"יחזרו לבלות": למה מנכ"ל חברת הנדל"ן של טדי שגיא בלונדון לא מוטרד מהקורונה

30 אלף מתים מקורונה? האטה עסקית? מנהל זרוע הנדל"ן של טדי שגיא באנגליה,
ירון שחר, מסביר בראיון ל"גלובס" למה לדעתו הם דווקא בדרך לצמיחה

ירון שחר / צילום: יח"צ
ירון שחר / צילום: יח"צ

ביום חמישי האחרון פרסם הבנק אוף אינגלנד דוח שמזהיר מפני הידרדרות המצב הכלכלי בבריטניה. ותר מ-31 אלף איש כבר מתו בבריטניה מווירוס הקורונה, המדינה מצויה בסגר מאז 23 במרץ, ועל פי הדוח, כלכלת המדינה עלולה להתכווץ ב-14% השנה, בהנחה שתהיה הקלה בהגבלות בחודש יוני. בבנק חוששים מפני ירידה חדה בתעסוקה ובהכנסות משקי הבית בבריטניה.

השיחה עם ירון שחר, מנהל חברת Labtech, זרוע הנדל"ן של קבוצת טדי שגיא בלונדון, התקיימה עוד לפני שפורסם הדוח אבל עמוק בתוך הסגר בבריטניה. למרות זאת, הוא לא נשמע מוטרד.

טדי שגיא / צילום: יונתן בלום, גלובס
 טדי שגיא / צילום: יונתן בלום, גלובס

לפחות בישראל, הקורונה מייצרת שינוי משמעותי בתפיסות של הרבה דברים שנדמו עד כה כמובנים מאליהם. יש דיבור על האטה משמעותית במשק שתפגע ביכולת הכלכלית של משקי הבית, קריסת רשתות, מעבר לקניות אונליין, צמצום שטחי תעסוקה. איך אתם מתמודדים עם המשבר?

"אני לא יכול לזלזל במשבר. אני אישית חושב שבטווח הקצר כולם יסבלו. אבל אנחנו נזילים וחזקים פיננסית, ולכן ננצל את המשבר הזה כדי לצמוח ולגדול. אנחנו מחפשים את ההזדמנויות הנכונות, בלונדון או במקומות אחרים באירופה, כדי להגדיל את הפורטפוליו שלנו ולייצר קפיצת מדרגה בפעילות.

"מבחינתנו, הנזק שאנחנו סופגים כרגע, יחסית לסדרי הגודל שלנו והיכולת שלנו, לא משמעותי. אני מאמין שאנשים הם חיה חברתית וכמה חודשים אחרי שהמשבר יחלוף אנשים יחזרו להרגלי העבר שלהם. אנשים רוצים לחיות, ללכת, לנשום ולטייל".

Labtech הוקמה לפני כשנתיים, באפריל 2018, על ידי איש העסקים טדי שגיא, במטרה לרכז את כל פעילות הנדל"ן של הקבוצה שלו בלונדון. החברה הפרטית היא הבעלים של קמדן מרקט ושל עוד נכסים מסחריים רבים בעיר. לדברי שחר, שווי הנכסים בפורטפוליו שלה עומד על יותר מ-3 מיליארד ליש"ט.

קמדן מרקט / צילום: יח"צ
 קמדן מרקט / צילום: יח"צ

מה הם תחומי העיסוק העיקריים של החברה היום?

"החברה מתרכזת בשוק הנדל"ן בלונדון. היא עוסקת בניהול ובתפעול פעילות של מתחמי קניות ותרבות, ניהול בנייני משרדים, מתחמי עבודה משותפים ותפעול מערך דירות למגורים ולאירוח. בבעלות החברה כמובן גם שוק קמדן, שזו השקעה היסטורית של טדי".

