חולמים על ברלין? שוק הנדל"ן מתחמם ומחירי השכירות קופצים

עליות מחירים? משקיעים זרים? דמי שכירות גואים? שוק הנדל"ן בגרמניה מתחיל להיות דומה באופן מטריד לשוק בישראל • מאז 2009, עלו המחירים ב-120% בברלין, ב-70% בהמבורג וב-100% במינכן

הפגנה נגד מחירי השכירות הגואים בברלין/ צילום: אקסל שמידט, רויטרס
הפגנה נגד מחירי השכירות הגואים בברלין/ צילום: אקסל שמידט, רויטרס

אפשר לראות אותם לפעמים ברחובות ברלין - תורים הנוצרים לפתע ברחובות צדדיים ובכניסות לבניינים שמורכבים מעשרות מחפשי דירות המחכים למתווך שיגיע כדי להראות להם את הדירה, בעוד הם בוחנים בשבע עיניים אחד את השני כדי לאמוד את סיכוייהם היחסיים.

הדינמיקה מזכירה את הנעשה בתל אביב, וגם הצטרפות רנדומלית לאחד הביקורים לפני כשבועיים מזכירה סצנות מאזור רוטשילד: צריך להחליט במקום כי יש עשרות מבקרים, צריך להביא את כל הניירות מהבית, לפעמים צריך לשחד את המתווך (אם מעזים) והרוב המוחלט יוצא ללא דירה. שוק הנדל"ן של ברלין - ושל ערים גדולות בגרמניה כולה - הולך ומשתנה, בכיוון המוכר לכל מי שחי בישראל בשני העשורים האחרונים.

זה לא היה המצב תמיד. לפני 15 שנים ויותר, רק היה צריך לבחור את הדירה שבה תגור בברלין. היו כאלה שהשתלטו על דירות ריקות, ביררו מי הבעלים, שילמו להם על שלושה חודשי שכירות בהעברה בנקאית וקיבלו כך את הזכות לגור בהן ליתר חייהם. השמועות בעיר דיברו על מאות אלפי דירות ריקות במזרח לשעבר, וכל המרחב העירוני היה רצוף בחללים נטושים - מגרשים, בניינים ופארקים שנבנו על פסולת בתי הדירות שהפציצו בעלות הברית במלחמת העולם השנייה.

כיום, קשה מאוד למצוא דירה במרכז העיר ובמגרשים הריקים לשעבר נבנים בזה אחר זה בנייני יוקרה. הרחובות מתמלאים, החניות מתמעטות, התורים בסופרמרקט מתארכים והעיר נעשית צפופה יותר, יקרה יותר, עמוסה יותר.

במקביל, מחירי הדירות ומחירי השכירות הולכים ומטפסים ברחבי גרמניה - הם עלו ב-120% מאז 2009 בברלין, ב-70% בהמבורג, ב-100% במינכן ובשיעורים דומים בערים גדולות אחרות. בסך הכל, לפי דו"ח של ה"דויטשה בנק" מתחילת ספטמבר, עלו מחירי הדיור בערים המרכזיות בגרמניה ב-80% בשמונה השנים האחרונות, וב-60% ברחבי המדינה.

גרמניה, שוק של שוכרי דירות עד כה, הולכת והופכת למקום שבו צריך לקנות בית או דירה כדי להבטיח מגורים לטווח ארוך, ושבו יש תחרות על כך מול משקיעים בינלאומיים. הממשלה הגרמנית, שעומדת בפני ביקורת הולכת וגוברת, שיכולה להישמע מוכרת לאוזניים ישראליות - על מספר החודשים שיש לעבוד כדי לרכוש דירה ועל חוסר האפשרות של זוגות צעירים לרכוש אחת - הודיעה בחודשים האחרונים על שורת יוזמות שמטרתן לצנן קצת את השוק הלוהט.

