הנקראות ביותר

הקץ לסכסוכים? האם ניתן לחלק בהגינות נכסי מקרקעין בבעלות מרובה?

אחד הגורמים המרכזיים לסכסוכי שותפים בנדל"ן הוא המספר הרב של המחזיקים בזכויות בשטח מסויים  ● הדבר נכון במיוחד לפרויקטים כגון קבוצות רכישה, בהן נערכת הגרלת דירות, שלא כולם יוצאים ממנה מרוצים ● תוכנה חדשה מנסה להפוך את תהליך חלוקת הנכסים במסגרת זו לאופטימלית וללא קנאה באחר

תוכנת אלגו נמסיס מייצרת שקט בין שותפים / צילום:Shutterstock :א.ס.א.פ קרייטיב
תוכנת אלגו נמסיס מייצרת שקט בין שותפים / צילום:Shutterstock :א.ס.א.פ קרייטיב

הכתבה בשיתוף אלגו נמסיס

נכס נדל"ן מרובה בעלים מהווה טריגר לסכסוכי שותפים שהולך וגדל ככל שכמות בעלי הזכויות בו גדולה יותר. הדבר אמור במיוחד בכל הקשור לעסקאות של קבוצות רכישה, עסקאות קומבינציה, תהליכי תכנון של איחוד וחלוקה (רה-פרצלציה), חלוקת דירות בירושה או בניין שנרכש ע"י קבוצת רוכשים המבקשים לחלק הדירות ביניהם ועוד מקרים.

ניקח לדוגמה את נושא קבוצות הרכישה. בקבוצות המתגבשות , הגם שהקרקע נמצאת בשלבי תכנון מתקדמים, אין וודאות באשר לדירה הספציפית אותה יקבלה כל אחד מהשותפים בסוף התהליך. זאת הן בשל הפן התכנוני והן בשל השאלה מהו מיקומם בהגרלת הדירות בין חברי הקבוצה. לסיכון אחרון זה, שמאי המקרקעין, אחיקם ביתן, מנסה לתת מענה.

בקבוצת רכישה, במתכונתה הקלאסית, לא מחולקות, כאמור, דירות ספציפיות בין החברים בעת הרכישה, כך שכל אחד מחברי הקבוצה מקבל חלק לא ספציפי (מושע) על פי הסכום אותו שילם יחסית לשווי הכולל או לשטח הכולל של הפרויקט. לפי מתכונת הפעולה הנהוגה כיום, לאחר השבחת הקרקע וקבלת תמהיל יחידות הדיור, שמאי מוסכם מעריך את שווי כל אחת מהדירות ועל פי הגרלה בין חברי הקבוצה נקבע סדר הבחירה של הדירות, בהתאם לעקרון "ראשון זוכה ואחרון בוכה". מנגנון זה יוצר ברוב רובם של המקרים, אם לא בכולם, קנאה צולבת בין חברי הקבוצה. זאת מאחר שלפחות חבר אחד בקבוצה חש שהבחירה או שהדירה שנשארה לו אינה מיטבית. מכיוון שלדידו קיים פער בין הערך הסובייקטיבי של הדירה שקיבל או זו שהאחר זכה בה, לבין הערכתו הסובייקטיבית אותה - לרוב בשל סדר בחירת הדירות שנעשה בהגרלה. ברור שאף לא אחד מחברי הקבוצה מוכן להיות במצב זה.

כיצד מתגברים על כך? מסתבר כי ניתן להיעזר בטכנולוגיות ובחדשנות על מנת לייעל את הליך הבחירה. ביתן, בעליו של משרד אחיקם ביתן ושות', שמאי מקרקעין ויועצי נדל"ן, פיתח תוכנה בשם "נמסיס אלגו - חלוקה ללא קנאה" אשר לדבריו, באמצעותה ניתן להשיג אופטימיזציה בחלוקת הנכסים בין השותפים השונים, כזו שתהיה עדיפה אובייקטיבית משיטת ההגרלה המסורתית. "בפועל לכל אחד מאיתנו ישנה העדפה סובייקטיבית לאחת מהדירות העומדות לחלוקה, לה הוא נותן משקל גבוה יותר או חסר לעומת הערכת השמאי, ועליה יהיה מוכן 'לשלם' יותר. זאת מאחר והיא מתאימה יותר לצרכיו מאשר דירה אחרת", אומר ביתן. "כך למשל, סביר כי בעבור חבר קבוצה שמתכוון לגור בבניין, דירת פנטהאוז או דירה גדולה שווה יותר מאשר למי שמתכנן להשכיר את הדירה שיקבל בפרויקט, האחרון יעדיף דווקא דירת שני חדרים המיועדת בעיקר למשקיעים".

