כולם רוצים חנויות, אף אחד לא בודק ביקושים

המסחר הפך פתרון פלא לכל תחלואי התכנון העירוני, אבל הוא מפוזר בלי חשיבה ובמקומות לא נכונים, גם בלי קשר לזה שכולם עוברים לאינטרנט • פרויקט מיוחד לרגל ועידת ישראל לנדל"ן

חנויות בתל אביב  / צילום: תמר מצפי
חנויות בתל אביב / צילום: תמר מצפי

עיר שיש בה מסחר היא עיר אמידה יותר, עיר חיה ומעניינת ועיר שמעודדת הליכתיות (walkability), ודאי בהשוואה לעיר דלה במסחר. תוספת שטחי המסחר הפכה בכל תוכנית לפתרון פלא, מבלי להבין שהיא לא באמת תפתור את כל תחלואי התכנון העירוני ועלולה לגרום לקניבליזם ולקריסת עסקים קטנים.
טרנד עירוב השימושים נמצא עכשיו בשיאו. כולם מייצרים עוד ועוד שכונות ועוד שטחי מסחר בתוכן, כולם מתהדרים בתכנון שטחים עסקיים שיוכלו לאזן תקציבית את שטחי המגורים החדשים, אולם כבר היום מזהירה ד"ר רינה דגני ממכון גיאוקרטוגרפיה מפני "רחובות נטושים" ותמיר בן שחר מחברת צ'מנסקי בן שחר מדבר על כך "שהרכבת דוהרת אל הקיר".

בתוכניות התמ"ליות (המקודמות על ידי הוותמ"ל - הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור, במסלול עוקף ועדות מחוזיות) ניתן לראות שטרנד עירוב השימושים מיושם כדרך שגרה: כך למשל בתמל/1019, "צריפין מתחם 2", בשטח שאמור להתפנות ולהסתפח לבאר יעקב, מתוכננים 3,200 יח"ד, 125,000 שטחי תעסוקה וכ-15,000 מ"ר שטחי מסחר. תמל/1011, המכונה גם "קרית גת מערב" ומתייחסת לשטח שמשמש היום לחקלאות ממערב לכביש 40, מציעה בינוי של 627,000 מ"ר למגורים, ועוד 23,479 מ"ר לייעוד מגורים/תעסוקה/מסחר.

המגמה ברורה: השכונות החדשות מציעות מערכות סמי אוטונומיות, שיהיה בהן כמעט הכל. אבל בכל הקשור להיקפי המסחר המוצעים בשכונות החדשות, מדגישה ד"ר דגני כי מחקרי מכון גיאוקרטוגרפיה מלמדים כי רק כ-20%-35% מההוצאה על מסחר היא בהיצעים שכונתיים - החנויות הקרובות לבית.

דגני מדגישה שמדובר בתופעה גורפת, ברמה ארצית: "אתה רואה שהיום האופנה היא לעשות רחובות מסחריים. השאלה היא לאיזה צורך? כי כמה כוח קנייה יש ביישוב קטן כמו תל מונד, בני עייש, או ישוב ערבי לא גדול ליד כרמיאל? בסופו של דבר, כשאתה לוקח את הרחוב ומחלק אותו בכמה כסף אפשר להוציא בו, אתה רואה שזה לא יצליח.

"קטעים בשולי הרחוב יהפכו לפיצוחיות"

"התוצאה יכולה ליצור רחובות ללא מסחר רציף. קטעים שלמים בשולי הרחוב יהפכו לפיצוחיות ולאזורים לא סימפטיים. על מנת למנוע מצבים אלה יש צורך בשלב התכנון לבחון את עוצמת כוח הקנייה הצפוי להגיע לאותם שטחי מסחר, ויש להבחין בין מסחר מקומי לבין מסחר עירוני ולבין מסחר אזורי".

