הירידות בבורסה ערב בחירות הן סימן טוב לזוגות הצעירים ורמז לירידות במחירי הדירות

נזקי הספינים הכלכליים, אתגר סוף עידן ההרחבה המוניטרית ודיקטטורת הביורוקרטיה - המשימות הבוערות של הממשלה הבאה • פרשנות

קמפיין המחאה נגד מחירי הדיור / צילום: יחצ
קמפיין המחאה נגד מחירי הדיור / צילום: יחצ

1. מעל כל מערכת בחירות בשנים האחרונות ריחפה המילה "גורלית". פעם אחר פעם אמרו לנו שמערכת הבחירות היא "גורלית" ופעם אחר פעם, יהא המנצח אשר יהא, חזרנו לאותה נקודת מוצא, לאותה נקודת פתיחה של מרקם פוליטי עדין, ריבוי מפלגות, ריבוי קבוצות לחץ פוליטיות וסירוס מובנה של המשילות ושל עבודת הממשלה. אין זה מפליא שלוואקום הזה נכנסו במלוא העוצמה אלו שלא עומדים כלל לבחירות - אותם פקידים, "שומרי סף" ו"בעלי מקצוע", שהפכו את ישראל עם השנים לאחת המדינות הביורוקרטיות, שהרגולציה ותהליך המשפטיזציה בה חונקים את הסקטור הפרטי ואת הצמיחה הכלכלית ואת היזמות.

כל זה לא המצאה שלי, אלא נתונים שחוזרים מדי שנה בדוח קלות עשיית העסקים של הבנק העולמי. על פי הדוח האחרון, ישראל מדורגת, בין 190 מדינות, במקומות גרועים במיוחד בפרמטרים כמו רישום נכס (מקום 89), תשלום מסים (90), אכיפת חוזים (90), חיבור לחשמל (78), מסחר חוצה גבולות (64) וקבלת אשראי (60). עם זאת, ישראל מקבלת ציונים יחסית סבירים עד טובים בהקמת עסק (45), השגת אישורי בנייה (41), הגנה על זכויות מיעוט (23) ופתרון חדלות פירעון (29).

סך הכול, ישראל מדורגת במקום ה-49 (וצריך להודות שמדובר בשיפור לעומת שנים קודמות). עשר המדינות המובילות בקלות עשיית עסקים הן ניו זילנד, סינגפור, דנמרק, הונג-קונג וסין, דרום קוריאה, גיאורגיה, נורבגיה, ארה"ב, בריטניה ומקדוניה.

הממשלה האחרונה בראשות בנימין נתניהו עשתה מאמצים להפחית את כל המשקלות הללו ואף הצליחה במידת מה, כפי שמראה הדוח, אבל הדרך עדיין ארוכה. הממשלה הבאה חייבת להמשיך בדרך הזאת ולרסן את דיקטטורת הפקידים, הביורוקרטיה והרגולציה, המסתתרת תחת שם הקוד "בעלי מקצוע". כביכול, אלה פקידים השומרים על הקופה הציבורית, אבל לרוב הנזק שהם גורמים גבוה בהרבה מהתועלת שהם מביאים. כדי להבין את ההשפעה של כל זה, מספיק להסתכל על פרויקט הרכבת הקלה בתל אביב, שיסתיים כ-25 שנה לאחר שנהגה ויצא לדרך. פרויקט דומה בעולם מסתיים בתוך 5-10 שנים. הפער הזה הוא תולדה ישירה של עריצות הביורוקרטיה והרגולציה, ומי שסובל מכך הם האזרחים - בזמן, בכסף, ובתשתיות תחבורה מפגרות.

2. הרבה ספינים כלכליים החלו להתעופף ועוד יתעופפו באוויר בחודשים הבאים, עד הבחירות. שניים מהם ממש מופרכים. הראשון נוגע למחיר החשמל. אז לא, אי-אפשר להוריד את מחיר החשמל ב-20% אם נחתוך את מחיר הגז ב-50%. כל פוליטיקאי שמבטיח זאת פשוט מאחז עיניים. חלקו של הגז בתעריף החשמל הוא כ-16% ובניגוד לססמאות אין אפשרות להוזיל את החשמל בשיעורים חדים, גם אם החוזה של תמר עם חברת החשמל ייפתח (והוא כנראה ייפתח בשנה הבאה). הספין השני נוגע למחירי הדירות. לפי התיאוריות שמתעופפות באוויר, גם מחירי הדירות יעופו למעלה בגלל הבחירות: מי שישבו על הגדר עד כה יירדו ממנה, ירוצו לרכוש דירות ויקפיצו את המחירים.

