה עשירה: היא הוקמה בסוף שנות ה-30 כ"כיכר המייסדים", ונקראה אחר כל על של השחקן היהודי שלמה מיכאלס, שנהרג באופן מסתורי בברית-המועצות.

ביוני 1941 הפציצו האיטלקים, בעלי בריתם של הנאצים, את אזור הכיכר, וגרמו להרג של 100 איש. במבנה שבו ממוקמת היום חנות "האוזן השלישית" שכן בשנות ה-50 בית המפלגה הפרוגרסיבית, שבו פעל קולנוע "מקסים".

המגרש בפינה הצפון-מזרחית של הכיכר היה שייך למהנדס ארפד גוט, שאחראי בין היתר לבניית מערכת הביוב התת-קרקעית הראשונה של העיר תל-אביב. מי שהיה אמור לתכנן את המבנה שהוקם כאן היה האדריכל הברזילאי הנודע אוסקר נימאייר, שפרש כשהיזם ששכר את שירותיו מכר את המגרש.

אדריכלי המבנה, שהוקם בשנת 1969, הם דב ובנו רם כרמי, שניהם חתני פרס ישראל לאדריכלות. הם הצליחו להרים כאן מבנה חריג, בכל מובן: הוא מתנשא לגובה 6 קומות מעל קומת עמודים מפולשת, שבה חניון לדיירים ומתחתיה חניון ציבורי בן 3 קומות. הפער בטופוגרפיה שבין רחוב חיסין לכיכר מיכאלס הוא שאיפשר את הכניסה לחניון מכיוון שדרות בן ציון.

הרעיון היזמי של קסטיאל וברונפמן היה להסב קומה אחת בחניון הציבורי לשטח מסחרי. לצורך העניין שכרו את שירותיו של האדריכל חיים דותן, שתכנן את היכל התרבות באשדוד וזכה לאחרונה לפרסום על תכנון הגשר השקוף במחוז הונאן בסין.

העניין הפרוצדורלי לא היה פשוט כל-כך, משום שייעוד המקום היה חניון, והיזמים ביקשו להפוך אותו למסחר. מההתכתבויות שבארכיון מנהל ההנדסה ניתן ללמוד כי משך הפרויקט התארך מאוד, משום שבתחילה ביקשו היזמים לקיים כאן פעילות מסחרית על בסיס היתר לשימוש חורג, ואולם לבסוף החליטו לערוך תב"ע מקומית (תא/3991) שתסדיר את העניין. על 28 מקומות החניה שנלקחו הם נאלצו לפצות בתשלום קרן חניה.

תביעה בגלל נזילה

אבל מסתבר כי רוב בעלי הדירות בבניין (34 מתוך 36) לא ראו בעין יפה את היוזמה לפרויקט.

מכתב ההתנגדות שניסח עבורם עו"ד משה לין מלמד כי היזמים רכשו סך של 1,237 מ"ר (7 חלקי בניין, מתוך 45) של שטח חניון, וכי הבקשה לשינוי הייעוד והתוכנית שקודמה על-ידם נערכו בהסתר ולא הוצגו מעולם לבעלי הדירות. הטענה של בעלי הדירות היא שהיוזמה של קסטיאל וברונפמן הפכה את הבניין ל"מיני קניון, על כל המאפיינים שלו".

יו"ר ועד דיירי הבית, שלומי אליקים, מספר כי כל התקשורת עם היזמים התחילה רע מאד, משום שברונפמן וקסטיאל, שרכשו את קומת החניה שנמצאת במפלס כיכר מיכאלס (שהייתה בבעלות פרטית ולא משותפת), תבעו את כל דיירי הבניין על סך 821 אלף שקל בגלל טענה לנזילת מים מהקומה שמעל, שהיא חניון פתוח של הדיירים.

לדבריו, בנוסף לכך, ברונפמן וקסטיאל בנו על דעת עצמם בשטח המשותף: "ברגל גסה הם בחרו להתעלם מדיירי הבניין והקימו ובנו והשתמשו, עד שלא ניגשנו לבית משפט ועצרנו את העניין. הם התנהלו כאילו הבניין לא קיים".

אליקים מסביר כי החניון לא היה אף פעם הפרעה לבניין, אבל החנויות שהיזמים רוצים להקים כן יפריעו: "הם בנו מרכז מסחרי, ביקשו לבנות ארובות עבור חנויות מזון. אני לא יודע אם גרת פעם מעל חנות מזון, אבל כשאתה פותח את החלון זה מריח כמו בנגקוק. הכול טיגונים ובישולים".

- אבל מה רע בחנות מתחת לבית?

"אם יש חנויות מזון מתחת לבית זה מוריד את ערך הדירה, שחור על גבי לבן, זה כמו פגיעה בשאסי באוטו".

עו"ד לין אומר שהתוכנית אמנם אושרה כחוק, אך בעלי הדירות החליטו להגיש תביעה נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה על ירידת ערך בסך של 22 מיליון שקל (650 אלף שקל בממוצע לדירה): "אם היה תמהיל חנויות כמו בכיכר המדינה, לא הייתה לנו שום בעיה. מה שהיזם אומר, בריש-גלי, ולא מסתיר את זה, זה שהוא רוצה לעשות עסקי אוכל ובילוי, כי מהם הוא יכול לקבל שכר דירה הכי גבוה. הוא רוצה לשים בארים, ואנחנו אומרים שמדובר בבניין מגורים".

לדברי לין, אם התביעה תתקבל, הנטל יוטל על ברונפמן וקסטיאל, כי הם חתומים על כתבי שיפוי.

צביקה ברונפמן, נציג היזמים, מתקשה להבין את בעלי הדירות. לדבריו, "במשך 46 שנים הנכס היה מפגע מביש בלב האורבני של תל-אביב, עת שימש במשך כל שעות היממה חניון ציבורי בתשלום, חסר תקדים בהיקפו, שהעלה ריח שתן תמידי של כל עובר ושב (יעידו על כך אלפי משתמשים מדי שנה) והיה רווי בפליטת עשן של עשרות רבות של מכוניות, בתחלופה אינטנסיבית מדי יממה - כאבן שאין לה הופכין - על כל הסיכונים וההשלכות השליליות של חניונים אפלים בלילות".

ברונפמן מדגיש בדבריו כי בעלי הדירות "מנסים שוב ושוב, בכל דרך, לעצור את האבולוציה הטבעית של העיר החדשנית ללא הפסקה".

החניון לפני שינוי הייעוד / צילום: צביקה ברונפמן
 החניון לפני שינוי הייעוד / צילום: צביקה ברונפמן

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988