עדי קייזמן | ניתוח

מאחורי הדלת הכבדה ברחוב אוילר שטראסה 15 בברלין מסתתר סיפור הנפילה של עדי קייזמן

בזכות רשת קשרים וקסם אישי, הצליח איש העסקים עדי קייזמן למכור למשקיעיו חלום נדל"ני נוצץ • אבל אז הגיעה הנפילה: קייזמן עזב בחטף את ישראל, העביר את הבעלות בחברה והותיר משקיעים המומים וכועסים • הסיפור על רוכשי הדירות בבניין באוילר שטראסה 15 בברלין הוא רק אחד מהם

עדי קייזמן / צילום: ענבל מרמרי
עדי קייזמן / צילום: ענבל מרמרי

בניין הדירות באוילר שטראסה 15 ניצב, עם כמה חלונות פתוחים ובלתי-מסויד, בין שני בניינים צבעוניים ברחוב צדדי בשכונת וודינג שבצפון ברלין. החלונות פתוחים משום שחם בחוץ, והוא בלתי-מסויד משום שהתוכניות שהציג איש העסקים הישראלי עדי קייזמן לעשרות המשקיעים הישראלים שרכשו את הדירות הפוטנציאליות בו, שכללו שיפוץ והוספת דירות יוקרה על הגג - טרם התממשו.

24 דירות מופיעות על האינטרקום: 14 בבניין החזית ועוד עשר בבניין האחורי. חצר קטנה וצפופה עם אופניים ועצים מפרידה בין שני החלקים. מאחורי שמות הדיירים המקומיים שעל תיבות הדואר - "קוהן", "מאייר" ו"דיטריך" - עומדים החלומות של משקיעים ישראלים להיות בעלים של דירה מניבה בבירת גרמניה הצומחת. בניין זה, נוסף לכ-40 בניינים אחרים ששווקו בעשור האחרון על-ידי קייזמן והחברות "ברלין אספייר" ו"ברלין אסטייט", הוא חלק מהניסיון של אלפי משקיעים ישראלים - שתודלק בשמועות מפה לאוזן, בשיווק מסיבי באינטרנט ובפגישות במשרדים מהודרים - להרוויח מהזינוק במחירי הנדל"ן בברלין. אבל היום הוא מסמל בשביל חלקם בעיקר את "האדמה החרוכה" שלטענתם קייזמן השאיר אחריו ואת ההשקעות הגדולות שעשו והגיעו עד למאות אלפי אירו לכל אחד - שכעת נמצאות בסכנה.

קייזמן (48), שבעשור האחרון היה מעורב במכירת כ-1,400 דירות בגרמניה למשקיעים ישראלים, עזב במפתיע את הווילה המפוארת ששכר בצהלה עם פרוץ הקורונה ועבר להתגורר בלוס-אנג’לס עם אשתו, הדוגמנית אסתי גינזבורג, ושני ילדיהם. כך חשף שי שלו ב"גלובס" ובעקבות הפרסום הזה יצרו עמנו קשר משקיעים רבים בשבועות האחרונים.

קייזמן הותיר אחריו טענות לאי-החזרת חובות ולהתחייבויות שמעולם לא מומשו. הוא גם הותיר גורם חדש שאמור לטפל בנכסים - עורך דין ואיש עסקים בשם משה בר-שלטון, כפי שחשפה בדיקת "גלובס". קייזמן טען בתחילה במכתב ששיגר ממקום מושבו בלוס אנג’לס, כי "מדובר במשקיע שמוכן להשקיע הרבה מאוד כסף ולהשביח חלק גדול מהנכסים שבקבוצה". אלא שבר-שלטון עצמו אמר ל"גלובס" באחרונה כי כל מטרתו היא "להציל את ההשקעות" שהוא עצמו עשה.