תמיר בן שחר, מנכ"ל חברת הייעוץ הכלכלי צ'מנסקי בן שחר, מדגיש: "יש היום עודף היצע בשטחי מסחר, וזה קשור גם לעובדה שיותר כסף הולך לאונליין ויילך עוד יותר בגלל מדיניות השמיים הפתוחים והקניות בחו"ל. ברמת המיקרו, זה אומר שצריך לייצר כמות ואופי של שטחים מסחריים שונים. בכל מקרה, וזה קשור לכך שהכל פקוק, אנחנו נמצאים במצב שבו נגור, נעבוד ונעשה ספורט ברדיוס שהולך וקטן. זה מייצר סיטואציה שקרוב לבית צריכים להיות היצע שטחי מסחר שמספקים צרכים יומיומיים וצרכים חדשים, כמו שליחויות און ליין, או גידול מתעצם בשטחי הסעדה".

- אבל הערים מוסיפות עוד ועוד קניונים, ומצד שני הרחובות המסחריים חצי נטושים.

"זה נובע מכך שגופי התכנון בארץ לא מבינים מה זה מסחר קמעונאי ואת הטרנדים הקשורים אליו. היית מצפה שיהיו תוכניות סקטוריאליות ברמה של ערים ומרחבים תפקודיים, וזה לא קיים. כוח הקנייה לא קשור בהכרח לקו הכחול של גבולות העיר, או המחוז. המשמעות היחידה היא מרחבי הביקוש ומרחבי התחרות. אם אני גר בכפר סבא, מבחינתי, מרחב החיפוש שלי יכול להיות העיר שלי, אבל גם רעננה, הוד השרון, טירה או תל אביב. אני מצפה שתהיה הנחיה ברמה הלאומית ואחרי זה הנחיה ברמה של המרחבים התפקודיים. כנגד כל זה יש משהו שעושה בלבול לכולם: הנושא של המאזן הפיסקלי של הרשויות עושה בלגן, כי כל אחד רוצה שזה יקרה אצלו בעיר ולא מעניין אותו מה קורה מעבר לגדר.

"בתוכנית המתאר של חדרה (אושרה ב-2009) הקצו 700,000 מ"ר למסחר קמעונאי, שזה השטח שקיים היום בת"א. ברור לחלוטין שמישהו סתם משחק במספרים אקראיים, ואז מתכננים יותר מדי במקומות הלא נכונים. צריכים בעצם לייצר איזון בין מה שנכון בהיבט התכנוני ובין מה שהיזמים רוצים. ברור לך שהיזם שבונה מרכז מסחרי לא איכפת לו שהאחרים ימותו. בתכנון אורבני אתה צריך לייצר מצב שהמערכת תעבוד, ושהתושבים בעיר יקבלו מענה הולם.

"ברור לכולנו שאם רוצים שעיר או רחוב יתפקדו צריך לייצר מצב שבו יש חיים במפלס הרחוב, אחרת זה שכונה רגילה שבה אנשים יוצאים לחניה וחוזרים. צריך להבין שכוח הקנייה השכונתי הוא 20%. אם אתה מתכנן הרבה מדי, וחנויות בגדלים הלא נכונים, אז בסוף הם נשארים ריקים. אם אתה מתכנן פאוור סנטרים בישפרו, במודיעין ובשילת וגם את קניון עזריאלי, אתה לא יכול לתכנן בכל שכונה מרכז מסחרי של 6,000 מ"ר ולצפות שכל החנויות יהיו מאוכלסות. אף אחד לא מסתכל על המספרים. אין מתאם בין התכנון לכלכלה במדינת ישראל".

כפר סבא

כיום: קניונים בשטח כולל של 80,749 מ"ר
בעתיד: 109,000 מ"ר, שהם מטר לכל תושב

רחוב ויצמן בכפר סבא הוא הרחוב הראשי של העיר והציר המסחרי ההיסטורי שלה. ברחוב ממוקמים העירייה, המוזיאון העירוני, השוק, ששופץ לאחרונה, ולאורכו מבני מגורים ומתחתיהם חנויות רבות. לכאורה, מדובר בטיפולוגיה מנצחת, ואולם הרחוב הולך וקמל כי הקניונים "גנבו" את האנשים מהרחוב. בכפר סבא פועלים כמה קניונים בהיקף כולל של 80,749 מ"ר שטחי מסחר. בעתיד הקרוב השטח יגדל ל-109,000 מ"ר, מה שמייצר מצב של מטר רבוע לכל תושב.

