בעל משרד קטן תובע את קניון אמות: גם לי יש זכויות בשטח

ההיסטוריה כבר הוכיחה כי בעלות מלאה בקניון היא תנאי קריטי כמעט להצלחה. בעלות כמעט מלאה, היא לא פעם מתכונת לצרות. מבחינת השותפים הקטנים, שהם לא יותר מ"עצם בגרונם" של השותפים הדומיננטיים, האחרונים מתנהגים לא פעם כ"בריונים", מתעלמים מקיומם, ורומסים את זכויותיהם, יחסים שבוודאי לא מסייעים לשגשוג המרכז המסחרי.

דוגמה מצוינת לכך ניתן למצוא בתביעה שהגישה לאחרונה חברת מס טקס להשקעות בנדל"ן, שבבעלות רו"ח דרור שמוניס, לבית המשפט המחוזי בחיפה נגד אמות השקעות שבשליטת נתן חץ. החברה טוענת כי אמות פלשה לאלפי מ"ר שטחים משותפים בקניון אורות באור-עקיבא, ניכסה אותם לעצמה, ומשלשלת משימוש בהם מיליוני שקלים בכל חודש בגין דמי שכירות ודמי ניהול ומנכסת לעצמה את כל זכויות הבנייה בקניון במשך שנים, שלא כדין.

שמוניס לא הסתפק בכתב התביעה, והגיש קובלנה פלילית נגד מנכ"ל אמות אבי מוסלר, מנהלת הנכסים של אמות אסנת הוכמן ומנכ"ל קניון אורות קובי פוליקמן. בקובלנה הפלילית נטען כי הפעולות שמבצעים בעלי התפקידים באמות נעשות במטרה לכפות עליו למכור לאמות את החנות שלו בנזיד עדשים, כדי שתוכל להשתלט על הקניון כולו.

בית משותף

בינואר 2006 מכרה אנגל השקעות את השליטה בקניון אורות הממוקם בכניסה המזרחית לאור-עקיבא לחברת אמות השקעות, תמורת 91 מיליון שקל. הקניון - 11 אלף מ"ר עיקרי ועוד כ-5,000 מ"ר של שטחי שירות ושטחי חנייה לא מקורים - נמכר כולו לאמות, למעט 3 חנויות ומשרדים שנמכרו קודם לכן ל-3 בעלים פרטיים. 

לפי התביעה, באוקטובר 2003 רכשה מס טקס מחברת אנגל שטח מסחרי של 200 מ"ר בקניון, אותם הוא משכיר לרימקס, לווטרינר, למכון קוסמטיקה ולמשרד רואי חשבון. לטענת התובעת, הנכס הוא חלק מבית משותף, וההסכם אף כלל התחייבות לרישום בית משותף. בתביעה נטען, כי מאז חלפו 15 שנה, אבל המוכרת טרם רשמה את הקניון כבית משותף.

הטענה המרכזית של התובעת היא, כי לכל יחידה מסחרית שנמכרה צמוד חלק יחסי ברכוש המשותף, וכנגזרת מכך צמודה גם זכות לחלק יחסי בזכויות הבנייה. עוד צוין בתביעה, כי בהתאם לחוק בתים משותפים, רכוש משותף מוגדר ככל חלקי הבית המשותף חוץ מהדירות שבו, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המחיצות בין דירה לדירה, המסד חדרי המדרגות ועוד. "הרכוש המשותף הוא קניינם של כל בעלי הדירות בבית המשותף ואין למי מהם זכות לעשות בו שימוש ייחודי ובלעדי מבלי לאפשר ליתר הבעלים כל שימוש בו", נטען.

לטענת מס טקס בניגוד להסכם עם אנגל, ובניגוד לדין, מנכסת אמות לעצמה את כל הרכוש המשותף, כאילו הייתה הבעלים היחידי ומתנהגת כ"בריון שכונתי". לטענתה, אמות מבצעת הרחבות לתוך השטחים המשותפים, מציבה דוכנים ועסקים בשטחים המשותפים המניבים לה הכנסות, מגישה בקשות לתוספת זכויות בנייה ועושה שימוש בשטחים אלה, "ככל העולה על רוחה, כאילו אין בעלים נוספים מלבדה". באותה עת טוענת התובעת, אמות לא מאפשרת לה או לבעלי נכסים אחרים לבצע כל שימוש ברכוש המשותף. עוד נטען, כי אמות מעולם לא ביקשה מהתובעת אישור לנכס לעצמה שטחים משותפים או לבצע שינויים. לטענתה, אמות החליטה על דעת עצמה לקחת את החוק לידיים ולנסות לנשל את התובעת ואת יתר הצדדים השלישיים - בעלי החנויות, מכל הרכוש המשותף ומכל זכויות הבנייה.

