שוק הדיור | ניתוח

הזוגות הצעירים התנפלו על שוק הנדל"ן, עכשיו יתחילו הבעיות

לפי נתוני הכלכלנית הראשית, משפרי הדיור והמשקיעים לא התרשמו מהאיתותים בדבר הצלחה בהתמודדות עם מצב הקורונה ועצרו עסקאות • לעומתם, הזוגות הצעירים דווקא קנו דירות בהמוניהם וכעת הם חשופים לסיכון כלכלי שעשוי להתגלגל לגל חדש של הקפאת משכנתאות

דירה למכירה / צילום: גיא ליברמן
דירה למכירה / צילום: גיא ליברמן

האם הזוגות הצעירים איבדו את תחושת הסכנה הכלכלית בתקופה שבין שני גלי הקורונה? סקירת הכלכלנית הראשית באוצר שפורסמה השבוע על התנהגות שוק הנדל"ן בחודש מאי, מצטרפת לסקירת בנק ישראל על לקיחת משכנתאות, ושתיהן יוצרות תמונה מטרידה: בזמן שמשפרי הדיור נזהרים מלבצע קנייה, ודוחים החזרי משכנתאות, הצעירים, כך נראה, חושבים אחרת ומבחינתם סכנת הקורונה פחותה.

על פי סקירת הכלכלנית הראשית, שירה גרינברג, בחודש מאי בוצעו 6,500 עסקאות. אמנם מדובר בהיקף עסקאות שמצביע על ירידה של כ-30% לעומת מאי בשנה שעברה, ואולם בנסיבות הקורונה מדובר בחודש פורה מאוד. זאת במידה רבה, הודות ל-3,500 משקי בית צעירים, שהחליטו בחודש הזה, שהם רוכשים דירות. חלקם בשוק הגיע בחודש מאי ל-54%.

צלילה למספרים מעידה שמרביתם לא רכשו דירה מסובסדת באמצעות מחיר למשתכן, שכן רק 830 דירות נרכשו במסלול זה. 2,700 דירות נרכשו בשוק החופשי. כשבוחנים את המקומות שבהם בוצעו עסקאות במחיר למשתכן במהלך החודש הזה, נתקלים לרוב בערים המוכרות - אשקלון, קרית גת, באר שבע, הקריות, לוד וראשון לציון. ואולם מה שעניין את הכלכלנית היה דווקא פלח הצעירים שרכשו דירות בשוק החופשי, וכאן התגלו מספר ממצאים מעניינים.

1. מדוע דווקא בני ברק מככבת

במקום הראשון באזור המרכז נמצאת פתח תקוה עם 65 דירות שרכשו בה צעירים בחודש מאי. עם זאת דווקא המקום השני, בני ברק, הוא אולי מעניין יותר. כאן רכשו הצעירים 61 דירות.

אז מה קרה בבני ברק בהפוגה שבין שני גלי המחלה? הכלכלנית לא עונה על כך, אבל מספקת נתונים מעוררי מחשבה: במאי 2019 מספר הדירות שרכשו צעירים בבני ברק הגיע ל-8% בלבד במרכז, לעומת 17% כעת. הדבר עשוי להיות מוסבר בכך, שענייני החל"ת והפיטורים פחות משמעותיים לצעירים בבני ברק מאשר במקומות אחרים, ואולי שמוסדות כמו גמ"חים שנהוגים בבני ברק, ולא במקומות אחרים, מאפשרים זאת גם כיום.

נזכיר גם כי בחברה החרדית יש נטייה גדולה לרכוש דירות, ולהתבסס פחות על מודל של השכרה. מחירי הדירות בבני ברק שנרכשו במאי, מגיעים על פי הלמ"ס לכ-1.7 מיליון שקל בממוצע - מחיר שגבוה בהרבה מהממוצע הארצי בחודש מאי בקרב הזוגות הצעירים.