רצה הגורל ובשבוע ההודעה על הקדמת הבחירות, גם הבורסה עלתה לכותרות, בהקשרים לא נעימים. איך זה קשור למחירי הדירות? ודאי שקשור. בעשור האחרון, מחירי המניות ומחירי הדירות הלכו יד ביד קדימה במלוא העוצמה. שניהם ילכו גם אחורה במקביל. אם מחירי המניות והאג"ח ידוכאו, זה ודאי גם ילחץ כלפי מטה את מחירי הדירות, ולא רק משום שבאופן טבעי תחושת העושר נפגעת. הדבר עלול לייקר את ריבית המשכנתאות ולהכביד על רוכשי הדירות, לחברות הבנייה יהיה קשר יותר למחזר חוב בריבית סבירה, וזה עשוי ללחוץ עליהם להוריד מחירים. ואכן, עוד לפני המפולת בבורסה, ראינו כמה וכמה חברות שערכו מבצעים משמעותיים כדי לייצר תזרים מזומנים. גם נתוני הבסיס בשוק הדיור ממש לא מעידים על עלייה צפויה. נהפוך הוא, כפי שמסביר גורם שבקיא מאוד בנתונים:

"באופן כללי, המגמה הבולטת ביותר בחודשים האחרונים הינה המשך הירידה ברכישות המשקיעים, שקובעים מרבעון לרבעון שפל חדש. משקלם בשוק בחודשים האחרונים לא חוצה אף את הרף של 13%, רמת שפל היסטורית. רק לשם השוואה, בתקופת האינתיפאדה השנייה, עמד משקלם של המשקיעים על 22%.

"בנוסף, צריך לזכור שבעשור האחרון התרחב משמעותית שיעור משקי הבית שיש בבעלותם לפחות דירה אחת להשקעה. כך, אם ערב המשבר העולמי ב-2008 רק ל-3.4% מהאוכלוסייה הייתה לפחות דירה אחת להשקעה, היום שיעור זה עומד על קרוב ל-10% (העלייה הדרמטית הזאת היא פועל יוצא של הירידה החדה בריבית בעשור האחרון, גורם שבנק ישראל משתדל להצניע - א"צ). בהנחה סבירה, שחלק לא מבוטל מהגידול במשקי הבית שנכנסו להשקעה בנדל"ן היה במטרה להשיג רווח הון ולאו דווקא תשואות דיבידנד, כלומר הכנסות משכר דירה, הרי שהחשש שהמפולת בבורסה תתגלגל גם לכלכלה הריאלית עשוי לזרז את יציאת המשקיעים משוק הנדל"ן, וזה כשלעצמו מהווה עוד פקטור כדי ללחוץ את מחירי הדירות כלפי מטה. גם המוטיבציה לממש הולכת ועולה כאשר רוב המשקיעים גרפו רווחי הון גבוהים ושיעור המס שלהם הולך ועולה בשל שיטת החישוב הלינארית".

השורה התחתונה: הירידות בבורסה ערב בחירות (למרות התיקון היום) הם סימן מאוד טוב לירידת מחירי הדירות (שניצניה כבר ברורים) ולזוגות הצעירים. לכן, לזוגות הצעירים ולכל אלה שיושבים על הגדר: אל תאמינו לספינים שקוראים לכם לצאת לרכוש דירות בגלל הבחירות, נהפוך הוא.

3. מבחינה כלכלית, הממשלה הבאה תצטרך להתמודד עם תום עידן הניסוי המוניטרי הגדול בהיסטוריה. מדובר בעידן של ריביות ריאליות אפסיות, לעתים גם שליליות שדחפו את מחירי המניות, האג"ח וגם את מחירי הנדל"ן. הנפילות בבורסה, אם יימשכו, עלולות לבשר על האטה במשק וישראל נכנסת לנקודה הזאת עם גירעון יחסית גבוה. תם עידן ההיסטורי של מדיניות מוניטרית מרחיבה והחל עידן הגמילה ממנו, שעשוי להיות כואב, כפי שחשו המשקיעים בחודש האחרון. יש הסבורים שהמדיניות המוניטרית הזאת היטיבה עם השכבות החלשות בריביות משכנתאות נוחות ובריביות נמוכות על הלוואות לצריכה שוטפת, אבל התמהיל של המדיניות הזאת היטיב במיוחד עם העשירון העליון ועם האלפיון העליון. אלה שיש להם מניות, אג"ח ונדל"ן בתיקי ההשקעות שלהם עשו רווחים אדירים בעשור האחרון, בעוד השכבות החלשות ומעמד הביניים אמנם נהנו מרווחים בחיסכון ארוך הטווח שלהם (קרנות הפנסיה למיניהן), אבל המשיכו להיאבק מדי יום על רמת החיים שלהם. התופעה הזאת אופיינית לא רק לישראל, אלא היא כלל עולמית. כן, הקלישאה שעשירים נעשים עשירים יותר נכונה גם הפעם.

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988