כדאי לפרט: קניון G באיזור התעשייה (כ-32,000 מ"ר), קניון כפר סבא הירוקה (14,156 מ"ר) וה־B סנטר בשכונה הירוקה (כ-4,500 מ"ר), מתחם אושילנד באזור "עתיר ידע" (כ-17,000 מ"ר) וקניון ערים (כ-13,300 מ"ר). בתכנון נמצאים קניון צים סנטר באזור התעשייה החדש שבמזרח העיר ומרכז לוינשטיין, מתחם מסחרי גדול נוסף בשכונה הירוקה הדרומית.

עו"ד עילאי הרסגור, חבר מועצת העיר כפר סבא מטעם סיעת מר"צ: "טירוף הקמת הקניונים, בתקופה שבה נסגרים קניונים בעולם המערבי וגם בישראל, יגביר את התלות ברכב הפרטי, יביא לחיסול העסקים שעוד נותרו במרכז העיר, ובסופו של דבר יהפוך רבים מהקניונים לפילים לבנים לאחר שיקרסו כתוצאה מהתחרות הבלתי אפשרית ומהמסחר באינטרנט. במקום לעודד חברות הייטק להגיע ולאכלס משרדים מניבי ארנונה, כפי שעושות עיריות רעננה והוד השרון הסמוכות, בוחרת עיריית כפר סבא במדיניות מיושנת של הקמת קניונים ללא כל הבנה של המתרחש בארץ ובעולם".

המגלשה בקניון אושילנד  / צילום: איל יצהר
 המגלשה בקניון אושילנד / צילום: איל יצהר

לה גוארדיה, תל אביב

כ-10,000 מ"ר שטחי מסחר בקילומטר וחצי

ההתחדשות העירונית של דרך לה גוארדיה בשכונת יד אליהו בת"א היא דוגמא נוספת לרחוב שמשנה את פניו והופך מדרך מעבר שבעורפה שיכונים, לרחוב שלאורכו חזית מסחרית ומעליו מגורים. על פי הפוטנציאל הגלום בתוכנית המתאר מדובר בהיקף אדיר של 2,124,700 מ"ר של מסחר ותעסוקה בכל רובע 9 - וכ-300 אלף מ"ר מגורים.

אדריכל אייל רונן, ממנהל ההנדסה בעיריית ת"א-יפו, מעריך שלאורך הרחוב ייתווספו כ-10,000 מ"ר שטחי מסחר: "במקום שבו הרציונל העירוני מניח עירוניות שבה יש עירוב שימושים, שבה הרחובות מוטים שימוש של הולכי רגל ורוכבי אופניים, אלה המקומות שבהם אנחנו מוצאים לנכון להפוך את הדרך לרחוב ולעשות עירוב שימושים. שמי שנסדק לו הטלפון יוכל לתקן אותו, ואחר יוכל לקנות בבוקר לחמניה".

- אבל 10,000 מ"ר זה לא מכולת וחנות לתיקון טלפון. מי ישתמש בכל השטח הזה?

"10,000 מ"ר נכנסים בבניין מגורים. כשהם פרושים על רחוב שלם זה אומר שהיחידות המסחריות הן בגודל של כ-100 מ"ר. בחנות כזו יכולה להיות חנות ספרים, בית קפה, או כל אחד מהשימושים שאנחנו עושים כל יום. השטח הזה מייצר תבנית חיים עירונית. שאתה יכול להישאר, לגור ולעבוד בשכונת המגורים שלך. המעבר ממרכז מסחרי מדולדל לפריסה לאורך רחובות עירוניים מאפשר מעבר לצורת חיים כפי שאנחנו רואים אותה היום".