"הממשלה נחושה להילחם בעליות המחירים ובגלל ששוק הדיור בגרמניה הרבה יותר מפוקח מאשר בכלכלות אחרות במערב, יש לה ממש את האפשרות לעשות זאת", אומר ל"גלובס" מתווך נדל"ן הפועל בעשר השנים האחרונות בברלין. "אלמלא הצעדים שנקטה הממשלה והצעדים שהודיעה שתנקוט", אמר, "המחירים כאן היו מטפסים עוד הרבה יותר". מניסיונו בעיר, הוא חש בשינוי: "יותר ויותר גרמנים רוכשים דירות במקום לשכור, יש יותר משקיעים מחו"ל שקונים ואנשים מתלהבים לקנות נכס בגרמניה. אני מבין אותם, עד עכשיו המחירים רק עלו, ובהרבה".

"כל מי שקנה כאן לפני חמש שנים או יותר", הוא אומר באירוניה ומצביע על שכונת פרנצלאואר ברג בה ממוקם המשרד שלו, "הוכיח את עצמו כמשקיע מבריק".

סיור בדירה למכירה בחודש שעבר מראה עד כמה חם השוק הנוכחי. מדובר בדירת קרקע, מבוקשת פחות בשוק הגרמני, עם תקרות נמוכות וחלק מפרויקט בנייה שהושלם ב-2008 ונעשה בסטנדרט די בסיסי. היא מוקפת ברצועה שעשויה להיות גינה חצי-פרטית, בלב חצר אחורית שמחברת כמה בניינים. על חלק מהחצר עשוי לקום בניין חדש מתישהו בעתיד.

המחיר המבוקש לדירה, 80 מ"ר עם פוטנציאל גינה של 150 מ"ר, הוא 460 אלף אירו, לפני שלל הוצאות התיווך, הרישום והמסים, שבברלין מגיעים לכ-15% נוספים על מחיר המכירה. כלומר - 530 אלף אירו - 2.2 מיליון שקל לדירה במיקום די צדדי. כשאני מבקר בה, המתווך אומר כי אנחנו בין הראשונים שרואים אותה, לפני שהיא תתפרסם באתר Immobilienscout24, ותיחטף, לדבריו.

גם התבטאויות הפוליטיקאים ונציגי הציבור מזכירות את הנעשה בישראל: "מיליון בתים ודירות דרושים לתושבי גרמניה, והשכירות מזנקת בקצב מהיר יותר ויותר", הזהיר נציג קואליציית השוכרים הגרמנית. פולקר קאודר, בכיר במפלגת השלטון השמרנית (CDU) הגדיר את המחסור בדירות כ"סוגיה החשובה ביותר של זמננו" והקאנצלרית אנגלה מרקל מתייחסת לנושא בעקביות בהצהרותיה לציבור, כשהיא מבטיחה להוריד את המחירים ולבנות דירות חדשות.

סוגיית עליית מחירי הנדל"ן בגרמניה סבוכה לפחות כמו בישראל, ומערבת גורמים ברמת הרובע, העירייה, מדינת המחוז ואפילו ברמה הפדרלית. בנוסף, בגרמניה יש - לפחות לפי הספר - סוג של פיקוח על מחירי השכירות, שאמורים בהתאם ליצור הגבלה על מחירי הדירות - הבדל משמעותי לעומת הנעשה בארץ. עם זאת, שורת הצעדים שנקטה ושמתכננת הממשלה הגרמנית לנקוט בתקופה הקרובה כדי להיאבק בעליית המחירים עשויה לעניין גם את מי שרואה את מחירי הנדל"ן בישראל הולכים ועולים, למרות שלל הצעדים הממשלתיים הישראליים.

ברלין אינה בודדה במחירי הנדל"ן המזנקים. בהמבורג מצפון לה המחירים גבוהים ב-50%, והם הולכים ומטפסים. מינכן נחשבת לעיר היקרה ביותר לדיור בגרמניה, ויש בה מחסור של עשרות אלפי דירות למגורים. כך גם בשטוטגרט, קלן או פרנפקורט - כל אחת מסיבותיה שלה. מחירי המשרדים בפרנקפורט, למשל, מזנקים על רקע ה"ברקזיט" הבריטי והצורך של חברות אירופיות רבות להעתיק את המטה שלהן לעיר הגרמנית כדי להישאר באיחוד האירופי.

