תמ"א 38: האם אי-קבלת היתר בנייה הוא כוח עליון?

ביהמ"ש המחוזי בת"א כי אי-קבלת היתר בנייה אינה בגדר כוח עליון - והיזם נאלץ למחוק את הערות האזהרה שרשם על הדירות

פרויקט תמ"א 38 / צילום: shutterstock
פרויקט תמ"א 38 / צילום: shutterstock

רבות מדובר לאחרונה במושג "כוח עליון" בהקשר של נגיף הקורונה. "כוח עליון" הוא הגדרה המופיעה תדיר בהסכמי מקרקעין, לרבות בהסכמי תמ"א 38, והיא מפרטת מהם האירועים המעכבים שעלולים לחול במהלך הבנייה, אשר נגרמים על-ידי גורמים חיצוניים שאינם בשליטת היזם.

זוהי הגדרה מהותית ביותר באשר לשאלת האחריות לנזקים שעלולים להיגרם לבעלי הדירות. במקרה שבו אירוע מסוים הגורם לעיכוב בביצוע הפרויקט יוגדר ככוח עליון, לא תוטל האחריות בגין התרחשותו על היזם, והוא יהא פטור מאחריות שכן ולפיכך מתשלום פיצוי.

רקע: סוגיית כוח עליון בפרויקט תמ"א 38 נדונה לאחרונה על-ידי בית המשפט המחוזי בתל-אביב בהקשר של היתר בנייה לפרויקט חיזוק ברחוב הצנחנים 8-10 בתל-אביב. ההסכם בין בעלי הדירות לחברה היזמית נחתם בינואר 2011, ובו התחייבה החברה היזמית להרחיב את דירות הבעלים ולשפץ את הבניינים, ובתמורה לבנות דירות נוספות עבורה.

החברה איחרה בהוצאת היתר הבנייה, ובשנת 2013 הסכימו בעלי הדירות לאפשר לה ארכה לקבלת היתר הבנייה וביצוע עבודות הבנייה. בחודש נובמבר 2015 או בסמוך לכך החליטה הוועדה המקומית לדחות את הבקשה להיתר. גם ערר שהגישה החברה היזמית לא הועיל, ואף נקבע בערר כי ניתן יהיה לבצע בבניינים פרויקט הריסה ובנייה ולא פרויקט חיזוק.

משכך, פנו בעלי הדירות לחברה היזמית והודיעו לה כי לנוכח החלטת ועדת הערר, אשר קבעה כי לא ניתן להוציא לפועל פרויקט תמ"א 38/1, ההסכם בטל ומבוטל; ודרשו מהחברה היזמית למחוק את הערות האזהרה שרשמה לטובתה.

ההליך המשפטי: משלא נמחקו הערות האזהרה, עתרו בעלי הדירות לבית המשפט בבקשה שיצהיר על בטלותו של ההסכם ויורה על מחיקת הערות האזהרה. בעלי הדירות הוסיפו כי הערות האזהרה נרשמו על-ידי החברה היזמית בחוסר תום-לב, כארבע שנים לאחר חתימת ההסכם, ולאחר שכבר היה ברור לה כי עמדת הוועדה המקומית היא שלא ניתן לבצע פרויקט תמ"א 38/1 במקרקעין.

מנגד טענה החברה היזמית כי לבעלי הדירות לא הייתה כל עילה לבטל את ההסכם באופן חד-צדדי לאחר ההשקעה הרבה שהשקיעה בפרויקט, המסתכמת בכ-800 אלף שקל, וכי דחיית הבקשה להיתר נבעה מכוח עליון עקב שינוי במדיניות מוסדות התכנון בתל-אביב, והדבר לא היה כלל בשליטת החברה היזמית.

החברה היזמית הוסיפה כי היא שילמה לבעלי הדירות פיצוי בגין האיחור שנגרם בפרויקט, וביקשה להמשיך בפרויקט על-ידי הגשת בקשה מתוקנת להיתר, אך בעלי הדירות לא נתנו לה הזדמנות.

ההחלטה: לאחר בחינת טענות הצדדים ושמיעת עדיהם, בית המשפט קיבל את התביעה והורה על מחיקת הערות האזהרה. נקבע כי החברה היזמית לא עמדה בתנאי שנקבע בהסכם להוצאת היתר בנייה, ומשכך, על-פי תנאי ההסכם שבין הצדדים, בעלי הדירות היו רשאים לבטל את ההסכם.

בית המשפט דחה את טענת החברה היזמית כי שינוי המדיניות של עיריית תל-אביב שהוביל לאי-השגת היתר הבנייה הוא כוח עליון בלתי צפוי. נקבע כי אין לקבל את הטענה שלפיה דרישות תכנוניות של ועדת היתרים הן בגדר "כוח עליון", וכי העובדה שההסכם בין הצדדים נוסח כך שניתן יהיה לבטלו ככל שלא יתקבל היתר ללא הגבלת הסיבה, דווקא מעידה על כך שהסיכון לאי-קבלת ההיתר, מכל סיבה שהיא, היה בגדר סיכון ידוע, ולא בגדר "כוח עליון".

בשל כל האמור לעיל, נקבע כי שעה שההסכם בוטל, ומכיוון שלא ניתן לקיים פרויקט תמ"א 38/1 במקרקעין, אין מקום להותרת הערות האזהרה הרשומות לטובת החברה היזמית על המקרקעין, ויש למחוק אותן. 

הכותב הוא מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית

צרו איתנו קשר *5988