לא בכוח: פירוק שיתוף משחרר את בעלי הזכויות לדרכם

שיתוף במקרקעין הוא מצב שכיח שבו כמה גורמים מחזיקים יחד בזכויות בעלות בנכס מקרקעין. חוק המקרקעין מאפשר לשותף במקרקעין לעתור לפירוק השיתוף בכל עת ומכל סיבה. המדיניות המשפטית מעדיפה שלא לכפות שותפויות במקרקעין אלא "לשחרר" בעלי זכויות לדרכם ככל שאינם חפצים עוד בשיתוף.

וכיצד יבוצע פירוק השיתוף? לרוב יעדיף בית המשפט להורות על פירוק השיתוף על דרך של "פירוק בעין", כלומר חלוקה פיזית של המקרקעין בין השותפים, אולם לעתים פתרון זה איננו אפשרי. או-אז יורה בית המשפט על פירוק השיתוף בדרך של מכירתו לצד שלישי וחלוקת התמורה הכספית שתתקבל בין השותפים על-פי חלקיהם במקרקעין.

ומה הדין כאשר חלק מבעלי הזכויות מתנגדים לפירוק השיתוף וטוענים כי הפירוק יגרום להם נזק כלכלי?

סוגיה מעין זו נדונה לאחרונה בפני בית משפט השלום בתל-אביב. במרכזו של ההליך המשפטי עמד מגרש במרכז תל-אביב (המצוי בין הרחובות ז'בוטינסקי ובן סרוק), עליו מיועדת בנייה של 174 יחידות דיור, ויש בו זכויות ל-58 בעלי זכויות. לא ניתן לחלק את המגרש פיזית באופן שכל בעל זכויות יקבל מגרש נפרד משלו.

חלק מבעלי הזכויות הגישו תביעה לפירוק השיתוף במגרש, ובה ביקשו להורות כי המגרש יימכר במסגרת התמחרות פנימית ולחלופין למרבה במחיר תוך מתן זכות סירוב לבעלי הזכויות.

מנגד, חלק אחר מבעלי הזכויות טענו כי אין לפרק את השיתוף, אלא יש לבצע יחד (כל בעלי הזכויות) עסקת קומבינציה שבמסגרתה בעלי הזכויות יהיו רשאים לבחור - לקבל דירות או לקבל תמורה כספית. המתנגדים הוסיפו וטענו כי ככל שבית המשפט יכפה עליהם למכור את זכויותיהם, אזי ייגרם להם נזק כלכלי רב עקב עלויות מיסוי עצומות.

לאחר בחינת טענות הצדדים, בית המשפט קיבל את התביעה והורה על פירוק השיתוף בדרך של מכירת הזכויות במגרש למרבה במחיר.

תחילה הזכיר בית המשפט כי הכלל הנהוג בדיני פירוק שיתוף במקרקעין הוא שכל שותף רשאי בכל עת לבקש את פירוק השיתוף. לאחר מכן הזכיר בית המשפט את ההלכה הנוהגת, לפיה לא ניתן לחייב שותף במקרקעין לערוך הסכם עם שותפיו, שכן הדבר נוגד את דיני פירוק השיתוף. הדבר נכון כאשר מדובר בשני שותפים במגרש, ונכון שבעתיים כשמדובר בעשרות שותפים, כמו במקרה הנדון.

נקבע כי עריכת הסכם קומבינציה מחייבת הגעה להסכמות על פרטים רבים. המתנגדים לא יכולים לחייב את מבקשי הפירוק לערוך עמם הסכם קומבינציה, שיהווה הנצחת השיתוף לשנים ארוכות, עד קבלת הדירות. יתרה מכך, ככלל, שותף במקרקעין רשאי לסרב לערוך הסכם משותף עם שותפו או יחד עמו כלפי צד ג', ולו בשל כך שאין לו עניין להמשיך ולהיות שותף של שותפו וללא צורך בהסבר נוסף.

נקבע כי אין לקבל את הטענה לנזקים כספיים עצומים עקב עלויות מיסוי. שותפות במקרקעין היא זכות קניינית "נחותה" לעומת בעלות במקרקעין ללא שותפים. כל שותפות במקרקעין, יש לה חסרונות לעומת בעלות ללא שותפים. אחד החסרונות נובע מזכותו של השותף לדרוש פירוק השיתוף בכל עת, גם בעת ששותפו אינו מעוניין בכך.

כל עוד הדרישה לפירוק שיתוף אינה נגועה בחוסר תום-לב ממשי, לא ניתן למנוע את פירוק השיתוף, אך בשל העובדה שלשותף ייגרם נזק כספי עקב כך, בין אם עקב עלויות מיסוי ובין אם מסיבה אחרת.

עוד נקבע כי לכל מטבע יש שני צדדים: מה שעבור שותף אחד מהווה נזק, לשותף השני מהווה רווח ולהפך. פתיחת השורות למניעת פירוק שיתוף עקב עלויות מיסוי תהווה מדרון חלקלק, שיוביל למניעת פירוק השיתוף בכל מקרה שבו השותף המתנגד מוכיח נזק כספי כלשהו עקב כך.

הכותב הוא מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית