90% משכנתא, 100% דיון מנותק מהמציאות

על דמגוגיה ופופוליזם: תוכנית ה-90% משכנתא היא פתרון נקודתי וסביר לזוגות צעירים בעלי כושר החזר טוב, שאינם יכולים להשיג הון עצמי

משכנתא / צילום: שאטרסטוק
משכנתא / צילום: שאטרסטוק

1. אם יש דיון בנושא כלכלי כלשהו, בכל תחום שתעלו על דעתכם, אתם יכולים להיות בטוחים: הוא יהיה דיון של שחור ולבן, של בעד ונגד מוחלטים, של בעד הצרכן או נגד הצרכן, של בעד העשוקים ונגד העושקים, של מושחתים ושל טהורים. בקיצור, דיון של דמגוגיה. כזה הוא גם הדיון שהולך ומתפתח על משכנתא במימון של 90% מהנכס. במקום לדון בעקרונות ובעובדות, הדיון הפך ל-100% פופוליזם. בסופו של דבר, צריך לזכור דבר אחד פשוט: בכל תוכנית, רפורמה או החלטה הכי חשובים הם הפרטים (אלוהים נמצא בפרטים הקטנים) והיכולת להוציא את התוכנית אל הפועל. אפשר לכתוב יופי של רפורמות, אבל בלי יישום מתאים, אלה מילים באוויר. תיאוריות לחוד ומציאות לחוד. שילוב גרוע בין שתיהן הוביל לכך שתוכניות ורפורמות רבות פעלו נגד הצרכנים, למרות הסיסמאות הפרו-צרכניות שליוו אותן.

2. הרעיון של משכנתא במימון של 90% מהנכס מעלה באופן טבעי אסוציאציות שליליות: זה מפחיד, זה מינוף יתר וזה עלול לגרום הפסדים כבדים ללוקחי המשכנתאות הללו. באופן אוטומטי, התוכנית הזאת מתחברת למשבר הסאב-פריים, למשבר בשוק המשכנתאות האמריקאי לפני כעשור שהצית את המשבר הפיננסי העולמי. זאת בדיוק הייתה ההתייחסות בתקשורת הכלכלית לתוכנית של שר האוצר משה כחלון ושל שר הכלכלה אלי כהן לאפשר לרוכשי דירה ראשונה לקחת משכנתא בהיקף של עד 90% משווי הנכס, עם ערבות המדינה ל-15% משווי הנכס. הפרסומים בתקשורת דיברו על תכנית שהיא סכנה ענקית, ממש אפוקליפטית. האומנם? האם זו תוכנית עד כדי כך משמעותית, שהיא עלולה להביא למשבר סאב-פריים ישראלי? ממש לא. כשצוללים לתוך המספרים, הפרטים והעובדות, מגלים שלא מדובר בדרמה גדולה כל כך, אלא בפתרון נקודתי וסביר שישפיע לכל היותר על כמה אלפי זוגות צעירים.

השינוי הצפוי ברכישת דירה בשווי של 1.3 מיליון שקל
 השינוי הצפוי ברכישת דירה בשווי של 1.3 מיליון שקל

3. לפני שנצלול לפרטים, קצת רקע על מה שקורה בשוק המשכנתאות ועל המגבלות שהושתו על נוטלי המשכנתאות. לפני קרוב לשש שנים החליט בנק ישראל להטיל מגבלה על שיעור המימון שבנקים יוכלו להעניק לרוכשי משכנתאות. הסיבה לכך הייתה הגאות בשוק המשכנתאות. בנק ישראל רצה לרסן את השוק ואת העלייה המסחררת במחירי הדיור, שגרמה לכך ש-40% מתיק האשראי של הבנקים היה חשוף לשוק הנדל"ן (אשראי לקבלנים ומשכנתאות). בעקבות המגבלות, רוכשי דירה ראשונה יכלו לקחת משכנתא בהיקף של עד 75% משווי הנכס, כלומר, להעמיד הון עצמי של 25% לפחות. אצל משפרי דיור המגבלה עמדה על 66% מהנכס ואצל משקיעים - עד 50% בלבד. 