"אנחנו לא קונים כדי לשפץ ולמכור"

זה אינו התפקיד הראשון של שחר, בן 45, בחו"ל. הוא למד כלכלה, עבד תקופה במשרד ראש הממשלה, ואחר כך עבד בתחום החיתום בקרן ההשקעות דש-איפקס. משם עבר לנהל במשך שלוש שנים את פעילות הנדל"ן של עדי קייזמן בברלין, ואחר כך את פעילות הנדל"ן של קבוצת שגיא בספרד. "האמון ביני לבין טדי גדל, ולאחר מכן הוא הביא אותי ללונדון לנהל את LabTech, החברה-האם".

בחברה 250 עובדים והאסטרטגיה היא לבנות ולהשכיר - לא לקנות ולמכור אחרי זמן קצר.

שחר: "לפעמים אנחנו מוכרים פרויקטים שלא מתאימים לליבת העשייה, או כשאנחנו מניחים שמיצינו את השווי ומעדיפים להשקיע בדברים חדשים. אבל ברוב המקרים אנחנו מפתחים ונשארים בתפעול. אני אישית מעורב ברמת התכנון, הפיתוח ועיצוב המוצר שאותו אנחנו רוצים לקבל.

"אנחנו גם לא רוכשים בניינים כדי לתת לחברה חיצונית לשפץ אותם, ואז לתפעל ולמכור", אומר מרחב. "המודל שלנו הוא הרבה יותר אופרטיבי. יש לנו צוות ניהול מקצועי שנוגע בכל האספקטים, מניקיון דרך ניהול הדיירים - תמהיל השוכרים והקשר עם הדיירים".

לחברה יש מחלקה המתעסקת בניהול היומיומי של נכסי הנדל"ן, שנקראת runtech. "רנטק היא חברה שיש בה אלמנטים טכנולוגיים שתורמים ליכולת שלנו למקסם שווי מהנדל"ן. למשל, תשתיות ip (תקשורת על גבי תשתית האינטרנט), חיסכון באנרגיה ועוד".

שוכרים מתעניינים בזה?

"תיק הנכסים שלנו יושב במרכז לונדון, שזה שוק הנדל"ן הכי תחרותי בעולם. זה שוק מתוחכם, חזק ונזיל, ויש ביקוש גם בתקופות הקשות. יש היום מודעות מצד השוכרים לפרמטרים של איכות סביבה, חיסכון אנרגטי וכדומה.

"מעבר לסטנדרט מסוים אין חובה, אבל אם אתה רוצה לאפשר גמישות שתוכל להביא לקוחות מסוג אחר, אתה חייב להשקיע יותר".

 Victoria House Holborn. "אנחנו הבעלים של הנדל"ן של חללי העבודה המשותפים"  / צילום: יח"צ
  Victoria House Holborn. "אנחנו הבעלים של הנדל"ן של חללי העבודה המשותפים" / צילום: יח"צ

ציינת שיש לכם חללי עבודה משותפים. זה תחום שחטף מכה בתקופה האחרונה, עוד לפני המגפה. במה שונים חללי העבודה המשותפים שאתם מציעים מרשתות אחרות, WeWork ודומיהן?

"ההבדל העיקרי הוא שאנחנו הבעלים של הנדל"ן, אנחנו לא שוכרים. חוץ מזה, המוצר שלנו הוא יותר פרימיום, יותר יקר ומיועד לפלח דיירים שונה. אנחנו לא פונים לשוכרים בודדים אלא לחברות גדולות מבוססות שיכולות לקחת קומה אחת או שתיים ורוצות את הגמישות של לא לשכור מראש ל-15 שנה".

פרויקט הדגל של LabTech הוא Hawley Wharf, קומפלקס ענק בקמדן מרקט לשימושים מעורבים הכולל מגורים, מסחר, קולינריה ועוד, הנמצא בשלבים אחרונים של בנייה. לפי אתר האינטרנט של משרד האדריכלים Allford Hall Monaghan Morris, האחראי לתכנון המבנה, עלות ההקמה היא 180 מיליון פאונד.