התובעת מלינה כי אמות אינה מאפשרת לבצע רישום בית משותף, בטענות הלקוחות "מן הגורן ומן היקב", ועל כך אף הגישה גם חברת אנגל תביעה נגד אמות. "אנגל מקימת הקניון, זו שמכרה זכויות בשטחים בקניון לתובעת ולאמות, מודה בעצמה שיש לסלק את ידה של אמות מכל השטחים המשותפים שניכסה לעצמה ופלשה אליהם", נטען בתביעה. "כלומר, המוכרת עצמה מודה שלא מכרה לאמות שטחים אלה".

לטענת החברה, אמות החלה בהליך להגדלת הקניון, תוך ניכוס כל זכויות הבנייה בו, מה שמהווה פגיעה בזכות הקניינית של התובעת. עוד נטען, כי בשנת 2008 החלה הנתבעת בעבודות הרחבה בחנות ששוכרת שופרסל מתחת לחנות של התובעת, במסגרתן פלשה לשטח של מאות מ"ר של שטחים משותפים, שלא כדין וללא היתר.

לטענת התובעת, החוק מחייב את מי שעושה שימוש ברכוש משותף בתשלום שכר ראוי ליתר השותפים. להערכת התובעת שטח הרכוש המשותף כ-10,000 מ"ר, ועל כן חלקה עומד על 170 מ"ר. לטענתה, מחיר למ"ר בהתאם לעסקאות דומות עומד על 40 אלף שקל למ"ר, כלומר 6.8 מיליון שקל. לסכום זה יש להוסיף שווי זכויות בנייה שנגזלו, כאשר על-פי פרסומים אמות עומדת להגדיל את שטחי הקניון בשתי קומות, מה שלטענת התובעת מגדיל את השווי ל-8 מיליון שקל. לפי התביעה, "מבדיקה שערכה התובעת בוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ומחלקת ההנדסה באור-עקיבא, הסתבר כי אמות הגישה בהחבא ובהסתר בקשות להגדלת זכויות בנייה לקומות נוספות בקניון, מתוך כוונה לנכס את מלוא זכויות הבנייה ולהמשיך לעשות כל העולה על רוחה בקניון".

סכסוך מסחרי

החברה מבקשת מבית המשפט לתת צו המורה לאמות להמציא את כל תשריטי השטחים שרכשה מאת אנגל, את הגרמושקות והיתרי הבנייה שהגישו אנגל ואמות לרשויות השונות בהשוואה למצב בפועל. "לתובעת אין ספק כי כל אי ההתאמות שיתגלו, הם למעשה שטחים משותפים שסופחו לנכסיה של אמות כשטחים עיקריים", נטען. וכאילו זה לא מספיק, מס טקס מציינת בתביעה כי אמות עושה בשטחים המשותפים שימוש כשטח עיקרי וגורפת כספים רבים שלא על-פי אישורים כדין, "ובאופן המהווה סכנה של ממש לשלום הציבור", ולכן יש להורות על פינוי שטחי פלישה אלה.

התובעת מבקשת מבית המשפט להורות לאמות להמציא את כל הבקשות שהגישה והאישורים שקיבלה לרבות הבקשה האחרונה לתוספת קומות ושטחים בקניון והזכויות שקיבלה משנת 2006 ועד היום, לרבות הרחבת שופרסל ככל שהגישה בקשה כזאת. בהמשך מבקשת החברה מבית המשפט לתת צווי מניעה בדבר הפסקות עבודה הריסה חילוט לגבי ההרחבות שביצעה לרבות הרחבת שופרסל ולהורות להעביר לחברה ולבעלי הזכויות האחרים את חלקם בזכויות הבנייה המוגדלות.

מאמות השקעות נמסר בתגובה: "מדובר בבעל משרד קטן בקניון, המנסה מזה זמן רב לגרום לאמות לרכוש את משרדו בסכום מופרך. הקובלנה והתביעה חסרות השחר שהוגשו על-ידו, הן חלק מניסיונותיו להפעיל לחץ פסול במסגרת סכסוך מסחרי ובהמשך למעשים נוספים שלו בגינם כבר הגישה אמות תביעה כנגד החברה שבבעלותו. כל מעשיה ופעולותיה של אמות בוצעו כחוק מכוח זכויותיה הקנייניות והדברים יתבררו במסגרת ההליכים שכבר הגישה, ועוד תגיש אמות, כנגד רו"ח שמוניס והחברה שבבעלותו".