לאור העלייה במחירי הדירות ודרישות ההון העצמי, המשימה לרכוש דירה הפכה עם השנים מאתגרת יותר ויותר. לדוגמה, בעבור דירה בשווי 1.5 מיליון שקל, נאלץ זוג צעיר להעמיד הון עצמי של קרוב ל-400 אלף שקל. כתוצאה מכך, זוגות צעירים נאלצים יותר ויותר להסתמך על סיוע מההורים או על ירושות. הרי אף זוג צעיר שנמצא בתחילת הקריירה שלו אין אפשרות לחסוך 400 אלף שקל כהון עצמי בזמן קצר יחסית. יכולת ההשתכרות בשלב הזה בחיים היא נמוכה יחסית. האפשרות של זוג צעיר להעמיד הון עצמי לרכישת דירה ללא סיוע מההורים הלכה ונשחקה. 

במקביל, עלו בשנים האחרונות יוזמות להגדיל את שיעור המשכנתא האפשרי לזוגות צעירים ל-90% מסך המשכנתא. ח"כ אורלי לוי-אבקסיס ניסתה לקדם את היוזמה עוד בכנסת הקודמת, אך נבלמה על ידי שר האוצר לשעבר יאיר לפיד. בכנסת הנוכחית, הצעתה הגיעה עד ועדת שרים לענייני חקירה אך נפסלה. גם השר כהן ניסה לקדם את היוזמה, בכובעו הקודם כיו"ר ועדת הרפורמות בכנסת.

כעת, כאשר ריח הבחירות בפתח (ושלא נובן לא נכון: ריח בחירות מביא עמו לפעמים גם יוזמות חיוביות), היוזמה הזאת שוב עולה, מגובה בתמיכת שני שרים בכירים - כחלון וכהן. עם גיבוי כזה, יש סיכוי טוב שהפעם התוכנית תעבור, מה גם שהיא איננה צריכה לעבור תהליכי חקיקה ארוכים ומתישים. מדובר רק בהחלטת ממשלה.

4. אז מה בעצם כוללת התוכנית ומה מציעים כהן וכחלון? רוכשי דירה ראשונה (העונים לאותם קריטריונים לזכאות בתוכנית "מחיר למשתכן") יוכלו לרכוש דירה בשווי של עד 1.3 מיליון שקל במשכנתא שתממן עד 90% משווי הנכס. כיום הם יכולים לקחת משכנתא של עד 75% בלבד. אגב, ייתכן שאת מגבלת מחיר הנכס תחליף מגבלה של מחיר למ"ר של הנכס. בכל אופן, המטרה היא לסייע במימון דירות זולות וקטנות יחסית, הנמצאות באופן טבעי מחוץ למה שמוגדר מדינת תל אביב. התוכנית מוגדרת כניסוי שיימשך שנה, ולאחר מכן יוחלט אם להמשיך בה ובאיזו מתכונת.

צריך לשים לב: התוכנית איננה כוללת משפרי דיור או משקיעים, אלא רק רוכשי דירה ראשונה ומתוך אלה לא את הרוכשים בתכנית מחיר למשתכן שבלאו הכי בפועל מביאים לעיתים רק 10% הון עצמי לעסקה (בגלל ששווי הדירה שלהם הוגדר כשווי התיאורטי לפני ההנחה בתוכנית). כמובן שתמיד יש משקיעים בתחפושת של רוכשי דירה ראשונה - הורים שרוכשים דירות להשקעה על שם הילדים - אבל הם לא העיקר פה. נדמה לנו שהתוכנית מכוונת לאותם זוגות צעירים שלא הצליחו לרכוש בתוכנית מחיר למשתכן, בעיקר בגלל סיבה אחת עיקרית: אין מספיק דירות כאלה ביישוב שבו הם רוצים להתגורר.

