הסכמי-הגג: 180 אלף דירות על הנייר, 20 אלף על הקרקע

כמעט 180 אלף דירות אמורות היו להיבנות במסגרת הסכמי-הגג שחתם משרד השיכון עם 12 ערים ברחבי הארץ • אבל השיווקים מתנהלים בעצלתיים, חלק מאלה שמתפרסמים כלל אינם מצליחים, וגם הכספים שהובטחו מועברים בקצב צב

גלנט, נתניהו וכחלון חותמים על הסכם-גג / צילום: חיים צח לעמ
גלנט, נתניהו וכחלון חותמים על הסכם-גג / צילום: חיים צח לעמ

היקפי השיווק במסגרת הסכמי-הגג של משרד הבינוי והשיכון נמוכים משמעותית מהיקף יחידות הדיור שכל הסכם הבטיח לממש, וגם היקף התקציבים שהועברו עד כה בפועל לרשויות בעקבות הסכמי-הגג נמוך משמעותית מההתחייבויות של המדינה. כך עולה מנתונים שהגיעו לידי "גלובס" בעקבות בקשה למידע ממשרד השיכון לפי חוק חופש המידע.

מדובר בהסכמי-גג שהמשרד אחראי עליהם, עם מגדל העמק, עכו, נהריה, טירת הכרמל, ראש-העין, לוד, בית שמש, באר-שבע, אשדוד, אלעד, שדרות ודימונה. על 18 הסכמי-גג נוספים, שרשות מקרקעי ישראל אחראית לחתימתם וליישומם, לא נתקבל מידע (הערים קריית גת, מודיעין, קריית ביאליק, ראש-העין, ראשון-לציון, רמלה, אשקלון, הרצליה, נתניה, יבנה, עפולה, מעלות, אופקים, אילת, אור-יהודה, באר-יעקב, נתיבות וחיפה).

הסכמי-הגג של משרד השיכון שנחתמו החל מפברואר 2014 (ראש-העין) ועד יוני 2018 (נהריה) כוללים פוטנציאל בינוי של כ-179.9 אלף דירות בתריסר הרשויות. בראש הרשימה אשדוד (תוספת 38.7 אלף יחידות דיור), דימונה (26.2 אלף יחידות דיור), באר-שבע (18.1 אלף יחידות דיור), עכו (17.7 אלף יחידות דיור) לוד (17 אלף יחידות דיור) ובית שמש (17 אלף יחידות דיור). היקפי הבינוי המתוכננים על בסיס הסכמי-הגג עצומים, ודאי ביחס להיקף הדירות הקיימות היום ביישובים השונים.

על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, נכון ליוני 2017 קיימות היום בדימונה קצת יותר מ-12.1 אלף דירות - והיא צפויה כאמור לזכות לתוספת של למעלה מ-26 אלף יחידות דיור. כלומר הסכם-הגג יותר ממשלש את מספר הדירות בעיר. בעכו קיימות קרוב ל-16 אלף יחידות דיור, והסכם-הגג מדבר על הכפלה של המצב הקיים. גם בלוד מדובר על כמעט הכפלה מכ-22.3 אלף דירות הנמצאות בעיר היום. בבית שמש, על פי נתוני הלמ"ס, ישנן קרוב ל-21 אלף יחידות דיור קיימות - ומדובר כמעט על הכפלת העיר.

גם ביישובים הקטנים יותר, היקף יחידות הדיור המובטח בהסכמי-הגג מהווה תוספת משמעותית, ספק ריאלית, למצב הקיים היום בעיר. כך למשל, במגדל העמק מדבר הסכם-הגג על שיווק 5,626 יחידות דיור כאשר על פי נתוני הלמ"ס, שיעור יחידות הדיור הקיימות היום בעיר עומד על כ-8,600. בטירת הכרמל מספר יחידות הדיור היום עומד על פי הלמ"ס על 7,493, ואילו הסכם-הגג מדבר על למעלה מ-10,000 דירות חדשות. 

ראש הממשלה בנימין נתניהו בטקס חתימה על הסכמי  גג :  קובי גדעון וחיים צח, לע"מ ויח"צ
 ראש הממשלה בנימין נתניהו בטקס חתימה על הסכמי גג : קובי גדעון וחיים צח, לע"מ ויח"צ

עד כה שווקו רק 20% מהדירות

כמה תקופה ארוכה תוהים רבים עד כמה היקפי השיווק שאליהם התחייבה המדינה בכל אחת מהערים הללו הוא אכן ריאלי להתפתחות הטבעית ולביקושים, עוד לפני שבוחנים את הנטל התקציבי השוטף הנוסף לאותן רשויות (הארנונה לדירה מכסה כשליש מההוצאה לתושב).