לאחרונה הוגשו לבית המשפט המחוזי בתל אביב גם שתי תביעות כנגד קייזמן על סך מיליוני שקלים. אחת מהן היא של איש העסקים מולי ליטבק. ליטבק ואחותו, ד"ר ענת לוין, הגישו תביעה נגד קייזמן בגובה 5.9 מיליון שקל. בכתב התביעה הציג ליטבק הודעת ווטסאספ שכתב לו לכאורה קייזמן לפני כשבועיים, ובה נכתב: "המצב שלי מורכב ומסובך עם הרבה מאוד מוקדים פתוחים. לצערי אני לא במצב שיכול לחלץ אותך מהעסקה. לא כי אני לא רוצה, כי אני לא יכול... אתה לא מבין את ההידרדרות העסקית שלי בשנתיים האחרונות".

עדי קייזמן ואסתי גינזבורג / צילום: אסף לב
 עדי קייזמן ואסתי גינזבורג / צילום: אסף לב

קייזמן עצמו מכחיש את הטענות נגדו בישראל, מגדיר את התביעות נגדו כ"הזויות", מבקר את בר-שלטון בחריפות על התנהלותו העסקית ואומר כי בכוונתו לשוב לישראל בעתיד.

הפתעות לא נעימות ב"זום"

בחזרה לבניין באוילר שטראסה 15. 24 רוכשי הדירות בבניין התאגדו לאחרונה בקבוצת ווטסאפ שבה הם מעדכנים זה את זה בחוות דעת משפטיות, בסיכונים ובהתייעצות כיצד להתמודד עם אי הוודאות שמאיימת לאייד את השקעותיהם. לפני כשבועיים התכנסו חברי הקבוצה ביחד עם משה בר-שלטון, בעל השליטה החדש בחברה של קייזמן, לשיחת וידיאו ב"זום". בשיחה השתתף גם עו"ד יובל חן מנהריה, שמשרדו מייצג רבים ממי שרכשו דירות באמצעות "ברלין אספייר" ו"ברלין אסטייט". סיכום הפגישה, שהגיע לידי G, חושף את המצב שבו נמצאים כיום חלק מהמשקיעים. גם קייזמן השתתף בפגישה, אך שמו אינו מוזכר בסיכום. חלק מהמשתתפים סיפרו כי האווירה הייתה מתוחה וטעונה, במיוחד כלפי קייזמן.

לפני שנתאר את השתלשלות אסיפת הדיירים המקוונת, נסביר כיצד פעל מודל העסקים של קייזמן ושל "ברלין אספייר" ו"ברלין אסטייט": קייזמן נהג לרכוש אופציה על בניין שלם בברלין עוד לפני שחולק לדירות, ולמכור אותו למשקיעים ישראלים כאילו כבר עבר פרצלציה, במחירים אטרקטיביים לעומת מחירי השוק. כך, יכלה החברה לגייס כסף במהירות מישראל ואז לפרוע את האופציה, תוך שמירת דירות מסוימות ברשותה או את זכויות הבנייה על הגג. או שתיהן.

חברות רבות פעלו כך, בעיקר בתוך השוק הגרמני. אבל בדרך השנויה במחלוקת שבה עשתה זאת "ברלין אספייר", לעומת חברות אחרות שפעלו בצורה דומה, התפתחו כמה רמות ומעמדות של משקיעים: יש את מי ששילמו את מלוא הסכום ודירתם נרשמה על שמם בטאבו הגרמני ("גרונדובך") בתום הליך הפרצלציה; יש מי ששילמו רק חלק מהסכום, ולכן במקרה הטוב נרשמה עבורם הערת אזהרה בלבד בטאבו; ויש גם מי שמספרים ששילמו ולא נרשמה עבורם הערת אזהרה; ביניהם יש כאלה שהוצע להם לבטל את העסקה בגלל חוסר יכולת לקבל משכנתא, אך הם לא ראו את כספם בחזרה. סך החובות לא ידוע, אך יש משקיעים שאומרים כי הם חוששים לכל השקעתם - מאות אלפי אירו כל אחד.

בבניין באוילר שטראסה 15 אף אחד מהרוכשים עדיין לא זכה לרישום בעלות בטאבו ובמועד שבו הם קיימו פגישת "זום" יחד עם קייזמן, בר-שלטון ועו"ד חן, ציפו לדיירים כמה הפתעות. ההפתעה הראשונה, לטענת המשקיעים, הייתה הגילוי כי על הבניין נלקחו הלוואות במיליוני אירו שעדיין עומדות, ושלמעשה הדירות שהיו אמורות להיות שלהם משועבדות לגורמים אחרים. הם ידעו לגבי ההלוואות, היות שהרישום בטאבו לא הושלם, אך הופתעו מגודלן. "על הבניין יש משכנתאות", כתב עו"ד חן בסיכום, "אחת קטנה לבנק מקומי בסך 650 אלף אירו והשנייה גדולה ובעייתית וסכומה נכון להיום הוא 3.3 מיליון אירו". כלומר, אף ששילמו מאות אלפי ואולי מיליוני אירו תמורת הרכישה, לפי סיכום הפגישה, הבניין עדיין משמש כערובה להלוואות שלקחו חברות הקשורות לפעילות הנדל"ן של קייזמן בברלין.

הבניין באוילר שטראסה 15 / צילום: רותי צונץ, ברלין
 הבניין באוילר שטראסה 15 / צילום: רותי צונץ, ברלין

ההלוואה השנייה והגדולה, היא מחברת השקעות וניהול בתים ברלינאית בשם "פגאסוס" (Pegasus). לפי חן, בר-שלטון כבר יצר קשר עם "פגאסוס", שהסכימה לקבל חזרה 2.85 מיליון אירו בלבד - "טיפין טיפין בטווח זמן של עד שנה".

ההפתעה השנייה הייתה ההצעה של בר-שלטון לפתרון המצב. עד שלא יסלקו את ההלוואות על הבניין, הרוכשים אינם יכולים לרשום את הדירות על שמם או למכור אותן. בר-שלטון הציע להם "תספורת": הם יוותרו על זכויותיהם בנכס, הוא ימכור את הדירות ובתמורה יחזיר להם "עד מחצית מכספם" בתוך שנה וסכום נוסף בתוך שנתיים.

התנאי שהעמיד למשקיעים הוא שעליהם לוותר מיידית על הערת האזהרה שרשומה על שמם בטאבו הגרמני. "על הקונים יהיה לוותר על כל זכות ישירה שלהם בנכס, גם על הערת האזהרה הרשומה כעת לטובתם", הבהיר עו"ד חן. הוא ציטט את בר-שלטון שאמר בדיון: "בטווח זמן של שנה קיים סיכוי טוב שלפחות מחצית מהמקדמה ששילם כל קונה יוחזר ועוד חלק לא מבוטל יוחזר מפדיון מכירת דירות הגג בטווח של שנתיים". בר-שלטון מציע מנגנון שקוף לעשות זאת, כולל פיקוח של נציג המשקיעים.

"האלטרנטיבה האחרת היא ש’פגאסוס’ תממש את המשכנתא, תוציא את הדירות בעצמה למכירה ובתקבולים שיגיעו בוודאי שלא יהיה בהם די כדי להשיב לקונים כספים, הואיל ומחירי המכירה נטו יהיו נמוכים ב-40% לאור כינוס הנכסים ולאור שכר הטרחה וההוצאות המשפטיות שייגבו בעלי התפקיד", נכתב בסיכום השיחה.

עו"ד חן הוסיף וכתב למשקיעים, כי שמורה להם הזכות "להגיש תביעה נגד כל העולם", אך הוא אינו יכול להמליץ לעשות זאת. "אינני יודע לומר אם בהליכים משפטיים קיים סיכוי גבוה יותר לקבל בחזרה את הכספים מאשר המתווה של משה, וכמה זמן הם יארכו. את הרווחים שיתקבלו ממכירת כל הדירות הוא (בר-שלטון) מתכוון להקדיש לטובת החזר כספים ששילמו הקונים.

"אני מבין לחלוטין את הזעם ואת התסכול שלכם מהמצב", סיכם. "אין אף הצעה טובה. כולן רעות או רעות יותר. אין לוח זמנים ואין ודאות כלשהי לקבלת המקדמה ששולמה".

