5 תובנות מוועידת ישראל לנדל"ן | רוחות השינוי מחפשות כיוון

למי טוב מחיר למשתכן, האם יש סיכוי לתכנון ארוך-טווח בשוק הנדל"ן, ומה באמת יסייע למגר את תופעת התאונות באתרי בנייה? • 5 תובנות מוועידת ישראל לנדל"ן של גלובס שהתקיימה השבוע

מיפוי נדל"ן/ צילום: שאטרסטוק
מיפוי נדל"ן/ צילום: שאטרסטוק

1. הכל בגלל מחיר למשתכן

שני גורמים מרכזיים יובילו בשנים הקרובות לירידות מחירים בשוק הדיור: מחיר למשתכן - שמקפיא את השוק, מרחיק משקיעים, ומציע עשרות אלפי דירות מסובסדות לצעירים; והסכמי-הגג - שרותמים את ראשי הערים למאמץ, ומייצרים כאן קרקע למאות אלפי דירות חדשות.

שני גורמים מרכזיים יובילו בשנים הקרובות לעליות מחירים בשוק הדיור: מחיר למשתכן - שמייצר דירות בעיקר בפריפריה הלא מבוקשת, עוצר את השוק החופשי ומגריל דירות "על הנייר", שלא ברור מתי ייבנו; והסכמי-הגג - שהם לא יותר מ"עסקנות פוליטית" (ראש עיריית ירושלים, ניר ברקת) - ומכפילים ומשלשים את כמות התושבים בערים חלשות ומספקים מענה תיאורתי בלבד של מסחר ותעסוקה שיאזנו כלכלית את הערים (ובפועל רק מחלישים אותן ואת תושביהן).

בשורה התחתונה, הוועידה אתמול הבהירה כי אי הוודאות בשוק הנדל"ן נמצאת כרגע בשיאה. זו לא השאלה האם מחיר למשתכן והסכמי-הגג יעילים לצינון השוק, אלא מלחמת גרסאות ונימוקים של שני מחנות הנמצאים בשני קצוות מנוגדים לגמרי. צל"ש או טר"ש? בשנים הקרובות נגלה מי מהאינטרסנטים צדק.

2. אין בשורה לפקקים

שר האוצר נטל אמנם את "ארגז הכלים הנדל"ני" וצירף עם כניסתו למשרד האוצר את מינהל התכנון ואת רשות מקרקעי ישראל, אבל הגורם הקריטי והחשוב ביותר לעתידו של שוק הנדל"ן - תחום התחבורה במדינת ישראל - נותר בפקקים הארוכים בחוץ. אז נכון ששר התחבורה ישראל כ"ץ המשיך לחזור על המנטרות של קירוב הפריפריה, ביטול הפקקים, ישראלים מאושרים ועיתונאי ממורמר אחד, אבל לפחות מנכ"לית משרדו, קרן טרנר, הודתה שמצב התחבורה קטסטרופלי "ואנחנו מנסים לצמצם פערים של עשרות שנים".

התוצאה לפי שעה ברורה למדי: המדינה ממשיכה לפזר ולשווק עשרות אלפי דירות בפריפריה (שם יש לה מלאי עצום של קרקעות וראשי ערים שלא ממש יכולים להגיד "לא" לממשלה), אבל מקומות העבודה נמצאים במרכז הרחוק (יונה יהב: "מתוך 100 חברות מדד תל-אביב מאה, 6 נמצאות בחיפה, עוד אחת בבני עי"ש וכל השאר בתל-אביב"). קירוב הפריפריה? כמו שאמר מנכ"ל בנק מזרחי-טפחות, אלדד פרשר, "בשנים הקרובות נראה בעיקר היפרדות של המחירים בין הפריפריה לבין המרכז".

3. האוצר מגויס לצינון השוק

ויחד עם זאת, המאמץ של האוצר לצינון השוק לא נעצר. הוועידה הזכירה לכולם ששר האוצר ממשיך לרתום את כל זרועות המשרד עד להשגת היעד - גם במעשים וגם בהצהרות שאמורות לשכנע את אחרוני הספקנים שהמגמה התהפכה.