המצב הכלכלי המצוין של גרמניה תורם גם הוא לעליות. הפרוגנוזה היא של ה"דויטשה בנק" היא עליית מחירים נוספת. "בכל הערים המרכזיות בגרמניה עליות המחירים של נדל"ן צפויות להימשך", כתבו האנליסטים של הבנק. בנוסף, בעקבות פתיחת השערים לפליטים, מבקשי מקלט ומהגרים מקיץ 2015, גרמניה חווה גל הגירה חיובית, ובפעם הראשונה מזה עשורים האוכלוסייה שלה צומחת, ולא מצטמקת בגלל שיעור ילודה נמוך.

גרמניה עדיין רחוקה מאוד משוק הנדל"ן הקפיטליסטי של ישראל והמדינות האנגלו-סקסיות - מאות אלפים הנמצאים מחוץ למעגל העבודה אינם צריכים לשלם שכר דירה משום שהמדינה ממנת להם אותו, החוקים מגנים מאוד על זכויות דיירים שוכרים ומציבים עוד ועוד חובות על בעלי דירות. אבל בינתיים, בעוד כלי התקשורת ממשיכים לדווח על פנסיונרים הנזרקים מבתיהם בגלל הקפצה במחירי השכירות ועל משפחות ללא תוחלת לקניית בית, המחירים עולים, ואתם עולה גם רמת הלחץ על הפוליטיקאים לשנות את המצב.

צעדי הממשלה לצינון שוק הדיור

בנייה לדיור בר השגה

בהסכם הקואליציוני שמשמש כבסיס למדיניות הממשלה הנוכחית בגרמניה (קואליציה רחבה של השמרנים בראשות אנגלה מרקל והסוציאל-דמוקרטים המנסים לסייע יותר לשכבות החלשות, בראשות אנדראה נאהלס) נקבע, כי בארבע שנות כהונת הממשלה תושלם בנייתן של לא פחות מ-1.5 מיליון דירות חדשות. זהו קצב של 375 אלף דירות חדשות בשנה, הגבוה יותר מנתוני העבר. מרקל עצמה אמרה לפני כמה חודשים כי מדובר באחד הנושאים "הבוערים ביותר" על סדר היום הגרמני, וכי הציבור "זקוק בדחיפות" למלאי חדש של דירות, כדי לענות על הביקוש.

כדי לעשות זאת, הממשלה הגרמנית הודיעה כי תשקיע 6 מיליארד אירו בסיוע למדינות המחוז לעודד בנייה חדשה, מהם שני מיליארד שיכוונו לדיור בר השגה. כיום בברלין, למשל, לא ניתן לבנות פרויקט גדול חדש בלי להקצות כמה עשרות אחוזים, בדרך כלל 20%, מהדירות בו לדיור בר השגה, מסובסד ומפוקח, המיועד למי שמוכיחים כי אינם מרוויחים קרוב לממוצע בעיר. אלה לרוב יהיו הדירות בקומות הנמוכות יותר, הפונות לרחובות רועשים. נכון, בהמבורג, 10% מהדירות החדשות מוקצות לכך.

באו-קינדר-גלד - סיוע לזוגות עם ילדים להשיג דירה

אחת הבשורות המרכזיות של הממשלה החדשה בניסיון לפתור את מצוקת הדיור בגרמניה, שהתבססה גם במהלך מערכת הבחירות כנושא פוליטי ראשון במעלה, היא לתת מענקים למשפחות עם ילדים שאין להן דירות בבעלותן. עלות סבסוד צפוי זה, כחלק מהסכום של 6 מיליארד אירו שמוקצה למאבק במחירי הדיור, עומדת על 1.7 מיליארד אירו.

לאחר דיונים רבים, הממשלה הודיעה כי תעניק כ-1,200 אירו לשנה למשפחה לכל ילד - למשך עשר שנים - כתמיכה לבניית בית או קניית דירה, בתנאי שההכנסה המשותפת של בני הזוג אינה עולה על 75,000 אירו בשנה (ועוד 15,000 אירו לכל ילד). כך, משפחה עם שני ילדים שבה בני הזוג מרוויחים את השכר הממוצע בגרמניה, תקבל מהממשלה מענק מצטבר של 24,000 אירו לדירה.

