ארנונה על דירות Airbnb: השאלות הפתוחות

מה משך ההשכרה המינימלי שייחשב לצורך הטלת ארנונה עסקית, מה יקרה עם דירות רפאים, ומה עם דירות שמושכרות לזמן קצר שלא דרך Airbnb

aribnb / צילום: שאטרסטוק
aribnb / צילום: שאטרסטוק

בימים אלו פורסם צו הארנונה של עיריית תל אביב לשנת 2019, במסגרתו קבעה העירייה סיווג חדש לפיו דירת נופש, המשמשת לשירותי לינה ואירוח זמניים (Airbnb) תחויב בתשלום לפי תעריף של כ-121 שקל למ"ר לשנה בכל האזורים בעיר. לשם השוואה, תעריף הארנונה למגורים בתל אביב משתנה בין אזור לאזור, או בין סוג נכס לסוג נכס (לפי טיב הבניה) ונע בין 40 שקל ל-85 שקל למ"ר לשנה.

התעריף של דירה הממוקמת בבית מלון (דירת במלון) עומד על כ-108 שקל למ"ר לשנה ואילו בתי המלון בעיר מחויבים לפי תעריף משתנה בהתאם למספר הכוכבים שלהם: מלון 3 כוכבים משלם כ-83 שקל למ"ר לשנה ומלון 5 כוכבים כ-124 שקל למ"ר לשנה.

אם רוצים להמשיך עם ההשוואה, אז תעריף הארנונה לבתי העסק בעיר נע בין 260 ל-380 שקל למ"ר לשנה, ומשתנה בהתאם לאזור שבו ממוקם הנכס. אם כן, ניתן להיווכח כי עיריית תל אביב ממקמת את דירות ה-AIRBNB על הרף הגבוה של מתקני האירוח, בדומה לבתי מלון בדרגת 5 כוכבים, אך נמוך מתעריף העסקים.

הטלת חיוב על דירות AIRBNB יוצרת מציאות חדשה ומורכבת לאלפי בעלי דירות, שיהיו מעתה זהירים מאוד בכל הנוגע לפרסום באתר AIRBNB. זאת, מחשש שמיד לאחר פרסום שכזה יוטל עליהם, בסבירות גבוהה חיוב הארנונה הגבוה. החיוב יוטל בין אם הדירה תשמש בפועל לשכירות קצרת משנה ובין אם לאו, כיוון שהארנונה היא מס שנתי המוטל בתחילת כל שנה ולמשך כל השנה. בנוסף, תמיד תישאל השאלה ע"י העירייה לגבי משך התקופה בה שימשה הדירה לטובת השכרה קצרת מועד, והאם יש הצדקה לחייבה כדירה שכזו, אם בפועל השירות ניתן לתקופה הקצרה משנה ולא באופן תדיר. העירייה גם יכולה לשקול לחייב ארנונה רטרואקטיבית, כך שהבעלים יצטרך להתמודד גם עם הסכנה הזו, ולכן סביר להניח שבעלי דירות רבים יחפשו אלטרנטיבה אחרת לפרסום הדירות שלהם.

יתרה מזאת, בעל דירה שיחלוק על החיובים שקיבל, יידרש להגיש השגה בפרק הזמן הקצוב לכך, העומד על 90 ימים מיום קבלת דרישת התשלום. לאחר קבלת תשובת העירייה, אשר צריכה להינתן לכל היותר בתוך 60 ימים, יידרש בעל הדירה להגיש ערר לוועדת הערר ולנהל מול עיריית תל אביב הליך משפטי, אשר מטבע הדברים יצריך מעורבות של עורך דין, הוצאה כספית לא קטנה והתעסקות מתישה וארוכה.

מהצב השני, גם העירייה תידרש לשאלה מה קורה לגבי שכירות קצרת מועד בתשלום של כמה ימים, שבועות או חודשים, שלא עוברת דרך אתר AIRBNB - האם היא אוכפת את הדין באופן שווה על כל בעלי הדירות המיועדות להשכרה שכזו, או רק על דירות שמפורסמות באתר, שכן אז מדובר באפליה אסורה.

שאלה נוספת שתעלה לדיון, היא מהי מידת התחלופה הנדרשת בכדי שדירה תענה לסיווג של השכרה קצרת מועד. עיריית תל אביב, כמו כל רשות מקומית, נהנית מ"חזקת כשרות המעשה המינהלי" - כלומר, מעשי הרשות נתפסים אפריורית כתקינים, אלא אם הוכח אחרת. בהליך של ערר, לרוב, מוטל הנטל דווקא על הנישום להוכיח שהוא צודק בטענותיו והעירייה היא זו שטועה.

בעיה דומה קיימת גם בדירות המוגדרות כדירות "רפאים", אותן דירות אשר הבעלים שלהן לא מתגורר בנכס תקופה ממושכת, בשל העובדה שהוא שוהה בחו"ל. בהתאם לקביעת המחוקק, הוטלה ארנונה כפולה על אותן דירות וגם שם מתעוררות שאלות דומות מצד בעלי הדירות.

אם כן, צו הארנונה החדש מעלה תהיות רבות שנכון להיום אין עליהן תשובות ברורות, אבל אין ספק ששוק הדירות להשכרה קצרת מועד עומד לעבור טלטלה בשנת 2019. כהרגלה, עיריית תל אביב היא חלוצה בתחומה ולכן סביר להניח שגם רשויות מקומיות אחרות ילכו בעקבותיה. לכן, עוד צפויים חידושים גם בנושא זה.

הכותב הוא מומחה למיסוי מוניציפלי ממשרד כץ, גבע, איצקוביץ (KGI)

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988