"רצית להצטרף להצלחה שלו"

שנים ספורות קודם לכן אי אפשר היה לשער כיצד יתדרדרו עסקיו של קייזמן. כל מי שביקר בעבר במשרדי "ברלין אספייר" בבירת גרמניה זוכר את הסוס - פסל בגודל אמיתי, עשוי מברזל, של סוס שניצב במשרדים המהודרים ברחוב הקניות המרכזי של ברלין - פרידריכשטראסה; כל מי שהיה במשרדי "ברלין אסטייט" במגדלי המוזיאון במרכז תל אביב זוכר את האמנות על הקירות. וכולם - רופאים, שחקנים, אנשי עסקים, משקיעים קטנים, זוגות צעירים ואמהות חד-הוריות - זוכרים את הקסם האישי של עדי קייזמן, שלפי דבריו בשיחה עם "גלובס" מכר דירות לכ-1,400 משקיעים ישראלים בשנים האחרונות.

"הוא היה בכותרות, כיכב בתקשורת. הרגשת שאתה רוצה להצטרף להצלחה שלו", סיפר אדם שנפגש איתו בשנות ההצלחה לדיון על רכישה אפשרית של נדל"ן בברלין, "הישראלים ראו את קייזמן בתור אליל. הוא נתן את הטלפון האישי שלו. הם סגדו לו". אחרת סיפרה כי קייזמן הביע אמפתיה למצבה האישי וחשף דברים מעברו שלו. "הרגשתי שהוא לטובתי, שהוא רוצה לעזור לי לקחת חלק בהצלחה שלו, בנוסחה שהוא פיתח להרוויח מנדל"ן בברלין", אמרה.

משרדי "ברלין אספייר" / צילום: מתוך אתר החברה
 משרדי "ברלין אספייר" / צילום: מתוך אתר החברה

ברוב מוחלט של המקרים, לפי העדויות שהגיעו לידינו, קייזמן היה זה שנפגש עם האנשים, זה שסייע לשכנע אותם לגבי הזדמנויות הנדל"ן הטמונות בבירת גרמניה, שדירבן אותם לחתום בישראל על חוזה לגבי דירה בברלין ושהפעיל את הקסם האישי שלו כדי לסגור עסקאות. "הוא סיפר לנו על טעויות שעשה, על השקעות שפספס ועל השקעות שהצליחו לו", סיפר אדם שרכש דירה דרך החברה, "הוא עשה רושם מצוין, של אדם שאפשר לסמוך עליו".

הסימן הראשון שמשהו לא טוב עובר על עסקיו של קייזמן ניתן בפברואר אשתקד, אז פירסם היומון הגרמני הנפוץ "ברלינר צייטונג" תחקיר על פעילות הנדל"ן שלו, כשבמוקד סיפורים על האופן שבו חברת הניהול שלו מתעמרת לכאורה בדיירים על מנת להוציא אותם מדירות בשכירות מוגנת, להכניס תחתם אחרים וכך להשביח את שכר הדירה ולהגדיל את התשואה למשקיעים הזרים. אך גם זה לא הפריע לחלק מהמשקיעים הישראלים. "ידעתי שלחברה שלו יש מוניטין של מי שעושה את המקסימום החוקי כדי להוציא דיירים מהדירה שלהם במטרה להעלות את ערכה", סיפר לנו אדם שמגדיר את עצמו כאחד מ"נפגעי קייזמן". "כשיצאו התחקירים בגרמניה, על הצקה לדיירים לכאורה, לא נרתעתי. בתור יהודי, אני לא מזיל דמעה על אף גרמני שנאלץ לעזוב את הדירה שלו".

הנוסחה עבדה היטב, לפחות בהתחלה. משקיעים רבים קיבלו דירות רשומות בטאבו ונהנו מעליית המחירים שהתרחשה בברלין - וגם מהשקעה מוצלחת. בשביל אחרים, היא מאיימת להפוך לחור שחור שבו ייעלמו חסכונותיהם. "ידעתי שאני נכנס לתחום מסוכן, אבל חשבתי שהחוק הגרמני יגן עליי", אמר אחד המשקיעים ל-G, "זה לא שקניתי דירה באפריקה. גם היום אני לא נרתע מקניית נדל"ן בברלין. הלקח שלי הוא פשוט לא לעשות את זה דרך ישראלים".

