משרדים אאוט: קפיצה מטאורית בהסבת נכסים לחדרי מלון ב-3 השנים האחרונות

העלייה בכמות התיירים משנה את ה"טעם" הנדל"ני של בעלי נכסים, לפי נתוני משרד התיירות • ב-2015 הוסבו למלונאות 163 חללים של משרדים ותעשייה, וב-2018 המספר קפץ ל-1,088 • מנכ"ל משרד התיירות: "בעלי קניונים מסחריים גם מביעים עניין בהסבת שטחים למלונאות"

קו המלונות בתל אביב / צילום: תמר מצפי
קו המלונות בתל אביב / צילום: תמר מצפי

מחזיקים בנכס תעשייתי או במשרדים במיקום אטרקטיבי, ייתכן שהמלונאים מחפשים אתכם. לפי נתונים של משרד התיירות שהגיעו ל"גלובס" ושיוצגו מחר בכנס של המשרד בנושא, במקביל לעלייה בהיקף התיירות בישראל, בשנים האחרונות נרשמה קפיצה מטאורית בהיקף משרדים ונכסים תעשייתיים שהוסבו ליחידות מלונאיות. בשנת 2015, הוסבו 163 חללים שכאלה ליחידות מלונאיות.

בשנה שלאחר מכן עלה המספר בצורה מינורית ל-198. אולם ב-2017 התמונה השתנתה לחלוטין כשבכל רחבי המדינה התווספו 524 חדרי מלון כתוצאה מהסבה מייעוד אחר של משרדים או תעשייה. השיטפון המשיך בשנת 2018, כשהמספר קפץ ל-1,088. מדובר בצמיחה של למעלה מפי 6 וחצי בטווח קצר של שלוש שנים בלבד, בהן התווספו כתוצאה משינוי הייעוד 1,973 יחידות מלונאיות, שמרביתן, כך עולה מהנתונים, נמצאות בתל-אביב וסביבתה.

מספר החדרים במסלול הסבה או השבה / מקור: משרד התיירות
 מספר החדרים במסלול הסבה או השבה / מקור: משרד התיירות

"יש טירוף סביב הדבר הזה"

לדברי שר התיירות יריב לוין, "יש טירוף סביב הנושא הזה. הביקושים הרבים הנוצרים מחייבים אותנו לעשות חשיבה מחודשת ומקורית על מנת להגדיל את היצע החדרים בתל-אביב. המטרה היא לאפשר ליזמים כניסה מהירה וחלקה לענף התיירות. דרך ההסבות נצליח להגדיל את היצע החדרים בתל-אביב ובכלל כאשר זוהי אחת הדרכים היעילות ביותר לפתרון המחסור בבתי המלון בישראל" כך לדבריו. מנכ"ל המשרד אמיר הלוי, מסביר כי "ההסבה מפשטת את ההליך עבור היזם. בנוסף הסבה של מבנה קיים שלרוב תהפוך לבתי מלון קטנים עם חדרים קטנים יחסית, מספקת מענה לצורך של התיירים שמחפשים את החיבור העירוני בנופש שלהם. זה יכול להיות מלון בוטיק בנחלת בנימין או שורת ההוסטלים ברחוב הירקון בתל-אביב. גם חדרי קפסולות שיגיעו לעכו מספקים מענה לצורך של התייר. יש חוויה אחרת לאורח וגם הרשתות הגדולות מבינות שהן צריכות להיכנס לזה. השוק גדל לכל הכיוונים ויש צורך בסוגים שונים של בתי מלון ופתרונות לינה - ממיטה בהוסטל עבור במלון בוטיק ועד סוויטה יוקרתית" אמר הלוי.

