"אני אוהב את ההשקעות קרוב לבית": הכירו את המשקיע שמחפש רק פרויקטי התחדשות עירונית

בני בס מת"א רק בן 32 וכבר מעורב ברכישת 3 דירות להשקעה • בס בונה לא רק על התשואה מהשכרה, אלא גם על התחדשות עירונית כגורם שמביא לעליית ערך • האזינו

בני בס, משקיע נדל"ן / צילום: איל יצהר, גלובס
בני בס, משקיע נדל"ן / צילום: איל יצהר, גלובס

"התפיסה הכלכלית שלי אומרת שמשכר עבודה לבד, לאדם יהיה קשה לחסוך. לזוג ממוצע שמרוויח 15-20 אלף שקל ביחד, שיש להם ילדים והוצאות, זה קשה. וגם אם מרוויחים יותר, אז מגיעים לחיסכון של 2,000, 3,000 שקל לחודש. עם סכומים כאלה קשה להגיע לרווחים משמעותיים. לכן אני חושב שחובה לבצע השקעות. אני לא מבין במניות, אבל בנדל"ן אני לא רואה בעיה לעשות רווחים גם בתקופות קצרות יחסית".
הדובר הוא בני בס (32) מתל אביב, שכמובן לא מציג תזה כלכלית מקורית. אלא שבניגוד לרבים שנותרים בתיאוריה, ב-2015 הוא גם התחיל ליישם כשקנה דירה ראשונה להשקעה בפתח תקוה. פגשנו אותו במסגרת הפודקאסט "כסף בקיר", שמביא את סיפוריהם של אנשים שהחליטו להשקיע בנדל"ן.

מוזמנים להאזין ולעקוב אחר הפודקאסט בספוטיפיי, באפל פודקאסטס, בגוגל פודקאסטס או באפליקצית הפודקאסטים האהובה עליכם.

ההשקעה הראשונה: 890 אלף שקל לדירת 2.5 חדרים בפתח תקוה

המקור התקציבי לדירה הראשונה היה מכספי ירושה. "קודם הכסף היה מושקע בשוק ההון. בין השנים 2013 עד 2015 היו תשואות לא רעות, אבל אז ראינו שהתשואות יורדות לאחוז אחד, לשני אחוז", הוא אומר. העניין שלו באפיק ההשקעה בנדל"ן הלך וגבר. "הבנו שהעניין זה לא רק התשואה מהשכירות אלא האפשרות שהשווי של הנכס עולה. פתאום אתה יכול תוך שנתיים לעלות את השווי", הוא מסביר.

מה חיפשת?
"היה לי חשוב שזה קרוב לאיפה שאני חי, כי זו הייתה הדירה הראשונה שלי להשקעה", הוא אומר בכנות. המדד שלו היה "רבע שעה מבית אימו". הכלל השני שאליו כיוון היה נגישות לתחבורה ציבורית. "פתח תקוה נמצאת בגבולות של הקו האדום של הרכבת הקלה, ובטווח הארוך ידעתי שהמחירים שם ובבת ים שנמצאת בקצה השני של הקו יעלו", הוא אומר ומצביע על יתרון נוסף שחיפש מבחינת המיקום - קירבה לשירותים עירוניים רבים.

בשנת 2015 מצא את מבוקשו, או כך לפחות חשב. הוא רכש דירת 2.5 חדרים בשטח 75 מ"ר, ברחוב חפץ חיים (שאיננו קרוב במיוחד למסלול הקו האדום של הרכבת הקלה. ג"ל). הדירה הייתה ממוקמת בקומה השלישית והאחרונה, בבניין ללא מעלית, ותג המחיר שלה היה 890 אלף שקל. "השכרתי אותה ב-3,100 שקל ללא בעיה", אומר בס.

הוא מודה כי בתחילה היה מרוצה, אבל במהרה הבין שהיה צריך לחפש משהו אחר. לדבריו הוא ניסה את האפשרות לקדם פרויקט של תמ"א 38, אבל הבין שאין לפרויקט היתכנות כלכלית. אף שלא רכש את הדירה מלכתחילה כדי לקדם פרויקט התחדשות עירונית, כעת הבין שהוא מעדיף להשקיע בדירה שנמצאת בבניין שכן יעבור תהליך כזה. ב-2018 מכר את הדירה במחיר של 1.07 מיליון שקל, ונכנס להשקעה חדשה.

ההשקעה השנייה: 1.23 מיליון שקל לדירת 3 חדרים בפ"ת

באותם הימים לו ולזוגתו כבר היה ברור שהם בכיוון של חתונה, אך הם העדיפו להתחתן אחרי שהם רוכשים שתי דירות להשקעה - אחת לכל אחד מהם.

"לפני שהתחתנו לכל אחד היה הון עצמי", הוא מסביר ואומר כי המחשבה הייתה שכל אחד ישכיר את הדירה וישלם עליה משכנתה.