את הביקוש בעתיד קשה לבחון היום, אבל כן אפשר לבחון את היקף השיווקים שיצאו עד כה, ואת הביקוש להם - ונראה שעד כה השיווק לא מצליח להתקרב לפוטנציאל המוצהר. כך, כל 12 הסכמי-הגג עתידים להניב כ-179.9 אלף יחידות דיור, אולם עד כה פורסמו מכרזים לכ-36 אלף יחידות דיור בלבד, ורק כ-19.8 אלף יחידות דיור נקלטו בהצלחה בשוק. כלומר, רק כ-20% מיחידות הדיור שווקו בפועל במכרזים, ורק כ-11% זכו להיענות.

זהו מספר נמוך, במיוחד בהשוואה להסכמי-הגג הוותיקים יותר. בראש-העין למשל, שהייתה בין הראשונות שחתמו על הסכמי-הגג עוד בימי הממשלה הקודמת, עתידות להיבנות 9,436 יחידות דיור בסך-הכול מכוח הסכם-הגג. על פי נתוני משרד השיכון, עד כה פורסמו מכרזים לחלק ניכר מהם (7,817 יחידות דיור) אבל רק כמחצית נסגרו בהצלחה (4,543 יחידות דיור), ו-2,706 יחידות דיור עדיין במכרזים פתוחים.

עוד הסכם-גג ותיק יחסית הוא הסכם-הגג שנחתם בין המדינה לעיריית באר-שבע. במקרה הזה, מבטיח הסכם-הגג שיווק של כ-18.1 אלף יחידות דיור, אולם עד כה שיווקה המדינה רק כמחצית מהיצע יחידות הדיור - 9,800 במספר. וכמה מכרזים הצליחו? רק קצת יותר מ-5,000 יחידות דיור.

בטירת הכרמל נחתם הסכם-גג כבר לפני כמעט שנתיים. הסכם-הגג מתייחס לבניית כ-10.1 אלף יחידות דיור ואילו עד כה פורסמו מכרזים רק ל-1,819 יחידות דיור. על פי נתוני משרד השיכון, בהסכמי-הגג באשדוד, בשדרות ובאלעד טרם פורסמו מכרזים וטרם שווקה קרקע לדירה.

גורמים במשרד השיכון הסבירו כי הסכמי-הגג מתבססים כולם על שיווק עתידי שייפרס על כמה שנים, וכי בחלק מהיישובים מדובר בתב"עות שטרם אושרו ולכן היקפי השיווק נמוכים. הדבר נכון בין היתר להסכמי-הגג באשדוד, לוד ואלעד, למשל.

נושא נוסף שביקשנו לבחון באמצעות הבקשה לחופש המידע הוא כמה מינהלות כבר תוקצבו בפועל, ומה היקף ההתחייבויות של המדינה בכל רשות לעומת היקף הכספים שעבר בפועל. על פי הנתונים, בעוד היקף ההתחייבויות אדיר, היקף הכספים שעברו עד כה בפועל לרשויות נמוך ממחצית ההתחייבויות. חשוב להגיד שהסכמי-הגג אינם מתייחסים רק לשנה הקרובה והם נפרסים על פני מספר שנים, ולכן לא היינו מצפים לראות את כל הכסף כבר מועבר. אבל בנושאים מסוימים היעדר העברת התקציב נוגעת בנושאים שאמורים להיות בבסיס הסכם-הגג. 

בכל רשות שאיתה נחתם הסכם-גג אמורה לקום מנהלת שתפעל ליישומו. על פי הנתונים, נכון ליוני 2018 רק שש רשויות קיבלו תקציב בפועל להקמה ופעילות של מינהלת. מדובר בראש-העין, באר-שבע, עכו, לוד, דימונה ומגדל העמק. 


גורמים במשרד השיכון אומרים כי לא בכל רשות צפויה לקום מנהלת שפועלת בצורה עצמאית או מוגדרת כמנהלת באופן נפרד. ישובים אלה, לדבריהם, יקבלו סיוע של תקציבים כמו למשל "מאשרי תכניות", ומסיבה זו לא ניתן לראות את התקצוב בטבלה בסעיף הרלוונטי למטרת מינהלת. 

שיווקי דירות על פי הסכמי הגג - חזון מול מציאות
 שיווקי דירות על פי הסכמי הגג - חזון מול מציאות

רק שלוש ערים קיבלו תקציב למוסדות ציבור

באשר לתקציב לבניית מוסדות הציבור - בעיה מוכרת בשכונות חדשות - רק שלוש רשויות קיבלו עד כה חלק מהתקציב, ואילו במקומות האחרים עוד לא עבר אפילו שקל. בשורה התחתונה, בחישוב כל ההתחייבות של משרד השיכון למוסדות ציבור אפשר לראות שמדובר בכ-270 מיליון שקל, אבל בפועל הועברו רק כ-28 מיליון שקל בלבד - 22.5 מיליון שקל לראש-העין, 5.2 מיליון שקל לבאר-שבע ו-337 אלף שקל לדימונה.