על פי רציונל של סיפוק העדפות זה בנויה התוכנה אותה פיתח ביתן. לפי שיטה זו, כל אחד מן הדיירים/חברים בקבוצה, מתפקד כשמאי ומתמחר כל דירה בפרויקט לפי העדפותיו, נקודת מבטו האישית ועל פי צרכיו. בעזרת תשלומי איזון (שקיימים גם בשיטת ההגרלה) אותם הוא משלם לקופה הכוללת או לחלופין מקבל ממנה בכפוף לחלקו בקבוצה ובדירה הספציפית בה זכה, הוא אמור בסוף התהליך לקבל דירה שבעיניו טובה יותר ו/או שווה יותר ולא לקנא באף לא אחד מחברי הקבוצה.

נמסיס-אלגו - לחלק נכסים בדרך הוגנת בין שותפים>>> 

כך למשל, בניין בן עשר דירות אשר השמאי העריך את סך השווי הכולל שלו ב-20 מיליון שקל. את הדירה בקומה ראשונה תמחר השמאי ב-1.8 מיליון שקל, בעוד שחבר קבוצה, אשר חלקו הכולל בה הוא 8.5%, תמחר אותה ב-1.9 מיליון שקל, כך שעליו לשלם לקופה הכוללת 200 אלף שקל (8.5%*20 מיליון פחות 1.9 מיליון). "מאחר ובתמחור חברי הקבוצה ישנם מניעים סובייקטיביים המבטאים את העדפותיהם, הרי שתמיד בקופה יוותר בתהליך ההקצאה הראשון סכום כסף חיובי (וירטואלי בשלב זה), בעוד שעל פי שיטת ההגרלה, הסכום תמיד יתאפס".

ביתן ממשיך ומספר על השלב הבא בתהליך, בו התוכנה שפיתח מבצעת סבבים נוספים של אופטימיזציה וסילוק הקנאה הצולבת , כך שבסופם תעלם כל קינאה בין חברי הקבוצה - קרי לאף חבר קבוצה לא יהיה אינטרס לשנות את מצבו . "הדבר נעשה על ידי הקצאת חלק מסכום הכסף בקופת האיזונים לחברי קבוצה ספציפיים אשר מקנאים בלפחות חבר קבוצה אחר, כך שבסופו של יום כולם מרוצים. את העודף שנותר בקופה לאחר שנעשה האיזון בין החברים והקנאה נעלמה, מחלקים בין חברי הקבוצה לפי החלק היחסי של כל אחד מהם. בתום התהליך כל חברי הקבוצה מקבלים יותר ממה שהם עצמם סברו שמגיע להם ואינם מקנאים באף חבר אחר בקבוצה".

"המערכת הממוחשבת יודעת להקצות כל נכס באופן שמביא בחשבון בראש ובראשונה את העדפתיו האישיות של כל שותף, והופכת את חילוקי הדעות לערך כספי החוזר לשותפים לשם סילוק רגשות הקנאה הצולבת ולחלוקה מחודשת. חילוקי הדעות, שהם לכאורה דבר שלילי, מתועלים כאן לשם השגת יעילות מקסימלית ,חלוקה יותר מהוגנת ונטולת קנאה בין שותפים", מסכם ביתן.

לאתר נמסיס-אלגו הקליקו כאן>>>

אחיקם ביתן הינו שמאי מקרקעין ותיק, אשר פיתח מודלים וכליים שמאיים במגוון תחומי השמאות ובעל משרד לשמאות מקרקעין

עקבו אחרינו ברשתות
רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
אני מאשר/ת קבלת תוכן פירסומי מגלובס
נושאים נוספים בהם תוכל/י להתעדכן
נדל"ן
גלובס טק
נתוני מסחר
שוק ההון
נתח שוק
דין וחשבון
מטבעות דיגיטליים
✓ הרישום בוצע בהצלחה!