במשרד התיירות, מציינים בסיפוק את כניסתן של הרשתות הגדולות לתחום, דבר שלדבריהם מסביר את שינוי הגישה כולו. רשימת הדוגמאות מהשנים האחרונות הולכת ומתארכת ובין היתר אפשר לציין את מלון לינק של רשת דן, שפועל במקום בו שכן בית עמידר בשדרות שאול המלך בתל-אביב. במאי 2018 השיקה מלונות דן את בית המלון, שעלות הסבתו עמד על כ-40 מיליון שקל וארך כשנתיים. המלון פרוס על 8 קומות והוא כולל 94 חדרים בגודל של 17-40 מ"ר וחלל עבודה משותף. לאחרונה אף נחשף ב"גלובס", כי בניין השירות הבולאי שבבעלות דואר ישראל בשדרות ירושלים 12, יהפוך למלון בוטיק. מדובר בעסקת שכירות שנערכה בין חברת מלונות אפריקה ישראל שבבעלות משפחת דיין מול דואר ישראל. לפי הערכות החברה תשקיע כ-20 מיליון שקל בהסבת מבנה השירות הבולאי שבשדרות ירושלים למלון. על פי ההסכם שנחתם לתקופה של 23 שנים, תשלם חברת המלונות להנהלת הדואר דמי שכירות בגובה 1.4 מיליון שקל לשנה. היקף העסקה עומד על כ-31 מיליון שקל. דוגמאות אחרות הן מלונות ניקס (פתאל) בתל-אביב ובהרצליה, ופאבליקה בהרצליה (ישרוטל) שהוסבו מבנייני משרדים לבתי מלון.

מלון לינק ברחוב שד' שאול המלך ת"א  / צילום: איל יצהר
 מלון לינק ברחוב שד' שאול המלך ת"א / צילום: איל יצהר

"בניין קיים לא צריך היתר בנייה אלא היתר שיפוצים וזה תהליך יותר מהיר שבדרך כלל הולך עם היתר לשימוש חורג תוך כדי תהליך", מסביר דני ליפמן, מבעלי רשת המלונות אטלס. לדבריו, "בהליך עצמו המעטפת הקיימת נשמרת ולא נעשים שינויים בקווי הבניין - מה שהיה מחייב היתר בנייה ו’מורח’ את התהליך על פני שנים. אטלס הסבה כמה בניינים למלונות בהם למשל מלון 65 בשדרות רוטשילד בתל-אביב, שמונה 74 חדרים. המלון בעברו שימש כבניין משרדים. גם מלון פאבריק (44 חדרים) של אטלס הוקם על חורבות של מפעל תפירה בעיר, ומלון סינמה שהיה קולנוע בעברו ושמונה 82 חדרים. ב-2020 יפתח מלון על חורבות בניין תיאטרון האוהל (הסמוך לכיכר דיזנגוף) שימנה 47 חדרים" מספר ליפמן.

חלק גדול מהבניינים הללו הם מבנים לשימור וההליך הזה בעצמו לא פשוט. 

"העירייה דורשת שימור מחמיר שזה מכביד על העלויות ועל התהליך אבל התוצאה היא טובה. הליך של שימור בעצמו יכול להיות ממושך יותר מאשר הקמה של מבנה חדש, כך שלא תמיד הסבה של מבנים טומנת בחובה הליך מקוצר יותר. הנושא הזה גם תלוי במצב הבניין ובהליך הנדרש - להפוך חלל ששימש לקולנוע לבניין קומות עם חדרים זה אתגר הנדסי שמכביד על לוח הזמנים".

בואו לקניון, אולי נישאר לישון

מנכ"ל משרד התיירות הלוי מספר שגם בעלי קניונים מביעים עניין בתחום המלונאות. "לאחרונה כינסנו ישיבה במשרד התיירות עם רמי לוי, עם בעלי קניון עזריאלי, ביג וקניוני עופר והם הביעו עניין בהסבה של משרדים לבתי מלון. עדיין לא הוגשה בקשה רשמית מכיוונם אבל אין לי ספק שזה יקרה. בבנייני המשרדים של הקניונים יש פוטנציאל להקמה של מלון בטווח של שנה וחצי-שנתיים ולתפוס את המומנטום של התיירות ולשלב אותה עם פעילות בקניון". הלוי מזכיר דוגמה אחת שכבר קיימת בתחום - מלון לה קפלה בחיפה שהוקם בשטח של קניון, תוך קבלת מענק ממשרד התיירות. גם בתל-אביב היזמים עומדים לקבל זריקת עידוד: מדובר במענק שכבר אושר של 10% ליזמים עבור הסבת מבנים למלונאות.

"למרות שבתל-אביב אין בעיית היצע, התעקשנו שניתן בה מענקים ליזמים", אומר הלוי. "התעקשנו שיש פוטנציאל לשינוי אסטרטגיה והעמקת הכניסה למפת הנופש העולמית. מבחינת המשרד תל-אביב חייבת להגדיל את ההיצע. 

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988