בנוסף, שוקלת הממשלה הגרמנית לבטל מס רכישה בגובה 5% למשפחות, על רכישת קרקע לבניית בתים למגורים.

מניעת ספקולציה

אחד החוקים החשובים הקיימים בגרמניה כדי למנוע ספקולציה בדירות ועליית מחירים גבוהה הוא מס רווח של 25% המוטל על מי שמוכר דירה לפני שהיתה בבעלותו למשך עשר שנים, החל מהרגע שנרשמה בטאבו. משקיעים רבים, ביניהם ישראלים, מעדיפים אפילו לספוג את הקנס הזה, בגלל שמחירי הדירות עלו בשנים האחרונות בשיעור גבוה מזה. מתווכי הדירות מספרים על "גלים" של דירות המשתחררים לשוק אחרי עשור - גל של גרמנים מדרום המדינה שקנו דירות בזול בעבר, גל של דנים שקנו דירות בזול אחריהם, ובימים אלה מחכים לגל המכירות של מי שקנו דירות עם התחלת ה"בום" הנוכחי, ב-2009, כפי שמציין ה"דויטשה בנק".

מדינות המחוז השונות גם מגבילות קבוצות רכישה - מודל פופולרי בערים הגדולות - רק למי שמתכוון לגור בדירה בעצמו, ולא לבצע את התהליך לטובת השקעה.

קרקע לבנייה

בין הצעדים שעליהם הודיעה הממשלה נמצא גם העברת הקרקעות שבבעלותה מבחינה פורמלית לידי מדינות המחוז, כדי לאפשר בנייה באזורים שעד כה לא פותחו. בנוסף, הממשלה הודיעה כי היא שוקלת להטיל מס מיוחד על בעלי קרקעות לבנייה שאינם מוכרים אותן במיקומים מרכזיים בערים הגדולות, ומעדיפים לשמור אותן כהשקעה לעתיד, במטרה לעודד אותם לאפשר בנייה בהם. גם מדינות מחוז שונות, ביניהן ברלין, הודיעו כי הן מתכוונות לחוקק חוקים דומים.

מאבק במחירי השכירות

בגרמניה, מחירי השכירות מפוקחים בתיאוריה על ידי מערכת מחירים שנקראת "מיטשפיגל" (טבלת שכירות). ה"מיטשפיגל" קובע טווח מחירים מדויק לכל דירה, בהתחשב בעשרות פרמטרים, כמו גודל כיור ומצב חדר המדרגות.

אחד המנגנונים המהירים ביותר שאימצו הרשויות ברמה הפדרלית - וגם ברמת מדינות המחוז - כבר לפני שלוש שנים, היה ה"מיטפרייסברמזה" - "בלמים נגד מחיר שכירות". החוקים כללו איסור על חלוקת בניין לדירות (פרצלציה) באזורים מבוקשים, מה שהזניק את המחירים בעשור האחרון; הקפאת בניית פנטהאוזים על בניינים קיימים; הגנה חזקה יותר על השוכרים מפני פינוי או שיפוץ יקר של הדירה שהם שוכרים ועוד שלל צעדים. בפועל, מחירי השכירויות עלו למרות שורת הצעדים, וגם מחירי הדירות - הקשורים למחירי השכירות בקשר הדוק.

לכן, המפלגה הסוציאל-דמוקרטית, השותפה לשלטון, הודיעה בשבוע שעבר כי הבלמים צריכים להיות מוחלפים במעצור טוטאלי. ראשת המפלגה אנדרה נאהלס מציעה חוק שיאסור על בעלי דירות להעלות את השכירות בשיעור גבוה מהאינפלציה. זאת, בניגוד למצב כיום שמאפשר להם להעלות את השכירות בעד 15% למחיר הנקבע ב"מיטשפיגל", בתקופה של שלוש שנים. זכויות בנייה במרכז הערים הגדולות, אמרה נאהלס, צריכות להיות מלווות בחובה ליותר דירות להשכרה במחירים נמוכים.

