שוק הדיור | ניתוח

סקר לשכת השמאים: הנדל"ן המניב בדרך לירידת מחירים; במגורים – יציבות

סקר שנערך בקרב כ-200 מחברי לשכת השמאים מעלה כי הענף הבעייתי ביותר צפוי להיות המלונאות, שכבר ספג מכות קשות • לעומת זאת, ענף הלוגיסטיקה הוכתר כענף היציב ביותר

מלון סטאי כנרת. ענף המלונאות ספג מכה קשה מהתפרצות הקורונה / צילום: אסף פינצ'וק
מלון סטאי כנרת. ענף המלונאות ספג מכה קשה מהתפרצות הקורונה / צילום: אסף פינצ'וק

האם אנו צפויים להיתקל בגל ירידות מחירים שיפקוד את כל תחומי הנדל"ן? סקר שערכה ועדת המחקר וסקרי שוק של לשכת השמאים, בקרב 200 שמאי מקרקעין העלה, שמרביתם רואים את ענף המלונאות כענף שצפוי לספוג את הירידות הגדולות ביותר; לעומת זאת ענף המגורים צפוי, על סמך השמאים שהשתפו בסקר, לשמור על יציבות יחסית.

הקורונה הכניסה את ענף הנדל"ן, כיתר ענפי הכלכלה, לתקופה של חוסר ודאות. אחד מהדברים המטרידים ביותר שמאי מקרקעין כיום, הוא להעריך שווי נכסים. זאת בתקופה שבה קיים מצד אחד מיעוט בעסקאות, ומצד שני קיים חשש שעסקאות שבוצעו עד לפרוץ המגפה בארץ - כבר אינן אקטואליות להשוואה.

לאור זאת ערכה לשכת שמאי מקרקעין סקר בקרב כ-200 שמאים ברחבי הארץ, שבו הם נשאלו, האם צפויות ירידות מחירים בתקופה הנוכחית, ואם כן באיזה שיעור יופחת שווי הנכסים במכירה רגילה או במימוש מהיר (מכירות שמבוצעות במצבים של כינוס נכסים ופשיטות רגל, למשל).

בתחום המגורים ענו רוב השמאים, כי לא תהיה הפחתת שווי משמעותית: 42% מהמשיבים העריכו כי לא תהיה הפחתה כלל ו-41% צופים הפחתה של 5% בלבד בשווי. במקרה של מימוש מהיר 65% מהנשאלים צופים הפחתת שווי של עד 15%, שזה מספר שהיה מקובל גם בעבר.

כשנשאלו על מגורי היוקרה, השמאים סברו, כי השוק יחווה ירידות מחירים גדולות יותר: 33% מהנסקרים צופים הפחתת שווי של 5%, ו-46% צופים הפחתה של 10%-15%. במקרה של מימוש מהיר 17% מהשמאים אף צופים הפחתה של עד 25%. זה המקום לציין, שתחום מגורי היוקרה הוכיח עצמו כבלתי יציב גם בעבר: הוא רשם עליות גדולות כשהשוק פרח, אך ירידות חדות בהרבה מאשר יתר חלקי השוק, כשהשוק נקלע למיתון.

ומה עם תחום המשרדים וההייטק? אמנם עד כה שמאים נמנעו מלהעלות את התשואות על נכסים אלה, ואולם על פי הסקר, הקורונה ושינויי הרגלי העבודה ישפיעו על ירידות משמעותיות בתחום: 85% מהשמאים צופים הפחתת שווי - של 5%-15%.

האם תחום חללי העבודה המשותפים יקבל מכה, או שדווקא ישרוד את המגיפה טוב יותר מאשר שוק המשרדים הסטנדרטיים? השמאים התקשו לענות על הסוגיה הזו. כמעט 40% מהם ענו, שהם צופים הפחתת שווי של 10% ו-36% מעריכים הפחתה של 5%-15%, נתונים דומים לאלה של המשרדים הרגילים.

כשמדובר בתחום המלונאות, ההערכות הן קודרות יותר. למעלה מ-80% מהשמאים מעריכים הפחתת שווי של 10%-20% ואף יותר מזה. במימוש מהיר 87% צופים הפחתה של 20%-30% ואף למעלה מזה. המשמעות היא שהשמאים סבורים, שהענף צפוי לספוג מכה קשה בנוסף למכות שקיבל עד כה בגלל הקורונה.

כחלק מענף זה, גם תחום הצימרים יספוג מכה, ו-70% מהשמאים צופים הפחתה של 10%-20% ומעלה במחירים.

מצב הקניונים אמור להיות טוב מעט יותר, לדעת השמאים. 38% צופים הפחתה של עד 10% במחיר. במימוש מהיר, לעומת זאת, 43% מהשמאים העריכו הורדת מחיר של 20%.

תחום הנדל"ן היציב ביותר בעידן הקורונה, צפוי להערכת השמאים להיות ייעוד התעשייה-לוגיסטיקה. 56% מהמשיבים העריכו שלא תהיה הפחתת שווי. במימוש מהיר 67% מעריכים כי תהיה הפחתה של עד 15%, שזה שיעור סביר ביותר, שאינו משקף מצב משברי בענף.

יריב דרורי' יו"ר ועדת מחקר בלשכת שמאי המקרקעין  / צילום: נועם דויד
 יריב דרורי' יו"ר ועדת מחקר בלשכת שמאי המקרקעין / צילום: נועם דויד

חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין ויריב דרורי יו"ר ועדת מחקר וסקרי שוק שערך את הסקר, מסרו בעקבות הממצאים כי, "אין ספק שאנחנו נמצאים בתקופה מאתגרת מאד ונראה שתחומי נדלן רבים יספגו ירידות מחירים נקודתיות. המצב הכלכלי, כך נראה יגרום ללא מעט אנשים פרטיים וחברות לבקש לממש נכסים במימוש מהיר כדי להגדיל את תזרים המזומנים, מה שיכול לייצר הזדמנויות נדל"ניות.

"תחום המגורים, באופן יחסי נשאר יציב וככל שנראה ירידות מחירים אם בכלל, הן תהיינה מינוריות. כמו כן יש לתת את הדעת על התקופה שאחרי הקורונה - בין אם אחרי הגל הנוכחי ובין אם אחרי הגל השני שאולי יבוא, שם סביר להניח שתחום המגורים ישמור על יציבות".

צרו איתנו קשר *5988