כבר למעלה מעשור וחצי שקייזמן עוסק בנדל"ן בברלין. את הקריירה שלו החל לאחר שחרורו מהצבא, בעסקי היהלומים של בעלה של אמו, אברהם קייזמן, שגידל אותו מילדות. בשלב מסוים הוא עבר לניו יורק כדי לשווק שם יהלומים, ותוך כדי השהות בארה"ב החליט להשקיע בנדל"ן בישראל. בהמשך הקים יחד עם שותף בשם דני הרצוג את קפיטל גרופ, שעסקה ביזמות ובקבוצות רכישה.

ב-2004 החליט קייזמן להעתיק חלק מפעילותו לחו"ל, ולאחר שבחן מספר שווקים, התמקד בגרמניה. "כשהגעתי לגרמניה", סיפר בראיון לשלומית לן ב"גלובס" ב-2010, "גיליתי אנומליה מוחלטת: המדינה הכי גדולה ועשירה באירופה, ויש עיוות עצום בין רמות המחירים בה לבין רמות המחירים במדינות השכנות. הקמתי שם זרוע פעילות עם שותפים מקומיים וישראלים, וניצלנו את העובדה שהשוק היה די מנומנם וההתנהלות הייתה אירופית שמרנית. אנחנו היינו מעט יותר נועזים, עשינו עסקאות שאינן מותנות במימון, השגנו מימונים מהירים מבנקים ישראליים בלונדון, ולאחר כמה חודשים החלפנו אותן בהלוואות של בנקים אירופיים. כך היה לנו יתרון המהירות, ותוך תקופה קצרה יחסית בנינו פורטפוליו מרשים, בעיקר בתי מלון ומעט מגורים".

לאחר שיצא מהשותפות ברווח נאה, התמקד קייזמן בבנייה למגורים בברלין. באותה תקופה, הכיר את עפרה שטראוס, כיום יו"ר שטראוס גרופ ומנשות העסקים הבולטות בישראל, שהייתה גרושה ואם לשלושה, ומבוגרת ממנו ב-13 שנים. ההיכרות עם משפחת שטראוס העניקה לו גישה להרבה ממוקדי הכוח והעושר במדינת ישראל. ואכן, עסקיו של קייזמן הלכו והתרחבו: ב-2005 הוא רכש, יחד עם שני שותפים, תמורת 16 מיליון אירו את בניין הדואר של ברלין - בניין מפורסם בעיר ובעל ערך היסטורי. בנוסף, החל לרכוש בנייני מגורים בברלין.

השלב הבא היה כניסתה של שיכון ובינוי ב-50% לפעילות שלו, במסגרת חברת ADO, ויחד הם עשו עשרות עסקאות. לימים, מכר קייזמן את מנותיו לשיכון ובינוי, והמשיך את פעילותו בברלין באופן פרטי.

עוד לפני כן, הגיעה ההסתבכות הראשונה: ערב המשבר הגלובלי ב-2008, רכש קייזמן, תמורת 40 מיליון שקל, את השליטה בחברת אסים, שפעלה ברומניה ובולגריה. אולם אז החל הסחרור בשוק, קייזמן נאלץ לסגור את משרדי החברה וצמצם את הצוות למינימום, ואף ביקש דחיית תשלומים ממחזיקי האג"ח. יומיים לפני אסיפת המחזיקים שזומנה כדי לאשר את הסדר החוב שגיבש, מכר קייזמן את החברה לנץ בונדס, בהפסד של עשרות מיליוני שקלים. המהלך היכה בתדהמה את המחזיקים.

בשנת 2010, לאחר חמש שנות נישואים ובת משותפת, קייזמן ושטראוס התגרשו, והוא שכר מהאדריכל אריה גינזבורג את "הבית הכתום" בצהלה. זמן קצר לאחר מכן, הפך לבן זוגה של בתו של בעל הבית, אסתי גיזנבורג, הצעירה ממנו ב-17 שנים. לאחר כשלוש שנים, הגיש האב תביעה לבית המשפט, בטענה כי קייזמן חתם על הסכם לרכישת הווילה תמורת 8 מיליון שקל ולא שילם את מלוא התמורה. הסכסוך בין הצדדים הסתיים בינואר 2015 ונקבע כי הזוג יישאר בווילה תמורת תשלום מוסכם לאב.