פרויקט Hawley Wharf. עלות ההקמה מוערכת ב־180 מיליון פאונד / צילום: יח"צ
 פרויקט Hawley Wharf. עלות ההקמה מוערכת ב־180 מיליון פאונד / צילום: יח"צ

שחר: "זו פרויקט יפהפה, שנבנה על גדות הנהר. שלב אחד כבר מאוכלס ואת שני השלבים הבאים נפתח אחרי שמשבר הקורונה יסתיים, ואני מעריך שזה יקרה לקראת סוף השנה. זה מתחם שיש בו עירוב שימושים אמיתי. מרבית המשרדים כבר מושכרים, לחברות טכנולוגיה. הם אוהבים פרטיות, וגם שלעובדים שלהם יש אפשרות להגיע למסעדות ולחנויות. הדירות הן דירות פרימיום בסטנדרט הכי גבוה שיש".

"קמדן זה חלק מהתרבות הלונדונית"

לב העסקים של Labtech בלונדון הוא קמדן מרקט. טדי שגיא רכש את השוק בנתחים, מ-2014 ועד 2017. הוא הנפיק את השוק בבורסה בלונדון אולם ב-2017 החליט להחזיר את השוק להיות חברה פרטית וקנה את כל המניות לפי שווי של 1.1 מיליארד פאונד. מאז השוק מנוהל כחלק מ-Labtech הפרטית.

"השוק עצמו הוא אטרקציה תיירותית, שסדר גודל של 30 מיליון איש עוברים בו בשנה. יש לנו שם בניינים היסטוריים יפהפיים, ותמהיל הלקוחות שלנו מורכב מדוכנים של מזון ומשקאות ברמות כאלה ואחרות, ועד מסעדות וברים, דרך חנויות ביגוד ומותגים. זה יותר experimental entertainment. זה לא כמו לבוא לקנות תיק או בגדים בחנות. זה יותר חווייתי, אנשים מבלים חצי יום או יום בקמדן. 700 בעלי עסקים קטנים נמצאים שם, מגוון רחב של היצע".

"ברור שתיאורטית כל אחד יכול לבוא ולשכור חנות, אבל אנחנו בונים תמהיל. למשל, בשנה שעברה לקחנו שדרה אחת בשוק שהייתה כולה ריטייל, הפכנו אותה לשדרה שמתמחה באוכל איטלקי, והבאנו סוחרים מאיטליה כדי שיפתחו את החנויות הראשונות שלהם בלונדון. אנחנו מקדישים הרבה מחשבה ל-customer journey. חשוב לנו להבין מה המבקר רואה. זה לגמרי לא רנדומלי".

"קמדן מרקט ממוקם בחלק הצפוני של מרכז לונדון. הוא באחת מנקודות התחבורה הכי נגישות. אנחנו שתי דקות מקינגס קרוס, יש שתי תחנות תחתית במרחק הליכה. זה לא קניון שנמצא בפאתי העיר ואתה בא אליו במיוחד כדי לקנות משהו, ללכת לסרט ואז לחזור הביתה.

"בתוך השוק יש לנו בנייני משרדים ואנחנו רואים שהלקוחות, בעיקר חברות טכנולוגיה, נהנים מהקרבה לשוק בגלל התחבורה הציבורית".

תקנות השימור בלונדון מחמירות מאוד. איך אתם מתמודדים עם זה?

"בלונדון התקנות מחייבות את יזמי הנדל"ן לשמר לא רק את המבנים, אלא גם את המרקם החברתי. השוק כולו הוא מרקם לשימור כך שאנחנו נאלצים לעמוד ברגולציה מאוד קפדנית. יש לנו קשר יומיומי עם Camden Council, מועצת המחוז שבו אנחנו יושבים".

מה כולל שימור חברתי?

"אנחנו קשובים לדרישות מצד התושבים ומשתפים את המועצה בתוכניות הפיתוח שלנו. אנחנו דנים מול התושבים והרשות במה אנחנו רוצים להשיג. תמהיל עירוב השימושים, איזה אחוזים של ריטייל, עסקי בילוי, מגורים, איך הכול מתחבר יחד ואיך זה ישפיע על האוכלוסיה הקיימת".