ד"ר רינה דגני: "הבעיה היא מדובר בק"מ וחצי של התחדשות עירונית שמשלשת את הרחוב. היזמים אינם מתואמים אחד עם השני וכולם רוצים מסחר. אני מציעה שבמקום שיהיה רחוב אחד ענק שכולו יהיה מסחרי, להתאים את הביקושים לרחוב. לא לאורך כל הרחוב. צריך לעצור את זה". 

בת ים

עוד יותר מ-200,000 מ"ר

בשכונת המגדלים החדשה פארק הים הנבנית בימים אלה בדרומה של העיר ייבנו 10,000 מ"ר של מגורים ועשרות אלפי מטרים רבועים של שטחים מסחריים: בחלק הדרומי ייבנה מרכז מסחרי קטן בסדר גודל של 5,000 מ"ר. לאורך רחוב קוממיות תקום סדרה של שבעה מגדלים הכוללים 20,000 מ"ר למסחר ולמשרדים ובאזור התעסוקה הישן, האמור להפוך ל"אזור עסקים מטרופוליני", אמורים להיבנות כ-200,000 מ"ר שטחי מסחר.

- מי ישתמש בכל השטחים האלה ומה זה יעשה לאלפי החנויות הקטנות הפזורות כבר היום ברחבי העיר ומשוועות לקונים?

גורי נדלר, סגן מהנדס העיר בת ים: "בניתוח כלכלי שעשינו במסגרת העבודה על תוכנית המתאר ("בת ים 2035", עוד לא הופקדה בוועדה המחוזית. ג.נ) מצאנו שחסרים בעיר נכון להיום כ-120,000 מ"ר למסחר רק כדי לשרת את כוח הקנייה הקיים בעיר (כלומר תושבי בת ים צורכים שטחי מסחר בהיקף כזה מחוץ לבת ים כיום), וכמובן שעם תוספת התושבים הצפויה ברובע החדש הצורך הזה רק יגדל, כך שבסדרי גודל היקפי המסחר המתוכננים תואמים להיקף הביקושים הצפוי".

גני יהודה

כ-50 אלף מ"ר למסחר, 200 אלף מ"ר לתעסוקה

דוגמא מצוינת לתוספת שטחי מסחר מופלגת במקום שבו אין וכנראה שלא יהיה ביקוש היא תוכנית תמ"ל 1041 גני יהודה, הממוקמת בשטח שבין גני יהודה (סביון) ליהוד. בתוכנית כ-450 אלף מ"ר למגורים, דיור מוגן, וגם שטחי מסחר בהיקף של מעל 50 אלף מ"ר ושטחי תעסוקה בהיקף של למעלה מ-200 אלף מ"ר.

לדברי ד"ר רינה דגני ממכון גיאוקרטוגרפיה, לפי כל מדד שנבחן, היקף שטחי המסחר בתוכנית, וגם בתכניות אחרות בבקעת אונו, הוא בעודף מהותי. דגני מפקפקת ביחס לקביעה שיש צורך בייעוד של כ-50-77.8 אלף מ"ר עיקרי למסחר (גודל של שני קניונים גדולים במונחים של מדינת ישראל) בשוליים המערביים של המטרופולין, באזור שבו כבר קיים מסחר מודרני.

דגני: "במונחים של פיתוח היצעים לתושבים, מדובר על תכנון של קרוב ל-7 מ"ר מסחר לתושב! אם בתמ"ל 1041 נטען כי שטחי המסחר נועדו לשרת את תושבי השכונה, העיר והאזור הרי שאין בכך כל צורך. התוכניות המאושרות באזור נותנות מענה אזורי הרבה מעבר לנדרש באופן כזה שגם צפוי בהמשך לפגוע בתפקוד המסחר הקיים היום, בעיקר ביהוד ובאור יהודה".

שטח חקלאי בין יהוד לגני יהודה./ צילום: איל יצהר
 שטח חקלאי בין יהוד לגני יהודה./ צילום: איל יצהר

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988