אף שהצעתה של נאהלס ראשונית, הממשלה הגרמנית אכן הולכת בכיוון הזה. בשבוע שעבר אימצה הממשלה החמרה בבלמים על שוק הדיור, כשהטילה על בעלי דירות את החובה לחשוף בפני דיירים חדשים את המחיר ששילמו הדיירים הקודמים. בעלי דירות מוגבלים בהעלאה של 10% לעומת המחיר האחרון, ואולם עד כה היה קשה לדיירים לברר מה הוא היה. כמו כן, מגבילה הצעת החוק שאומצה - שתועבר כעת לדיון בפרלמנט - את ההשתתפות של הדיירים בעלות השיפוץ בנכס שלהם, ומקטינה אותה בחצי.

נכון להיום, רבים מהצעדים הכלולים בתקנות החירום למאבק במחיר השכירות אינם נאכפים בשטח, ורבים מהשוכרים אינם מודעים לזכויותיהם או מעדיפים לוותר עליהן מתוך הבנה שמצוקת הדיור הקשה תמנע מהם למצוא דירה אחרת. בנוסף, אין סנקציות על בעלי דירות שדורשים מחיר גבוה מהמותר. עליהם רק להוריד את שכר הדירה לזה הקבוע לפי המיטשפיגל, מה שגורם לרבים פשוט לנסות לעבור על החוק (ולהצליח).

העברת עמלת התיווך למוכר

פתרון נוסף שנועד להוריד את מחירי הדירות הנו גלגול עמלת התיווך - המאוד משמעותית בגרמניה - מהקונה, שהוא זה המשלם אותה כיום - למוכר. בגרמניה עמלת התיווך נעה בין 6% ל-7.14% ממחיר המכירה, ועשויה להסתכם בעשרות אלפי אירו לעסקה. הממשלה הגרמנית הודיעה כי היא בוחנת לאמץ שינוי שיזמה בתחום ההשכרה, כחלק מה"מיטפרייסברמזה" - לפיו המשכיר הוא זה שמשלם את העמלה, אלא אם כן המתווך נשכר במיוחד לחפש דירה לדיירים - גם בתחום הקנייה.

הגבלת משקיעים

עוד צעד ששוקלים בגרמניה, ובמיוחד בממשלת מדינת המחוז ברלין, הוא לאסור על קבוצות השקעה זרות לקנות מכלולי דירות, בניינים ומשרדים. בעשורים האחרונים שוקקת סצינת הנדל"ן בגרמניה חברות זרות - חברות ישראליות הן בין המובילות ביניהן - שרוכשות עשרות אלפי דירות. ראש העיר הסוציאל-דמוקרטי של ברלין, מיכאל מילר, הודיע כי הוא "בודק אפשרויות למניעת ספקולציה בשוק הדירות בברלין, ובכללן גם האפשרות הזו". חקיקה דומה קיימת בדנמרק השכנה, שבה לא ניתן למשל לקנות בתי קיץ אלא אם כן אתה אזרח דני, או מבקר במקום באופן קבוע במשך עשר שנים - עם הוכחות. גם ניו זילנד נקטה צעד דומה, ובחודש שעבר אסרה על מי שאינם תושבים לרכוש בתים פרטיים מיד שנייה.

הרקע לצעד החריג הזה הוא הנתון המטלטל הבא: לפי נתוני שנת 2015, כ-68% מהדירות בברלין נמכרו למי שאינם תושבי גרמניה. לשם השוואה, ב-2009 עמד שיעור הזרים שקונים דירות בברלין על 14% בלבד. אלה השנים בהם זינק משמעותית מחיר הדירות בברלין. בגרמניה כולה התמונה דומה: 40% מהדירות במדינה ו-50% מהמשרדים נמכרו ב-2015 למשקיעים זרים. השוק הגרמני אולי מעדיף לשכור, אבל המשקיעים ברחבי העולם - כולל ישראלים רבים - ככל הנראה רואים בו הזדמנות שאינם יכולים להחמיץ.

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988