"המקרה הבעייתי ביותר"

עם הקרב המתנהל כעת בין קייזמן לבין רוכש הפעילות החדש, ובגלל שרוכשים רבים חתומים על חוזים ישראליים וגרמניים, מול חברות וייפוי כוח שאינם תקפים יותר, חלק מ"נפגעי קייזמן", כפי שהם מגדירים את עצמם, פונים לאפיקים שונים כדי להתמודד עם הסיכון לאבד את השקעותיהם. מי שטוען כי "נעקץ" בכמה אלפי אירו, מוותר עליהם לעיתים. אחרים יוצרים קשר עם עורכי דין גרמנים כדי לברר אפשרות לתביעה, או פונים לעורכי דין ישראלים. אפשרות לתביעה ייצוגית נבחנת בשתי המדינות. לפי מידע שהגיע ל-G, משטרת ישראל כבר החלה בבדיקה בנוגע לפרויקט באוילר שטראסה.

גם העברת השליטה בעסקי הנדל"ן בברלין לבר-שלטון, וגם המעבר של קייזמן ומשפחתו ללוס אנג’לס, לא עצרו את המשך התביעות והתלונות כנגד קייזמן. למעשה, באחד מההליכים האלה, רמזו התובעים כי הסיבה לעזיבה של קייזמן לחו"ל עשויה להיות קשורה ל"ידיעות שהתגלו לתובעים, אשר הלכו והצטברו בעת האחרונה לכדי חששות ממשיים, כי קייזמן והחברות שבבעלותו מבריחים נכסים וכי הם לקראת חדלות פירעון".

בנוסף לתביעה של ליטבק, מתברר כי תביעה נוספת, בסך של כ-4 מיליון שקל, הוגשה נגד קייזמן על-ידי בני זוג בטענה כי "בחוסר זהירות וברשלנות רבתי, ולמרות שהציג עצמו כבעל ניסיון ומומחה בביצוע פרויקטים בברלין, הפקיר עדי קייזמן לחלוטין את ענייניהם של התובעים שרכשו מהחברות בבעלותו דירות בברלין, לא טיפל בענייני התשואה המובטחת, ניהל באופן כושל את הדירות, ושיקר לתובעים".

לצד ההליכים המשפטיים האזרחיים, נחשף ב"גלובס" השבוע כי קבוצת משקיעים מתכוונת לפנות בימים הקרובים ליחידה הארצית לחקירות הונאה במשטרת ישראל, ולהגיש תלונה נגד קייזמן. קבוצת המשקיעים שכבר השלימה את חיבורו של מכתב התלונה אשר יועבר בקרוב ליאח"ה, מונה כ-20 משקיעים הסבורים כי קייזמן ואנשים נוספים עמם התקשר הוציאו לפועל מעשי הונאה שפגעו בעשרות, אם לא מאות, משקיעים.

הסיפורים שמתארים המשקיעים אינם דומים זה לזה. עו"ד גיא הרשקוביץ המייצג את בני הזוג התובעים וגם חלק מהמשקיעים המתארגנים להגשת התלונה, מספר כי אחד המשקיעים רכש דירה בפרויקט של קייזמן וקיבל את הרושם כי השקעתו מניבה תשואה. כשביקש לרכוש דירה נוספת הציע לו קייזמן, לטענתו, להחזיר לו את הדירה, ותמורתה לקבל זכויות בנכס משובח יותר. אלא שאז ביטל קייזמן את העסקה הראשונה והחזיר לבעלותו את הדירה, ותמורת הערך הנומינלי בלבד של הדירה שהעניק לו קייזמן "קיבל" דירה אחרת במחיר שהתברר כמופקע.

בר-שלטון מספר כי מאז שקיבל את השליטה בחברות העוסקות בפעילות הנדל"ן של קייזמן, הוא מוצף בטלפונים. הוא לא חשב שהדברים יתגלגלו לידי כך כשהשקיע אצל איש העסקים הישראלי. עם זאת, הוא טוען בשיחה עם G, כי הבניין באוילר 15 הוא היחיד מבין הבניינים שברכישתם הייתה מעורבת "ברלין אספייר" שעליו רובצת הלוואה נוספת בממדים כאלה מגורם חוץ-בנקאי.

