החלטה תקדימית: עסקאות למכירת מניות בחברות פרויקטים של תמ"א 38 יהיו פטורות ממס רכישה

ביהמ"ש קיבל ערר שהגישה חברה שרכשה מניות של חברה בשותפות פרויקט תמ"א 38 ברמת-גן, וקבע כי בניגוד לעמדת רשות המסים, החברה שמכרה את המניות אינה "איגוד מקרקעין", ועל כן העסקה פטורה ממס רכישה • גורמים בענף: ביהמ"ש שחרר חסם משמעותי בהתחדשות עירונית • ברשות המסים בוחנים ערעור על פסק הדין • למחשבון מס רכישה

בניין שעובר תמ"א 38 בקריית ביאליק / צילום: עיריית קריית ביאליק
בניין שעובר תמ"א 38 בקריית ביאליק / צילום: עיריית קריית ביאליק

בשורה טובה לקבלני החתימות: עסקה למכירת מניות בחברת פרויקט תמ"א 38 אינה חייבת במס רכישה - כך קבע בית המשפט המחוזי מרכז, בפסק דין שניתן לאחרונה ודחה את עמדת רשות המסים בנושא. ברשות המסים טרם הוחלט אם להגיש ערעור.

פסק הדין מתייחס לחברה שהיא חלק משותפות שבשנת 2013 החתימה דיירים על הסכמים לביצוע פרויקט תמ"א 38/2 בבניין ברחוב רד"ק 2-6 ברמת-גן שיכלול עד 94 דירות, ולימים החליטה למכור את מניותיה בשותפות לחברה אחרת. בינואר 2016 הועברו המניות של החברה בשותפות לחברה אחרת שנכנסה לנעליה של המוכרת.

רשות המסים חייבה את החברה הרוכשת במס רכישה בגין העסקה לרכישת מניות החברה, וזאת למרות שהוודאות לגבי מימוש הפרויקט אינה ברורה. לא רק זאת, ההסכם עם הדיירים הותנה במספר תנאים מתלים, בהם קבלת היתר בנייה, חתימת הסכם מימון להקמת הפרויקט בין השותפות לבין בנק מלווה וכן אפשרות לבטל את ההסכם במקרה שבסופו של הליך תכנוני יאושרו זכויות בנייה נמוכות מ-7078 מ"ר, או שיחול היטל השבחה גבוה מ-1.5 מיליון שקל.

הרוכשת, באמצעות עו"ד אייל צדקיהו ממשרד מ. דרוקר, הגישה השגה על החיוב, בטענה כי המוכרת היא כלל לא "איגוד מקרקעין" שיש לחייבו במס רכישה, וטענה כי רכשה את מניות החברה המוכרת, לאחר שהאחרונה נקלעה לקשיים כלכליים ולא יכלה לעמוד בהתחייבויותיה הכספיות, ורכישת מניותיה באה למנוע בעיות עתידיות בקבלת ליווי בנקאי לפרויקט. מינהל מיסוי מקרקעין אזור מרכז דחה את ההשגה, והחברה הגישה ערר על ההחלטה לבית המשפט המחוזי מרכז בלוד.

בערר טענה החברה כי למרות שהסכם התמ"א נחתם בשנת 2013 עדיין קיים, ספק ממשי אם הפרויקט יצא לפועל, שכן טרם אושרה תוכנית בנין עיר לפרויקט, וטרם הוגשה בקשה להיתר בנייה לפרויקט. לכן מדובר ב"זכויות חוזיות ערטילאיות".

עוד טענה החברה כי דחיית יום המכירה בעסקאות תמ"א 38 היא דחייה מהותית שקבע המחוקק ביחס לחובת הדיווח על העסקאות בפרויקט לצורך תשלום מס שבח, וזאת לאור המאפיינים הייחודיים של עסקאות תמ"א 38 רוויית הסיכונים. מאחר שבמקרה זה לא התקיימו התנאים המתלים בהסכם, לא ניתן להגדיר את החברה המוכרת כ"איגוד מקרקעין", ואין לחייב את הרוכשת במס רכישה בגין רכישת מניותיה של המוכרת.

לטענת הרוכשת, מדובר בעסקה שהיא לכל היותר "סיחור אופציה" לעשות עסקה עם הדיירים, אותה יש למסות לכל היותר לפי התמורה הכספית שניתנה בעסקה עצמה, ומשקפת את המהות הכלכלית בה.

מנגד טענה רשות המסים כי לפי חוק מיסוי מקרקעין, פעולה באיגוד מקרקעין שהוא איגוד שכל נכסיו הם זכויות במקרקעין, תחויב במס רכישה בדומה למכירת זכות במקרקעין. גם במקרה זה אין חולק כי כל נכסי החברה המוכרת הם הזכויות בשותפות הפרויקט ברחוב רד"ק, ועל כן, לטענת הרשות, היא נחשבת לאיגוד מקרקעין החייב במס.