אחרי פארסת חוק מס דירה שלישית, ולאחר שהעלאת מס הרכישה (וביטול הפטור ממס שבח עוד בשנת 2013) הרחיקו את המשקיעים, הצהיר אתמול ראש רשות המסים הטרי ערן יעקב כי הם עדיין במשחק, "ואם לא נזהה בקרוב עלייה בהתחלות הבנייה, נשקול צעדי מיסוי לתמרוץ בנייה למגורים על קרקעות פרטיות".

במקביל, גם ינקי קוינט, מנהל רשות החברות, הציג את החברות הממשלתיות כאילו מדובר בחברות נדל"ן: "הסדר הנכסים שנעשה עם חברת החשמל יוביל ל-1,500 יחידות דיור; תע"ש רמת השרון תפונה וייבנו שם 34 אלף יחידות דיור; במקום אלתא באשדוד נבנה 25-30 אלף יחידות דיור; טרמינל קרית חיים יכול להניב 10,000 יחידות דיור ועוד". שלאף אחד לא יהיה ספק: במשרד האוצר נחושים להוכיח שההיצע בשמיים והביקושים ברצפה.

4. סיסמאות במקום חזון

היעדר חזון, היעדר משילות, והפרחת סיסמאות פופוליסטיות הם הסכנות הגדולות למדינה שרוצה להתקיים ולפרוח בעוד כמה עשורים לפחות. ועידה אחרי ועידה נגררים הדוברים השונים (וגם אנחנו) בעיקר למצוקת השעה ולניתוח הג'וקר התורן שעל השולחן, כשהסוגיות הכי אסטרטגיות והכי חשובות זוכות להבטחות כלליות במקרה הטוב, לסיסמאות במקרה הפחות טוב ולייאוש כללי במקרה הרע.

גם אתמול לא קיבלנו תשובות לשאלות: איך ממשיכים לפתח ולהרחיב את ערי ישראל, כשהארנונה למגורים מכסה בקושי 40% מההוצאה פר תושב? מתי נתחיל להסתכל במבט-על ולתכנן מטרופולינים, מבלי להמשיך לתת לערים קטנטנות להתחרות זו עם זו ולייצר מתחמי תעסוקה ומסחר ללא דרישה ורק כדי להשלות את עצמן? האם מישהו חושב לתכנן ערים ערביות חדשות או לחילופין להפסיק לתכנן עוד ועוד ערים חרדיות נפרדות משאר המדינה? איפה יגורו ויעבדו עוד 6 מיליון ישראלים שייחיו פה בעוד 30 שנה? מהו יחס התושבים הנכון והאופטימלי - תכנונית, חברתית, כלכלית, לאומית - בין פריפריה לבין מרכז? אוטוטו נגיע לשם. רק נעבור את משבר איראן.

5. אפס הרוגים באתרי בנייה

13 הרוגים באתרי הבנייה מתחילת השנה. 35 הרוגים בשנה שעברה. פי 2 מהמדינות המתוקנות. פי 7 מבריטניה, למשל.

הציבור הרחב אמנם מדחיק את הטרגדיה שמלווה את תנופת הבנייה (מי רוצה לחשוב שהדירה שבה הוא גר והכביש שעליו הוא נוסע עלו בחיי אדם) והציניקנים גם אומרים שככה זה כשמדובר בעיקר בפועלים זרים, בפלסטינים ובערבים ישראלים, אבל סערת הרגשות והמעורבות על הבמה ובאולם בפאנל שעסק ב"מחיר הדמים של ענף הבנייה" סיפקו גם רגע של קורת רוח והכרה בכך שמשהו בכל זאת השתנה. גם אצל הרגולטור, גם אצל הציבור הרחב וגם אצל הקבלנים.

מתי זה גם יהיה באמת מספק? כשלא יהיה הרוג אחד באתרי הבנייה.

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988