בכל הנוגע למוסדות הציבור אומרים במשרד השיכון כי קצב הוצאת המזומן, כלומר ביצוע הקמת מוסדות הציבור בפועל הוא נמוך, ולכן הסכומים שהועברו נמוכים בהתאם.

עוד נושא שעמד בלב הסכמי-הגג הוא עלות הפיתוח. גם כאן ההתחייבויות עומדות על כ-5 מיליארד שקל, אולם עד כה הועברו רק כ-2.5 מיליארד שקל ל-10 רשויות מתוך ה-12. למגדל העמק ואלעד לא הועבר תקציב לפיתוח, ולאשדוד הועברו רק 166 אלף שקל מהתחייבות של למעלה מ-27 מיליון שקל.

העיר שקיבלה עד כה את היקף דמי הפיתוח הגבוהים ביותר היא ראש-העין, שבה הסכם-הגג הוא הוותיק מבין הסכמי-הגג, וגם כאן מדובר בכ-958 מיליון שקל מול התחייבות של כ-1.5 מיליארד שקל. העיר שקיבלה מהמדינה את היקף ההתחייבויות הכספיות הגבוה ביותר היא בית שמש, בסך 1.82 מיליארד שקל, ועד כה הועברו אליה כ-884.7 מיליון שקל.

במקום השני ראש-העין עם התחייבות כוללת של כ-1.7 מיליארד שקל - כאשר עד כה הועבר תקציב בגובה כ-1.1 מיליארד שקל. במקום השלישי באר-שבע עם התחייבות כוללת של המדינה בהיקף כ-1.16 מיליארד שקל ממנו, הועברו עד כה כ-421.8 מיליון שקל.

אגב, העיר עם היקף ההתחייבות הנמוך ביותר בהסכם-הגג היא אלעד עם התחייבות לכ-1.28 מיליון שקל שכולו מיועד לפיתוח, סכום שטרם הועבר לעיר. מיד לאחר מכן נמצאת אשדוד עם כ-36.1 מיליון שקל, מהם הועברו עד היום 166 אלף שקל בלבד לצורך עבודות פיתוח. 

הסכמי גג של משרד השיכון
 הסכמי גג של משרד השיכון

מה אין בהסכמים: התייחסות לאיתנות העיר והקפאה לקראת הבחירות

שתי שאלות נוספות הועברו למשרד הבינוי והשיכון במסגרת בקשת חופש המידע. השאלה הראשונה עסקה בשילוב נספח או פרק בהסכמי-הגג המתייחס לאיתנות העיר, למצבה הפיננסי, או ליכולת שלה לקלוט את היקפי הבנייה החדשים - והתשובה הייתה שלילית.

משמעות הדבר היא שבהסכמים אין פרק שעתיד לבחון האם העיר בכלל יכולה לקלוט את אלפי יחידות הדיור החדשות, ובכך עולות מחדש השאלות אודות היכולת של הערים השונות ליישם בפועל את ההסכמים. נזכיר כי מנכ"ל משרד הפנים מרדכי כהן התריע בעבר כי "הסכמי-הגג מייצרים מצב שהם פותרים את בעיית הפיתוח לרשות המקומית, אבל לא נותנים פתרון לשירותים השוטפים. כמו הומלס שנתנו לו בית מחסה אבל לא נתנו לו אוכל".

שאלה נוספת הייתה האם הבחירות לרשויות המקומיות שעתידות להתקיים בסוף אוקטובר לא הובילו להקפאת המהלך לחתימה על עוד ועוד הסכמים חדשים ומצולמים. לדברי משרד השיכון: "אין עצירה, ולא התקבלה אף הוראה כזו מהגופים המוסמכים".

העובדה שלא נעשתה שום התאמה בין חתימת הסכמי-הגג למועד הבחירות המקומיות עשויה להיות בעייתית, שכן מדובר בהסכמים משמעותיים לטווח הארוך, אולם הם נחתמים עם ראש עיר מכהן שאין כל ודאות שימשיך בתפקידו לאחר הבחירות. חתימת הסכם-גג כוללת תקציבים נרחבים, לא רק למטרת בנייה או פיתוח למגורים, והדבר עשוי להעניק יתרון מסוים לראש עיר מכהן שמתמודד שוב על הכיסא.

צרו איתנו קשר *5988