זכויות הבנייה הנמכרות מהדיירים ליזם בעסקאות תמ"א הן זכויות במקרקעין, בין אם הן אושרו במועד המכירה ובין אם הן צפויות לקבל אישור. לטענת הרשות, אי-התקיימות התנאים המתלים במועד מכירת המניות אינה גורעת מהזכויות החוזיות התקפות שרכשה שותפות הפרויקט מהדיירים.

"העובדה כי התנאים המתלים טרם התקיימו, אינה משנה דבר מן העובדה שמרגע שנחתם הסכם עם הדייר הראשון, קמו לשותפות הפרויקט זכויות בהתאם להסכם, וכי ההסכם נחשב מחייב מיד עם החתימה עליו", טענה רשות המסים. "בשונה מאופציה, אין מדובר במצב בו לשותפות הפרויקט שיקול-דעת אם להתקשר בהסכם או לא".

עוד טענה רשות המסים ביחס לדחיית יום המכירה בעסקאות תמ"א, כי הדחייה נועדה לצורך חישוב מס שבח בלבד, בעוד במסגרת ההסכם מכרו בעלי הדירות את הזכויות שלהם, כך שבידי שותפות הפרויקט היו "זכויות במקרקעין" במועד העברת המניות, מה שהפך את המוכרת לאיגוד מקרקעין המחזיק בעקיפין זכות במקרקעין, ואת הרוכשת למי שרוכשת מניות באיגוד מקרקעין.

בית המשפט דחה את עמדת רשות המסים וקיבל את הערר. השופט שמואל בורנשטיין קבע כי יש היגיון רב בדחיית יום המכירה בעסקאות תמ"א 38/2 עד למועד התקיימות התנאים, ועובדה שגם במקרה זה ההסכם נחתם בשנת 2013, ועדיין לא התקיימו התנאים: טרם אושרה תוכנית בניין עיר לפרויקט, וטרם הוגשה בקשה להיתר בנייה. "על כן צודקת העוררת כי במצב דברים זה זכויות שותפות הפרויקט מכוח הסכם התמ"א הן זכויות שטרם התגבשו ומצויות בראשית התהוותן", נקבע בפסק הדין. "ממילא קשה לומר כי כבר בשלב זה התגבשה הנאתם הכלכלית של הצדדים מהעסקה".

גם במקרה זה קבע בית המשפט כי מאחר שטרם התמלאו התנאים בעסקת התמ"א, שותפות הפרויקט לא החזיקה בזכות במקרקעין, ועל כן המוכרת אינה איגוד מקרקעין.

רשות המסים, שחויבה בהוצאות משפט בסך 30 אלף שקל, מסרה בתגובה: "פסק הדין התקבל אתמול ברשות, ואנו נלמד אותו". 

תגובות בענף הנדל"ן: "התפתחות חיובית" 

בענף הנדל"ן התגובות לפסק הדין הן בעיקר חיוביות, שכן כבר כמה שנים נשמעת הטענה כי החיוב במס רכישה בשלבים כה מוקדמים של פרויקט שאינו ודאי, מהווה חסם למימוש פרויקטים של התחדשות עירונית. פסק הדין שפוטר עסקאות מסוג זה בתשלום מס רכישה, צפוי לשחרר כעת את הפקק הנטען. יחד עם זאת, אין להתעלם מהעובדהשחברה בעלת איתנות פיננסית שנכנסת לפרויקט תמ"א, אינה נוהגת בדרך-כלל למכור את מניותיה בפרויקט, ופסק הדין דווקא פותח פתח לפעילות ענפה של "קבלני חתימות".

בניגוד לחברות בעלות יכולת פיננסית וביצועית, משימתם של קבלני החתימות מסתיימת עם החתמת הדיירים על הסכם, כאשר לאחר מכן הם מנסים למכור את חלקם לחברה אחרת תמורת רווח, בעוד הדיירים מצויים באי-ודאות בכל הקשור למימושו של הפרויקט. בשוק טוענים כי החבות במס רכישה היוותה חסם לסחר בפרויקטים בשלב החתימות על-ידי גורמים לא מקצועיים, וכעת חסם זה מתבטל.

מנגד טוענים גורמים אחרים בשוק כי מכירת פרויקטים מבוססי חתימות בעולם ההתחדשות העירונית היא עסקה שכיחה בתחום, והסיבות לעסקאות הן רבות ומגוונות ויכולות לנוע מחוסר אמונה בכדאיות הכלכלית של הפרויקט ועד להכנסת שותף לאור גודלו ומורכבותו של הפרויקט הצפוי. בנוסף נטען כי מאחר שרשות המסים נהגה לגבות מס רכישה גם בעת מכירת מניות חברה שהחתימה דיירים על הסכם, וגם בעת מימוש הפרויקט, הרי שנגבה בפועל מס כפול.