"מדובר במקרה הבעייתי ביותר, אבל היחיד הידוע לי מתוך כל הבניינים שהדירות שבהם נמכרו למשקיעים ישראלים", אמר. גם בבניינים אחרים שבשיווקם היה מעורב קייזמן, אמר בר-שלטון, התגלו הלוואות עומדות, אבל בסכומים נמוכים משמעותית. "היו כמה בניינים שבהם על הרוכשים היה להתגייס כדי לסלק את החובות מהבניינים, אבל מדובר בסכומים נמוכים מאוד. בבניין אחד התשלום עמד על 6,000 אירו למשקיע, בבניין אחר על 10,000 אירו. זה לא אופטימלי, אבל לא מדובר בסכומים אדירים ואנשים קיבלו את הרישום בטאבו וייהנו מעליית המחיר המשמעותית".

ניסיון לברר את תמונת המצב לאשורה נתקל בסבך של חברות אחזקה, חברות נכס וחברות שהוקמו לצורך רכישת כל אחד מהבניינים, שנעות בין גרמניה לקפריסין, בין אוסטריה לישראל. זהו אותו סבך שבו נתקלנו בספטמבר האחרון, אז הגיעו לידי "גלובס" עוד ועוד טענות של משקיעים לגבי עיכוב תשלומים, התחמקות מחובות והבעיה שהדאיגה כבר אז רבים - אי רישום של דירתם בטאבו.

כאשר קייזמן עומת באותם ימים עם הטענות, הוא הכחיש אותן בתוקף. "האם יש דירות שמשקיעים שילמו את כל הכסף עבורן, הבניין עבר פרצלציה והן עדיין לא רשומות בטאבו?", שאלנו. "לא", ענה קייזמן, "למעט יחידות ספציפיות, של אנשים שקנו דירות קרקע שהיו יחידות מסחריות וצריכות לעבור הסבה... את מספרן אפשר לספור על יד אחת". הוא הוסיף: "בכל בניין שסיימתי בו פרצלציה אין מצב שלא יהיה רוכש שלא רשום בטאבו. אם יש מי שלא רשום בטאבו - הוא כנראה חייב לי כסף". בתשובה לשאלה האם "ברלין אספייר" יכולה לפרוע את כל ההלוואות שיש לה על בניינים, השיב: "קיימים עודפי כסף אדירים. כל הנכסים הישנים כבר לא משועבדים".

את אותו ביטחון מביע קייזמן גם כיום, כשהוא מבהיר כי אם יש שעבודים על בניינים, מדובר רק בכאלה על פרויקטים חדשים. הוא אישר ל־G שאכן נלקחה הלוואה שנייה על הבניין ברחוב אוילר. לדבריו, מדובר בהלוואה שהיא חלק מפעילות עסקית לגיטימית, "שאינה שונה מעשרות פרויקטים שפעלו באופן דומה". היות שההלוואה הראשונה שנלקחה מבנק מקומי הייתה קטנה יחסית, ושווי הבניין גבוה ממנה, נלקחה ההלוואה השנייה.

לדברי קייזמן, החברות השונות המחזיקות בבניינים הן למעשה קבוצת-חברות, וניתן לשתף את התקבולים מהן, או ההלוואות שנלקחות כשהבניינים הם הערובה, ואין בכך דבר חריג. "מאזן מאוחד הוא חלק מפעילות עסקית מוכרת ומקובלת בברלין", ציין. לדבריו, בעל השליטה החדש הוא זה שצריך לפרוע את ההלוואה הקיימת ו"לאפשר לדיירים את השלמת הליך הרישום בטאבו". בעוד בר-שלטון טוען כי הוא יזם את שיתוף קייזמן בפגישה, קייזמן טוען כי הוא זה שדרש להשתתף בה כדי להבהיר את עמדתו.

את תגובת חברת "פגאסוס" לא ניתן היה להשיג. עו"ד יובל חן סירב להגיב.