בני ברק / צילום: איל יצהר
 בני ברק / צילום: איל יצהר

2. הבדל בהתנהגות באזור המרכז


אזורי ירושלים, המרכז והשרון הדרומי (אזור נתניה-הרצליה-רעננה) בולטים עם ירידות שבין 20%-23% בכמות העסקאות שבוצעה בהם, והכלכלנית הראשית סבורה, כי הדבר נובע מיוקר הדירות במקומות הללו. דירות שנרכשו בשרון הדרומי הגיעו למחיר ממוצע של 1.7 מיליון שקל; באזור ירושלים מחיר ממוצע לדירה שנרכשה על ידי צעירים הגיע ל-1.69 מיליון שקל ואילו במרכז - ל-1.73 מיליון שקל.

בתקופת הקורונה של מרץ-מאי, ירדו רכישות הצעירים באזור המרכז בשיעור של 42%, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. עם זאת מי שכן קונה דירות באזורים הללו הם הצעירים המבוססים יותר.

"ניתוח רמות השכר של הרוכשים הצעירים באזור המרכז במאי האחרון מצביע על עליה משמעותית ברמות השכר של רוכשים אלו", נכתב בסקירה. "בעוד שהשכר החציוני של רוכשים אלו במאי האחרון עמד על 16.4 אלף שקל, ברוטו למשק בית, עמד שכר זה בקרב הרוכשים אשתקד על 13.8 אלף שקל בלבד (פער של כ-20%)... יש בכך כדי ללמד על הקושי של בעלי השכר הנמוך יחסית לממן רכישת דירה בתקופת זו, בפרט לנוכח הממצאים לפיהם שיעור העובדים שהוצאו לחל"ת/פוטרו עם פרוץ משבר הקורונה גבוה יותר בקרב צעירים בעלי רמות שכר נמוכות יחסית".

לא חסכו - הצעירים שילמו 2 מיליון שקל ויותר בתל אביב
 לא חסכו - הצעירים שילמו 2 מיליון שקל ויותר בתל אביב

3. בדרום קונים ולא רק במחיר למשתכן

אחד הממצאים המפתיעים היה גידול של 3% ברכישת דירות שוק חופשי באזור הדרום. זאת, על אף שאזור זה מוצף בדירות מחיר למשתכן, ובמקומות כמו באר שבע, דימונה וירוחם, נרשמו עודפים גדולים של דירות שטרם נרכשו במסגרת התוכנית הממשלתית.
אחד ההסברים הוא, שיזמים יצאו במבצעים חריגים בתקופת הקורונה, כדי להאיץ את קצב המכירות שלהם, ובמקומות פריפריאליים מחירי הדירות בשוק החופשי דמו מאוד למחירי דירות שנמכרו במסגרת מחיר למשתכן.

יתכן, כי יזמים שמקימים פרויקטים של מחיר למשתכן, שבהם אחוז מסוים מהדירות מוקצה לשוק החופשי, החליטו לערוך מבצעים על הדירות, על מנת לסיים את שיווקי הפרויקט במהירות האפשרית, עקב החששות מקשיים כלכליים שעשויים לפקוד אותם בשל המשבר.

התוצאה היא של צעירים שלא זכו בדירות מוזלות, או שלא רצו לרכוש דירות מוזלות, שקיבלו תנאים מפתים בשוק החופשי, דבר שאיפשר להם לרכוש את הדירות.

4. הצעירים תלויים כעת בכיוון המשבר

נתונים ראשוניים של חודש יוני, שלפחות בתחילתו היה דומה למאי מבחינת התחושה הציבורית כלפי השתוללות הנגיף, מעידים על המשך המגמה של עלייה במספר העסקאות. כך גם מדווחות חברות בנייה רבות. אלא שבשבועות האחרונים כבר ברור לכולם שהגל השני מתחזק, וכשיש קולות של מגבלות חדשות, הצפי הוא דווקא להתכווצות נוספת של המשק.

מצב זה צריך לעורר דאגה בקרב הזוגות הצעירים ש"הימרו" על ירידה מהגדר ורכשו דירה. מידת הסיכון שלהם גבוהה ממילא, ויתכן שנראה גל חדש של הקפאות ודחיות משכנתה מצידם - צעדים שאפיינו את התחלת הגל הראשון של הקורונה. 

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988