איך זה יעבוד? הבנק אמנם יעמיד את מלוא המשכנתא, אבל המדינה תהיה ערבה ל-15% משווי הנכס (הפער בין ה-75% המותרים כיום ל-90% המוצעים), כך שהסיכון של הבנקים לא יגדל. כמו כן, על נוטלי המשכנתא תמשיך לחול מגבלת בנק ישראל בנושא כושר החזר. זהו פרט מאוד משמעותי וחיובי בתוכנית: אין שינוי בכללי ההחזר הנוכחיים. המשמעות היא שניתן יהיה להגדיל את המשכנתא ל-90% משווי הנכס רק בתנאי שההחזר החודשי הוא עד 40% מההכנסה החודשית של הלווה. אם לא, אז לא. כלומר, אם אין לזוגות הצעירים הכנסה חודשית מספקת, הוא לא יוכל להתפרע עם ההלוואות.

מה היא משמעות התוכנית בפועל? ניקח לדוגמה דירה בשווי מקסימלי בתוכנית של 1.3 מיליון שקל. כיום, רוכש דירה ראשונה צריך להעמיד הון עצמי של 325 אלף שקל (25% על פי המגבלות של בנק ישראל). בעקבות ההטבה של תוכנית 90% משכנתא, הוא יוכל להסתפק בהון עצמי של 130 אלף שקל בלבד - סכום סביר שזוגות צעירים יוכלו לעמוד בו ו"לגרד" אותו מן היקב ומן הגורן.

כמובן, אין ארוחות חינם: כמו כל הלוואה, ככל שאתה לוקח ממנה יותר, אתה גם צריך להחזיר יותר וגם חשוף אליה יותר מבחינת סיכוני החזר. המשכנתא של אותו זוג תגדל מ-975 אלף שקל ל-1.17 מיליון שקל. המשמעות היא שבמשכנתא בריבית של כ-3.5% ל-20 שנה, ההחזר החודשי של הזוג יגדל בכ-1,100 שקל, מכ-5,700 שקל ל-6,800 שקל. זו תוספת חודשית לא מעטה, אבל לא הבדל דרמטי.

היכן הבעיה? הפערים יתחילו לגדול כשהריבית במשק תעלה (מה שסביר שיקרה בתקופה הקרובה), ואז נטל המשכנתא ילך ויכביד. עם זאת, כיוון שקהל היעד הוא זוגות צעירים, הציפייה היא שלאורך השנים גם השכר שלהם ילך ויגדל, ולכן זה משהו שאמור לאזן את הגידול בתשלומי המשכנתא.

וכמה זה יעלה למדינה? לפי הערכות, היקף הערבות השנתי יגיע עד 2 מיליארד שקל בשנה. שימו לב: מדובר בערבות, לא בהוצאה תקציבית, על פי חוק יסודות התקציב.

5. החששות הם שהתוכנית תוביל למינוף יתר של הציבור, לגידול בביקושים ולעליית מחירים, אולם אלה חששות המנותקים לחלוטין מהעובדות ומהמציאות. מהניתוח המוצג כאן, עולה שתוכנית ה-90% היא פתרון נקודתי וסביר, שלא צפוי לטלטל את שוק הדיור. זהו, למעשה, פתרון חלופי לתוכנית "מחיר למשתכן" המיועדת לרוכשי דירה ראשונה המבקשים לקבוע מהו הנכס שיקנו ואת מיקומו, ולא להסתמך על מלאי הדירות המוצע ועל זכייתם בהגרלות.

מדוע לא צפויה השפעה דרמטית על השוק? ראשית, יש לזכור כי הטבה זו מוגבלת לרכישת דירות בשווי של עד 1.3 מיליון שקל בלבד. מנתוני בנק ישראל עולה כי רק 19.2% מהמשכנתאות שניתנו בחודשים ינואר-יולי 2018 ניתנו לרכישת דירות בשווי של עד 1.2 מיליון שקל (לשם השוואה, קרוב ל-40% מהמשכנתאות ניתנו לרכישת נכס בשווי של יותר מ-2 מיליון שקל).