התספורת באוילר שטראסה 15

המומחים מזהירים: "לא לוותר על הערת האזהרה"

המקרה של רוכשי הדירות באוילר שטראסה 15 הוא ככל הנראה מורכב במיוחד. בר-שלטון מזהיר כי אם המשקיעים לא יהיו מוכנים להסדר, יש סיכון שכל השקעתם תיעלם. "קודם כל ‘פגאסוס’ תמכור את הדירות, והיא יכולה לעשות זאת משום שההלוואה שהיא נתנה קודמת להערת האזהרה של הרוכשים. רק אחרי זה, אם יהיה חסר לה כסף, היא תלך אחרי מי שחתום על ההלוואה", הוא אומר. הוא מבהיר כי לא ביקש מהרוכשים לוותר על טענות בעתיד, לא לתבוע או להגביל את דרישותיהם. "אני מנסה לגבש פתרון שבמסגרתו הם יהיו חכמים ויקבלו חלק גדול מהכסף חזרה. אחר כך, מצדי, שיפעלו כמיטב הבנתם.

" אנו מצידנו ויתרנו על זכויות דירות הגג השייכות לחברה והצענו שבשלב השני, פדיון מכירתן ישמש כסכום משמעותי נוסף להחזר עבור הרוכשים - דבר שעשוי לצמצם מאוד את פגיעתם. אני סבור שהפתרון שהצענו יניב את התוצאה הטובה ביותר. לי אין כל אינטרס. העניין הגיע לפתחי ב’ירושה’ וכספיח לקבוצת החברות הגרמניות שעליהן השתלטתי, ואני פועל כאן במסגרת הניסיון לצמצם את הבעיות ככל שניתן ".

מומחים גרמנים עמם שוחחנו אמרו כי מדובר במקרה מורכב מאוד. בגרמניה החוקים ברורים, ומשרטטים מנגנון מובנה שבו כסף המשמש לקניית דירה יועבר לחשבון נאמנות ויועבר סופית רק לאחר רישום בטאבו, תוך הגדרת כמה מועדים קבועים בחוק. אחת הבעיות עם העסקאות שעשו המשקיעים הישראלים היא שהחוזים שלהם נעשו בישראל, בעברית, ובמקרים רבים אינם מקובלים בגרמניה. בנוסף, הם יוצרים אפשרות לקניית "חצי דירה" או "חלק מדירה", מה שאינו אפשרי בגרמניה.

עורך הדין הגרמני-ישראלי נתן גלברט, המכיר מקרוב את הפרשה, מזהיר רוכשים מפני ויתור על הערת האזהרה בטאבו, או על כל התחייבות שנעשתה כלפי המשקיעים ומעוגנת בחוזה. "במקרים רבים הערת אזהרה היא הדבר היחיד שיכול למעשה להציל את ההשקעה ואף להגן על מי שהעבירו כספים לטובת דירה בברלין מפני הנושים", אמר ל-G.

לדבריו, ההצהרה על החלפת בעלי התפקידים בפעילות הנדל"ן בברלין - בר-שלטון במקום קייזמן - אינה תירוץ מספיק כדי לשנות התחייבויות קיימות, להתכחש לעסקאות, לדרוש כסף רב יותר על עסקאות או להציע "תספורת". "לא ברור באופן פורמלי מה משמעות ‘לקיחת השליטה’ של בר-שלטון על העסקים, וכיצד זה מתבטא בחובותיהן החוקיות של החברות הקשורות אליהם", אמר. לדבריו, "עצם הצגת ההחלפה בין השניים כ’פתיחת דף חדש’ אינה נימוק מספיק".

לדברי ניצנה בראוטמן, מתווכת דירות ושמאית שייצגה ומייצגת ישראלים רבים שרכשו דירות בברלין, "הסרת הערת אזהרה לפני שהתקבל כל סכום הרכישה בחזרה במלואו, תסיר גם את קלף הביטחון החזק ביותר של הקונה. רישום הערת האזהרה הוא תעודת ביטחון מאוד-מאוד אפקטיבית בעסקת נדל’’ן. כאשר ישנו אזכור בטאבו של הרוכשים, לא ניתן למכור את הדירה לגורם נוסף". במקרה ספציפי זה, אומרת בראוטמן, "הקונים של הדירות הם למעשה צד ג’ בעניין, ולא קשורים לפי הבנתי לאותה משכנתא שנלקחה טרם זמנם".

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988