אור-עקיבא לא לבד

המתח המובנה בין בעלים דומיננטי בקניון לבין בעלים בודדים קיים כמעט תמיד. בקניון קריית אונו למשל, שהוקם בזמנו על-ידי חברת אזורים כפרויקט פינוי בינוי, קיבלו בעלי חנויות במתחם הישן שעמד במקום חנויות בתוך הקניון וסביבו. קניון הזהב בראשון-לציון, שהוקם בשנות ה-90, נמצא ברובו בבעלות חברת הביטוח מגדל (שרכשה 75% מידי האחים משה ויגאל גינדי) וחברת דירות יוקרה שבבעלות שני האחים. אולם, חלק קטן מהחנויות נמכר בזמן ההקמה לבעלים פרטיים. 

לאורך השנים הוגשו מספר תביעות על-ידי משה ויגאל גינדי נגד הבעלים הפרטיים בקניון הזהב, אם בדרישה להשתתפות בשיפוץ, תביעה בגין הפרעה לניהול הקניון, ועד לתביעת לשון הרע. אחת התביעות הוגשה בטענה כי בעלי החנויות גרמו לעיכוב בעבודות השיפוץ, שגרר נזק כספי. לפני שנים אחדות החליטו בעלי הקניון להקים בו אגף חדש בקניון. בלי קשר, התקשרו האחים גינדי עם מותג האופנה מנגו לשכירת חנות בשטח 800 מ"ר באגף הוותיק, והם ביקשו לאחד כמה חנויות ושטח מעבר פנימי לחנות גדולה אחת.

שני בעלים המחזיקים בארבע חנויות בקניון, התנגדו לבניית החנות וטענו כי העבודות המבוצעות במעברי הקניון אינן חוקיות, ודרשו מהוועדה המקומית להוציא צווי הפסקת עבודה וצווי הריסה. העבודות, שבוצעו במקביל להגשת היתר בנייה, אכן הופסקו, ומאוחר יותר הוועדה המקומית הנפיקה היתר להכשרת העבודות. על היתר זה הגישו בעלי החנויות ערר לוועדה מחוזית, שקבעה כי ההיתר שנתנה הוועדה המקומית מבוטל, ועל גינדי להגיש בקשה מחודשת להיתר.

ועוד לפני ההכרעה, ובשל העיכובים שגרם הערר, הגישו גינדי תביעה בסך 5.5 מיליון שקל נגד בעלי החנויות שהתנגדו, בגין הנזקים שלטענתם נגרמו להם. בתביעה נטען כי בשל עצירת העבודות, לא הצליחה גינדי לעמוד בהתחייבות כלפי מנגו לתאריכים ולשטח החנותכתוצאה מכך, התגלעה מחלוקת מול מנגו, הופחתו דמי השכירות בגלל ששטח החנות קטן יותר, והאזור כולו נראה כמו אתר בנייה בגלל עצירת העבודות.

גינדי טענו בתביעה כי מדובר בבעלי חנויות סחטנים, המנסים להוציא טובות הנאה וכספים ללא הצדקה, ושפועלים בניגוד להסכמים המחייבים אותם לא להפריע לגינדי לנהל את הקניון. "לא יעלה על הדעת שאינטרסים אישיים של בעל עסק יובילו לסיכול פתיחת עסקים מסוימים", טענו גינדי. התביעה עדיין מתנהלת, אך תביעות להשתתפות בשיפוץ הקניון הסתיימו במחיקת התביעה, ותביעת לשון הרע בסך 7 מיליון שקל שהוגשה נגד הבעלים הפרטיים הסתיימה בתשלום של 40 אלף שקל בלבד.

עו"ד נועם קולודני שמייצג את הבעלים הפרטיים מסביר כי "נכון שקיים מתח מובנה בין בעלי החנויות לבעלי רוב הזכויות בקניון, אך אין במתח כזה כדי לאפשר דריסתו המוחלטת של המיעוט על-ידי הרוב, או לקבל החלטות לא סבירות שיש בהן כדי לעשוק את המיעוט".