לדברי עו"ד ישי איציקוביץ, מנהל מחלקת עסקאות והתחדשות עירונית במשרד אגמון ושות' רוזננברג הכהן ושות', "מדובר בהתפתחות חיוביות ביותר, שיש בה כדי להסיר חסם בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית. מדובר בנושא שיש לו השלכה לא רק על יזמים אלא גם על בעלי הדירות. לא אחת בשל התמשכות ההליכים בהתחדשות העירונית על פני מספר שנים ממועד חתימת בעל הדירה הראשון ועד לקיום התנאים המתלים ויום המכירה הנדחה, חלים שינויים ביזם שהחתים את בעלי הדירות או בצרכים שלו באופן שהוא נדרש לכניסתו של שותף חדש ומכירת מניות בחברת הפרויקט. לעתים כניסתו של שותף היא הכרח על-מנת שהפרויקט יקודם ויצא אל הפועל בסופו של דבר.

"עמדת רשות המסים בנושא זה הביאה למניעתן של עסקאות למכירת מניות כאמור בשל מס הרכישה הרכישה וההשלכה שלו על כלכליות הפרויקט. כעת, השופט שמואל בורנשטיין משקף בפסק הדין עמדה, ולפיה כל עוד לא התקיימו התנאים המתלים המהותיים, וטרם התקיים יום המכירה הנדחה, הרי שאין לראות בעסקה כעסקת מקרקעין, וכפועל יוצא מכך אין להשית בגינה מס רכישה. כעת יש לראות האם יוגש ערעור על ההחלטה, ובעקבותיה תשתנה עמדת רשות המסים, ואולי אף העניין יוסדר בחקיקה".

גם לדברי עו"ד רחלי גוז-לביא, שותפה במחלקת המסים במשרד עמית פולק מטלון, "פסק דין זה הוא הראשון בנושא, וככזה הוא מכונן וחשוב מאד, אשר מסיר חסם אמיתי בקידום עסקאות של התחדשות עירונית. פסק הדין קיבל את עמדת העוררת לפיה עסקת העברת מניות בחברה, אשר חתמה עם בעלי הזכויות במקרקעין על הסכם התמ"א, אינה מהווה אירוע מס חייב לצורכי חוק מיסוי מקרקעין ואינה חייבת במס רכישה, וממילא החברה אינה מהווה איגוד מקרקעין.

"פסק הדין הכריע כי דחיית יום המכירה היא דחייה מהותית, וזאת בין היתר עקב הקושי לקבוע את יום המכירה לפני קיום התנאים המתלים; ולא דחייה טכנית לעניין חישוב השבח והמס, כפי שגורסת רשות המסים. בשל מורכבות פרויקטים של התחדשות עירונית, מכירת פרויקטים היא עסקה שכיחה מאד בתחום. סוגיית מס הרכישה הכפול במכירת פרויקטים אלה מהווה חסם אמיתי לקידום עסקאות, וכל זאת בשנים האחרונות לאור השינוי במדיניות רשות המסים".

עוד הוסיפה גוז-לביא כי "עמדת רשות המסים הייתה כי הסבת הסכם מיזם אחד לאחר, או מכירת המניות של החברות, הקימה חבות נוספת במס רכישה לפי שווי מלא של המקרקעין. זאת למרות העובדה שבעסקאות התחדשות עירונית מסוג פינוי-בינוי ותמ"א 38, קיימת אי-ודאות ממשית בנוגע להתממשות הפרויקט. פסק הדין קבע כי דחיית 'יום המכירה' בפרויקטים מסוג תמ"א 38 היא דחייה מהותית המשתרעת על כל דבר ועניין ואינה פעולה טכנית גרידא, זאת במיוחד לאור העובדה שבמקרה דנן טרם התקיימו התנאים המתלים בדמות אישור תב"ע או הגשת בקשה להיתר בנייה.

"בפסק הדין אף נקבע כי השתת מס רכישה טרם התקיימות התנאים המתלים יוצרת עיוות כלכלי ומנותקת לחלוטין מהמהות הכלכלית, לפיה קיימת אי-ודאות גדולה בקשר להתממשותם של פרויקטים מסוג זה. תשומת-הלב כי פסק הדין רלוונטי לכלל עסקאות התחדשות עירונית וחל אף על עסקאות פינוי-בינוי. טרם ידוע אם רשות המסים תערער על פסק הדין, וזאת לאור כוונתה לקדם חקיקה לפיה תמוסה הסבת פרויקטים על-פי התמורה בפועל בלבד". 

גילוי מלא: שותפות הפרויקט ברחוב רד"ק 2-6 ברמת גן, נשוא פסק הדין, כוללת את חברת בית וגג העוסקת בהתחדשות עירונית. אלונה בר און, יו"ר גלובס ומבעלות השליטה בעיתון היא גם יו"ר בית וגג.

למחשבון מס רכישה

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988