חברת הנדל"ן הזרה אול-יר מסכמת את 2018: הקופה התרוקנה ועומס הפירעונות הצפוי מחייב מימוש נכסים

החברה, שנמצאת בבעלות חסיד סאטמר יואל גולדמן, סיימה את 2018 ברווח נקי של 76 מיליון דולר, בהמשך לרווחים של 99 מיליון דולר ב-2017 ו-52 מיליון דולר ב-2016 • עם זאת, לחברה יש תזרים שלילי של 1.5 מיליון דולר מפעילות שוטפת מאוחדת ותזרים שלילי של 14 מיליון דולר מפעילות שוטפת בדוח הכספי הנפרד

נכס של אול יר/ צילום: מצגת החברה
נכס של אול יר/ צילום: מצגת החברה

דוחות חברת הנדל"ן הזרה אול-יר לסיכום 2018 חושפים את הפער העצום בין הרווחים הגבוהים שמציגה החברה לבין תזרימי המוזמנים הנמוכים שנובעים מפעילותה. הפער הגבוה הוביל את רואי החשבון להתריע מפני פירעונות החוב הגבוהים בשנתיים הקרובות, ואת החברה להציג תוכנית למימון התחייבויותיה.

אול-יר, שבבעלות יזם הנדל"ן חסיד סאטמר יואל גולדמן, סיימה את 2018 ברווח נקי של 76 מיליון דולר, בהמשך לרווחים של 99 מיליון דולר ב-2017 ו-52 מיליון דולר ב-2016. עם זאת, הציגה החברה ב-2018 תזרים שלילי של 1.5 מיליון דולר מפעילות שוטפת מאוחדת, ותזרים שלילי של 14 מיליון דולר מפעילות שוטפת בדוח הכספי הנפרד (סולו).

הפערים הגבוהים בין הרווחים למזומן שנבע מהם, משתקפים היטב גם בנתונים המיוחדים לעולם הנכסים המניבים. כך למשל הציגה החברה זינוק של 30% ברווח הגולמי מפעילות השכרה (NOI) ל-71 מיליון דולר, הודות לסיום הקמתם של פרויקטים מניבים ובראשם דניזן בושוויק, אלבי ולונג איילנד סיטי, שהחלו להניב הכנסות ב-2018.

מנגד, נרשמה בדוחות גם שחיקה של 90% ב-FFO (תזרים שוטף מפעילות, בניכוי אירועים חד-פעמיים כדוגמת רווח מכירת נכסים או משינוי בערכם) ל-2 מיליון דולר בלבד, כך שאת 2018 סיימה החברה עם מזומנים בשווי של 676 אלף דולר בלבד בקופה.

את הסיבה לנפילה ב-FFO מסבירה אול-יר בעלייה בהוצאות מימון, בין השאר עקב גיוסי אג"ח. עם זאת, לדבריה היא פועלת לשיפור התזרים השוטף דרך אכלוס של פרויקטים שבנייתם כבר הושלמה, וכן החלפת הלוואות המשלמות ריביות גבוהות בהלוואות חדשות בעלות שיעורי ריבית נמוכים יותר באופן משמעותי.

נכון לסוף 2018 מציגה אול-יר הון עצמי של 484 מיליון דולר, המהווה 44% מסך המאזן. עם זאת, בפרמטר ההון החוזר דווקא נרשם גירעון של 244 מיליון דולר בדוח המאוחד, וזאת עקב פירעונן השנה של הלוואות שניטלו לבניית נכסים ושהחברה תידרש למחזרן. בנוסף, גם דוח הסולו מציג גירעון של 29 מיליון דולר בהון החוזר, שמשקף את הנכסים השוטפים בניכוי ההתחייבויות השוטפות.

גירעון בהון החוזר הוא פרמטר מרכזי שבהתרחשותו בוחן הדירקטוריון את הצורך בפרסום דוח תזרים מזומנים חזוי לשנים הבאות. באול-יר החליטו לצרף דוח כזה לשלוש השנים הקרובות, שעל-פיו אמורה החברה לכאורה לעמוד במלוא התחייבויותיה ללא קושי.

אול-יר אמורה לפרוע כ-60 מיליון דולר למחזיקי האג"ח שלה (קרן וריבית) בכל אחת מהשנתיים הקרובות. לדברי החברה, היא תעמוד השנה בפירעון החוב באמצעות מקורות בהיקף של 149 מיליון דולר, שינבעו לה ב-2019 בעיקר ממכירת נכסים (92 מיליון דולר) ומחלוקות כספים של פרויקטים וחברות נכס (50 מיליון דולר).

חלוקות אלה, שמגיעות בין השאר לאחר מימון מחדש של נכסים שבנייתם הושלמה או התקדמה, יניבו לדברי החברה עוד 67 מיליון דולר ב-2020. עם זאת, עד שתוכניות אלו יבוצעו בפועל וישפרו את מצבה הפיננסי של אול-יר, מפנים רואי החשבון של החברה את תשומת לב המשקיעים לפירעונות הגבוהים ולתוכניות החברה לעמידה בהם באמצעות מימוש ומימון מחדש של נכסים.

לאול-יר יש אג"ח בהיקף של 2.34 מיליארד שקל בארבע סדרות הנסחרות בבורסה בת"א. שתיים מהסדרות מובטחות ומציגות תשואות סבירות של 5%-8%, בעוד שהשתיים הנוספות אינן מובטחות ומציגות תשואות גבוהות של 16%-22%. 

במסגרת יישום התוכנית דיווחה אול-יר בפברואר האחרון, כי התקשרה בהסכם למכירת קרקע ברחוב בונד שברובע ברוקלין בניו יורק, לפי שווי של 95 מיליון דולר. בתמורה לרכישת הקרקע, הפקיד הרוכש במועד חתימת העסקה מקדמה על סך של 34 מיליון דולר, שניתנת לשימוש מיידי. תשלום נוסף על סך של 46 מיליון דולר ישולם במועד השלמת העסקה וישמש לפירעון ההלוואות הקיימות על הקרקע. תשלום שלישי של 15 מיליון דולר (בכפוף להתאמות) ישולם גם הוא במועד ההשלמה, במידה שהמוכר יבחר לרכוש את מלוא הבעלות על הקרקע. לחילופין, יוכל הרוכש לוותר על תשלום זה ולהותיר בידי המוכר 12.5% ממניות חברת הנכס.

צרו איתנו קשר *5988