דוגמה לשיתוף הפעולה הזה היא הקידום של קו הרכבת skyline: "הסקייליין אמור להסתיים, או להתחיל, ממש בקמדן. אנחנו מממנים את הפעילות האדריכלית שנועדה לעשות את כל הבדיקות ולהבטיח תקציב כדי לממש את הפרויקט. ברור שיש בזה רווח עבורנו, כי כשהקו ייפתח זה יעצים מאוד את התנועה בין תחנת קינגס קרוס לקמדן. אבל מעבר לכך אנחנו רואים את זה כחובה שלנו, כשותפים, או כדיירים, בקמדן.

"אנחנו בעלי הקרקע והנדל"ן הכי גדולים באזור, אנחנו חלק מהאוכלוסיה ומהמרקם החברתי. גם כשאנחנו תורמים, זה חלק מהעניין. בין היתר, בנינו בית ספר שמשרת את ילדי השכונה ואנחנו תורמים לבתי ספר עם דגש על אמנות ומוזיקה. הממשלה הבריטית לא מממנת את התחומים האלה יותר".

מהשיחה עם שחר ניכר שמעבר לביזנס, הוא אוהב במיוחד את קמדן מרקט. "קמדן זה חלק מהתרבות האנגלית הלונדונית ומההיסטוריה. אמנים כמו איימי ויינהאוס התפתחו שם ועוד רבים וטובים. אנחנו מנסים לייצר קסם".

שוק הדיור בלונדון: המגפה הגיעה בזמן הגרוע ביותר

מגפת הקורונה לא יכולה הייתה ליפול על לונדון בזמן גרוע יותר, כשהמחירים של נכסים - בעיקר נכסי יוקרה - היו בירידה מאז 2014, בגלל שילוב של העלאות מסים והברקזיט.
ברבעון הראשון של השנה, מתווכים התחילו לדווח שהקונים חוזרים לשוק, משום שעזיבת בריטניה את האיחוד האירופי הפכה בהירה יותר תחת שלטונו של ראש הממשלה בוריס ג'ונסון. עליית מחירים נראתה בלתי נמנעת.

ואז הגיעה הקורונה.

הסגר בבריטניה החל ב-23 במרץ, ומאז סוכנויות התיווך אינן פועלות, אסור להראות דירות ורק מעט מעברי דירות מתקדמים כמתוכנן. בהרבה אתרי בנייה נעצרה הפעילות, דבר שתהיה לו השלכה ארוכת טווח על ההיצע של בתים חדשים.

פיטר וותרל, מנכ"ל סוכנות תיווך, פועל בשכונת היוקרה Mayfair, והצוות שלו כרגע רק "מנסה לתפור קצוות פרומים".

"אנחנו שומרים על קשר עם אנשים שראו דירות לפני הסגר, ומנסים לסגור עכשיו עסקאות", הוא אומר. "אם אנחנו לא מצליחים להגיע להסכמה על עסקה, אני ממליץ למוכרים להוציא את הבית מהשוק ולהציע אותו מחדש כשנראה מה קורה".

כשהמדינה תחזור לפסים נורמליים - ראש הממשלה ג'ונסון אמור להודיע על מתווה חזרה לשגרה בימים הקרובים - וותרל מקווה שהביקוש הכבוש יתפרץ.

הוא מאמין שברגע שהסגר ישתחרר, "האמיצים הראשונים" ירוצו לשוק לבחור את הנכס שלהם בשוק הלונדוני. בינתיים, הסוכנים ממהרים להכניס טכנולוגיה שמאפשרת סיורים וירטואליים בנכסים, ומר וותרל אומר שהטרנד הזה יישאר גם אחרי המגפה. "המשימה שלי היא ליצור מספיק טכנולוגיה כדי להראות לאנשים נכסים בווידאו לפני שהם באים לראות אותם", הוא אומר".

וול סטריט ג'ורנל

צרו איתנו קשר *5988