תמ"א 38/1 תצומצם וייבחנו היטלי השבחה גם על נגזרות של תמ"א 38

זאת בעקבות חששות שהביעו אנשי מקצוע כי חלק מהמבנים שבוצעו בהם תוספות בנייה במסלול חיזוק - לא יעמדו בפני רעידות אדמה • ייבדק שינוי בחקיקה שיאפשר הטלת היטלי השבחה גם על תוכניות שהוכנו על סמך תמ"א 38, כגון תוכניות הרובעים בת"א

פרויקט תמ"א 38 / צילום: איל יצהר
פרויקט תמ"א 38 / צילום: איל יצהר

גרסת חיזוק המבנים של תמ"א 38 עתידה להצטמצם מאוד בתקופה הקרובה, וזאת בעקבות חששות, שגרסה זו אינה מחזקת את המבנים באופן מספק. כך עולה מהמלצות הולנת"ע - ועדת המשנה לנושאים תכנוניים עקרוניים במועצה הארצית - להמשך הפעלת תמ"א 38, שפורסמו אתמול (חמישי) במלואן. עוד עולה מההחלטה, כי הוועדה המליצה לבדוק משפטית את האפשרות להטיל היטלי השבחה על פרויקטים שיוקמו לפי תב"עות (תוכניות בניין עיר) שאושרו כנגזרות לתמ"א 38, וזאת לאחר שיפקע מועד התמ"א.

הולנת"ע התכנסה ביום שלישי האחרון, וכפי שפורסם בימים האחרונים, החליטה להמליץ בפני המועצה הארצית, שתתכנס בתחילת נובמבר, כי אין מקום להאריך את תקופת התמ"א ל-5 שנים נוספות כפי שהיה נהוג עד כה, אלא להאריכה עד לאוקטובר 2022. במהלך שלוש השנים הללו, יינקטו הליכים למעבר הדרגתי לחלופות אחרות, לצד קביעת הוראות מעבר.

"הוועדה השתכנעה, כי התמ"א במתכונתה הנוכחית לא משיגה באופן מספק את מטרתה - חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, באופן המצדיק את המשך קיומה, למרות המחיר התכנוני הכבד הכרוך במתן היתר ישירות מכוח תוכנית ארצית ללא תכנון מפורט", נכתב במסמך ההחלטות של הוועדה.

במסמך ההחלטות המלא מופיעים מספר נושאים שטרם פורסמו. אחד מהם היה ביקורת על המתכונת המקורית של תמ"א 38, המכונה גם תמ"א 38/1, שלפיה מבנים מחוזקים מפני רעידות אדמה, והיזמים מוסיפים קומות על הגג. "הובאו לידיעת הוועדה חששות מפי אנשי מקצוע הבקיאים בתחום, כי לנוכח המורכבות הכרוכה בחיזוק המבנים קיימים, קיים חשש כי חלק מהמבנים שבוצעו בהם תוספות בנייה במסלול חיזוק מכוח התמ"א, לא יהיו שמישים למגורים לאחר רעידת אדמה (זאת לצד קשיים נוספים הקיימים במסלול חיזוק, הנגועים בין השאר, לתוחלת החיים של מבנים שמבוצע בהם מסלול חיזוק, איכות התשתיות בהם, העדר פתרונות חניה ועוד)", נכתב במסמך החלטת הולנת"ע.

לאור אותן חששות החליטה הוועדה לחזור על עקרונות התמ"א, כי בתקופות שבהן ימשיכו לחול הוראות התמ"א, ועדות מקומיות ינפיקו היתרי בנייה לפרויקט במסלול של חיזוק, "רק אם הונחה דעת הוועדה המקומית ומהנדס הוועדה, כי המסמכים ההנדסיים, החישובים הסטטיים והנספחים ההנדסיים שהוצגו בפניהם ונבדקו על ידם, מעידים כי המבנה ורכיביו במצב הסופי, לאחר ביצוע עבודות החיזוק, מקיימים את מקדמי הבטיחות הנדרשים על פי ת"י 413 (התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, א"מ) ועומדים בעומסים הסיסמיים על פי דרישותיו". על רקע המידע הקיים היום, החזרה על עקרונות התמ"א, על רקע החששות שחיזוק מבנים במקרים רבים אינו משיג את ייעודו, משמעה הטלת אחריות כבדה יותר על הוועדות המקומיות ובמיוחד על מהנדסיהן, בכל הקשור לבטיחות המבנים, וסביר, שרבים מהם יסרבו לקחת על עצמם את הסיכון.

הוועדה הדגישה, שגם בדיקת פרויקטים מכוחן של תוכניות שנגזרות מהתמ"א, כגון תוכניות הרובעים בתל אביב, תחוייב בעמידה בתקנות. כאמור, הדרישה הזו היתה קיימת כבר קודם לכן, ואולם בשנים האחרונות עלתה ביקורת מקצועית רבה בקרב מהנדסים, כנגד תמ"א 38/1, ויש המפקפקים בקיומה של אפשרות לבצע חיזוק אמיתי בבניין ישן, מה גם שמעמיסים עליו גם בנייה על הגג.

עניין מרכזי נוסף שיעמדו בעתיד בפני מקבלי ההחלטות, נושא אופי משפטי בעיקרו. כבר פורסם, כי הולנת"ע מעוניינת לבטל פטורים שקיבלו פרויקטים של תמ"א 38 מהיטלי השבחה. כרגיל היטל השבחה מגיע ל-50% מההשבחה שהתוכנית מעניקה לנכס. הולנת"ע ציינה, כי "הוועדה השתכנעה, כי אין הצדקה לפטור גורף מהיטל השבחה בפרויקטים של חיזוק מבנים... בנוסף סבורה הוועדה, כי נכון עקרונית להשוות במסגרת תיקון חקיקה עתידי את הכללים בין פרויקטים של פינוי-בינוי והתחדשות עירונית לפרויקטים של חיזוק מבנים כך שככלל, החבות בהיטל השבחה תהיה זהה".

וכאן חוזרת הוועדה לסוגיית התוכניות שנגזרו מתמ"א 38, לפי סעיף 23 של התוכנית. תוכניות אלה ישרדו גם אחרי שהתמ"א עצמה תבוטל, ולדעת הוועדה יש לבחון בהן את האפשרות לשנות את הוראות החוק הפוטרות את הפרויקטים שמוקמים לפיהן מהיטל השבחה.

בחזרה למועד סיום התוכנית, הוראות התמ"א יחולו עד ל-1 באוקטובר 2022, ואולם הולנת"ע ממליצה לאפשר לוועדות מקומיות להאריך את תוקפה ביישובים שונים עד למאי 2025, וזאת בתנאי שיקבלו החלטה על כך מראש, ויכינו תוכנית מתאר כוללת להתחדשות עירונית, או כזו שחלה על שכונה או חלק משמעותי של היישוב, או תכנית מפורטת לפי סעיף 23 לתמ"א.

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988