מאיפה הגיעה המחשבה הכלכלית המפותחת הזו?
"אשתי איתי באותו ראש. הבנו שבעתיד אולי לגור בדירה משלנו אבל כרגע אנחנו מעדיפים למקסם את היכולת שלנו להתגלגל ולהשיג יותר הון עצמי".
גם את הדירה השנייה שלו חיפש בס בפתח תקוה. "התוכנית הכלכלית היתה היא למצוא דירה במחיר נמוך יחסית שהיא במחיר השוק ולמכור אותה אחרי השבחה של תמ"א במחיר שהוא הרבה יותר גבוה".

אז כמה דירות כאלה ראית?
"רק שלוש-ארבע", הוא אומר ומסביר שהכמות הנמוכה נובעת מסינון קפדני שערך כבר בשלב הטלפונים. "הרבה אנשים מנסים למרוח אותך. אומרים לי ש’מדברים על תמ"א’ כשעוד אין הסכם עם יזם". במהלך החיפוש איתר מוכר ש"היה לחוץ למכור בשל סיבות אישיות", והפרויקט עמד בקריטריונים שלו - הסכם עם יזם, וגם המחיר לא היה גבוה בהרבה ממחירי השוק - לדבריו, ברמה של כ-55 אלף שקל.

בס מסביר כי מדובר בדירת שלושה חדרים בקומה שנייה ברחוב יהודה הלוי, שתג המחיר שלה היה 1.23 מיליון שקל. לדבריו, הוא מאמין שאחרי פרויקט החיזוק הוא יצליח למכור אותה בלא פחות מ-1.6 מיליון שקל, ובכל הזמן הזה הוא מקווה שהיא תהיה מושכרת, גם אם הוא ייאלץ להתפשר במחיר בתקופת התמ"א - דבר שהוא מביא בחשבון.

ההשקעה השלישית: 630 אלף שקל לדירת 3 חדרים בנשר

אחרי הביטחון שצברו בשתי העסקאות בפתח תקוה, החליטו בס ובת זוגו שניתן להרחיב את החיפוש מעבר לעיר, וכך הגיעו לנשר, שם מצא בס שלל יתרונות מבחינתו: קרבה לטכניון, עיר עם עתודות בנייה מועטות, רמה סוציואקונומית גבוהה וקרבה לנתיבי תחבורה מרכזיים.

הדירה שנרכשה נמצאת ברחוב פרץ בשכונת תל חנן. מדובר בדירת 3 חדרים בקומה השנייה של בניין רכבת שמושכרת ב-2,200 שקל.

אתה צופה שהמחיר שלה יעלה?
"המחיר שם כבר עלה כי קנינו אותה בנובמבר 2018. דיברתי עם המתווך ומוכרים דירות כאלה היום ב 700 אלף שקל". אלה החדשות הטובות מבחינתו, אבל יש גם חדשות ממש טובות. חודש אחרי שקנינו את הדירה הודיעו לנו שרוצים לעשות שם פינוי בינוי. המוכר לא ידע וגם אני לא, ולא בנינו על זה, והאמת גם אם נחזיק בדירה 15-10 שנה בלי פינוי בינוי זו השקעה טובה".   

התחדשות עירונית דורשת התמקצעות מהמשקיע | אריק מירובסקי, פרשנות

השאלה העיקרית לגבי השקעה בדירה שעומדת לעבור פרויקט תמ"א 38 היא מתי בדיוק הקונה עשה את העסקה - אם לפני כל התהליכים או אחרי שסיכמו את הכול. אם הוא קנה לאחר שנחתם חוזה עם הקבלן, סביר להניח שמחיר הדירה כבר היה גבוה בהרבה מהמחיר הקודם שלה - כי כבר גילם את הפוטנציאל לגבי שווייה העתידי.

הענף הזה של רכישת דירות עם פוטנציאל תמ"א, דורש מקצועיות מהמשקיע. הוא צריך לחפור לגבי מצבו הפיזי והתכנוני של הבניין שבו הדירה, ולבדוק לגבי הדיירים - האם הם בשלים לתמ"א?

אם אתה מוצא מבנה שעוד לא הוחלט עליו שום דבר ויש לו פוטנציאל והדיירים עוד לא באש של התמ"א אבל הצלחת להכניס אותם לזה, כבר הצלחת להרוויח לפחות 10% משווי הנכס ובשלבים מתקדמים זה יכול להגיע ל-20%, עוד לפני שהתמ"א בוצעה. לאחר מכן, שווי הנכס יכול להגיע ל-50%-60% משוויו בעת שקנית אותו. התהליכים האלה יכולים להיות מאוד ארוכים. זה חלק מהסיכון שלוקח על עצמו משקיע - לוקח סיכון יותר גדול.

יש פה גם הבדל בין תמ"א 38 לפינוי בינוי. התחדשות עירונית בפינוי בינוי זה לטווח מאוד ארוך. לתמ"א 38, שמסתיימת בעוד שנתיים, יש יותר אופק. משקיע צריך להיכנס למקום שבו הוא יודע מה סוף הדרך. 

צרו איתנו קשר *5988