התפלגות שיעור המשכנתאות לפי שווי הנכס הנרכש
 התפלגות שיעור המשכנתאות לפי שווי הנכס הנרכש

נוסף על כך, אמנם מינוף של 90% נשמע מאוד מפחיד, אבל כשבוחנים סיכון של משכנתא, פרמטר לא פחות חשוב הוא כושר ההחזר של הלווה. אם לווה לוקח משכנתא של מיליון שקל על נכס השווה 2 מיליון שקל, לכאורה מדובר בסיכון נמוך, שכן ה-LTV (היחס בין גובה ההלוואה לשווי הנכס) הוא רק 50%, אבל בפועל ההחזר החודשי שלו על המשכנתא הוא 5,800 שקל, ואם הכנסתו היא 10,000 שקל בלבד - לווה זה נמצא בסיכון גבוה. מה אם יאבד את מקום עבודתו או ייאלץ להתמודד עם עלייה פתאומית בהוצאות? הוא עלול להיקלע לקשיים הרבה יותר מהר ממי שנטל משכנתא שההחזר החודשי שלה היא רק 30% מהכנסתו.

לכן, כשמנתחים את התוכנית, חייבים להביא בחשבון שמגבלת כושר ההחזר תישאר על כנה. המשמעות היא שניתן יהיה לקחת משכנתא בשיעור 90% רק אם ההחזר החודשי הוא עד 40% מהכנסת הזוג (הכוונה להכנסות קבועות, כגון משכורת נטו, קצבאות או הכנסות משכר דירה). בדוגמה שלנו מהסעיף הקודם, רק זוגות עם הכנסה חודשית של 16 אלף שקל נטו לפחות יוכלו לקבל את המשכנתא הזאת ברכישת דירה בשווי של 1.3 מיליון שקל, כלומר מדובר בזוגות צעירים מבוססים יחסית. לכן, לפי הערכות, התוכנית החדשה תהיה רלוונטית רק לכמה אלפי זוגות בשנה, וההצעה היא פתרון נקודתי לזוגות שאינם בעלי הון עצמי משמעותי, אך בעלי כושר השתכרות טוב, שיוכלו לעבור משכירת דירה לרכישתה.

6. ומה לגבי הסיכון? בכל זאת, משכנתא במימון של 90% מהנכס מסוכנת יותר. ובכן, אם מחירי הנדל"ן יירדו, עשוי להיווצר מצב שבו שווי הנכס נמוך יותר מגובה החוב. אז בואו ניקח תרחיש שלילי קיצוני של עלייה חדה באבטלה שתפגע בכושר ההחזר של הלווים, בשילוב עם ירידה במחירי הדירות. התוצאה: הסיכון של הבנקים לא ישתנה שכן חשיפתם לא משתנה בעקבות התוכנית - מי שתספוג את הנזק זאת המדינה שהעניקה ערבויות. אבל עד כמה הנזק יכול להיות גדול? כיום היקף המשכנתאות בפיגור נמוך ועומד על פחות מ-1%. נניח שבעקבות המשבר נתון זה יגדל פי 3 ל-3%, או אז תפסיד המדינה מההרפתקה הזאת 60 מיליון שקל. רוצים תרחיש ממש קיצוני, שבו 10% מהמשכנתאות נכנסות לחדלות פירעון (פי 10 מהיקף הפיגורים הנוכחי)? במקרה כזה, הפסד המדינה יגיע ל-200 מיליון שקל. בהחלט לא נעים, אבל מדובר בפרוטות במונחים תקציביים. גידול בביקושים? סאב-פריים? עלויות תקציביות גבוהות? הכול פופוליזם מזוקק וטהור.

צרו איתנו קשר *5988