מלחמה במשקיעים פוגעת בשוכרי הדירות

בישראל אין שוק שכירות מוסדי נרחב, ומשכירי הדירות הם רק משקיעי נדל"ן • לפיכך, הורדת מס הרכישה למשקיעים היא צעד צודק ומידתי

שלטי מכירה והשכרה בתל אביב / צילום: שלומי יוסף, גלובס
שלטי מכירה והשכרה בתל אביב / צילום: שלומי יוסף, גלובס

אגב ביטול ההעלאה במס הרכישה למשקיעי נדל"ן, זעקה כותרתו הראשית של עיתון זה ביום 5.8.20 "הטבות לפריפריה out; הטבות מס למשקיעי נדל"ן in". כותרת המשנה צעקה: "הקורונה משתוללת ויש כאלה שדואגים להם יותר".

שיעור מס הרכישה של משקיעים הוא נושא חשוב אשר חייבים לנהלו באופן ענייני. החלטה לא נכונה בשאלת מס הרכישה לא באמת תפגע בבעלי הון, אבל עלולה לפגוע, ובאופן קשה, בשכבות החלשות ביותר בחברה.

בכדי "לנצח" במערכה לבלימת מחירי הדיור - הוכרזה מלחמה כנגד משקיעי הנדל"ן. אלו צוירו כבעלי ממון חסרי לב, המתחרים בשוק הדיור אל מול הזוגות הצעירים ומביאים בבוא ידיהם לבועת מחירים. דיון פופוליסטי זה הוביל לאווירה ציבורית שאפשרה העלאת מס הרכישה באופן חד לאורך העשור, מ- 3.5% עד לשיא של 8%-10% בשנת 2015.

אלא שהמציאות מורכבת יותר. בין כלכלנים שוררת הסכמה רחבה כי מס הרכישה הוא מס לא מוצלח: מס על המחזור ולא על הרווח (בניגוד למס הכנסה או למס חברות); ייחודי לנדל"ן (אין מס רכישה על השקעה בשוק ההון לדוגמה); ומתמרץ משקיעים להשקיע בחו"ל במקום בארץ. בגלל כל אלה, מס הרכישה מוביל להקצאת מקורות לא יעילה במשק הישראלי.

ככל שירד מספר המשקיעים, מחיר השכירות יעלה
 ככל שירד מספר המשקיעים, מחיר השכירות יעלה

חשוב מכך, העלאת מס הרכישה פוגעת בשכבה החלשה ביותר במשק: שוכרי הדירות, שלא יכולים להרשות לעצמם אפילו לחלום על רכישת דירה בישראל. מדובר בקבוצה עצומה של כשליש מהציבור הישראלי (ביחס לכ-35-40 אלף רוכשי דירה ראשונה בשנה). לכן, ההשפעה של צעד כלכלי בתחום הנדל"ן על שוכרי הדירות היא שיקול מכריע, אשר קובעי המדיניות חייבים להתחשב בו.

בעולם, חלק מהותי מהדירות להשכרה נמצאות בבעלות גופים מוסדיים. קרנות פנסיה וגופים אחרים משקיעים בבניינים להשכרה לטווח ארוך. בארץ, אין פעילות בהיקף מהותי של גופים מוסדיים בשוק ההשכרה. מדוע? כי זה לא משתלם. ממוצע תשואת השכירות בארץ היא כ- 2%-3% (ביחס לכ- 10% בארה"ב לדוגמה). לכן, שוק השכירות הישראלי מתחיל מנקודת נחיתות של היצע מוגבל.

מי בכל זאת משכירים דירות בישראל? מי שמכונים בשם, שכמעט והפך לשם גנאי - משקיעי הנדל"ן. על פי נתוני רשות המסים, המדובר בקבוצה שרובה המכריע משקיעים קטנים אשר רכשו דירה אחת להשקעה. מניסיוננו, מדובר ברוב המקרים ב"תחליף פנסיה" או ברכישה לטובת אחד הילדים. בדרך כלל, אין מדובר בקבוצת אוליגרכים המצדיקה את ההתקפות הפופוליסטיות כלפיה.

אין משקיעים, ומחירי השכירות עולים

אלא שההתקפות הציבוריות, יחד על העלאת מס הרכישה, העבירו את המסר היטב: משקיעי נדל"ן - לא רוצים אתכם כאן. ואכן, משיא של כ-30% רכישות בשוק הנדל"ן על ידי משקיעים, הגענו לשפל של כ-14% על פי נתוני בנק ישראל (ולדעתנו הנתונים האמיתיים נמוכים יותר). העלאת מס הרכישה לא הגדילה את הכנסות המדינה בכלל (ואף הקטינה אותן). רוב המשקיעים פשוט בחרו להשקיע באפיק אחר (בשוק ההון או בנדל"ן מעבר לים לדוגמה). העלאת מס הרכישה, אם כן, אינה פוגעת בבעלי הון, והפחתת מס הרכישה אינה מיטיבה את מצבם - היא מתמרצת אותם להשקיע באפיקים אחרים.

התוצאה: אין בישראל מספיק דירות להשכרה, ומחירי השכירות עולים.

ואכן, פרסומי הלמ"ס מלמדים כי לאחר יציבות במחירי השכירות (יחסית לשוק הדיור), עליית מס הרכישה בשנת 2015 הביאה לנסיקה במחירי השכירות: ממחיר שכירות ממוצע של 3,700 שקל לחודש בשנים 2014-2015 עלו המחירים לכ-4,000 שקל לחודש בסוף 2019. זו עלייה של 8% במחירי השכירות, בתקופה שבה מחירי הדיור עלו במחצית בלבד. לכן, הממשלה חייבת להתערב ולעודד משקיעים לחזור ולהיכנס לשוק, או שמחירי השכירות ימשיכו להאמיר.

הדבר היחיד שיסייע באמת לשוק הדיור כולו (מחירי השכירות ומחירי הדיור) הוא יצירת תנאים המאפשרים בניית יותר יחידות דיור. אנו זקוקים בישראל לכ- 50-60 אלף יחידות דיור בשנה. על הממשלה לטפל בחסמים תכנוניים, בירוקרטיים, קנייניים וכספיים אשר יאפשרו בניית יחידות בקצב זה. עד שזה יקרה, במהרה בימינו, ההחלטה שלא להאריך הוראת שעה שהעלתה את מס הרכישה, היא החלטה סבירה ומוצדקת. כל עוד זה לא נעשה, משיכה של "שמיכת" המדיניות לצורך סיוע לרוכשי הדירות, תוביל לעליית מחירי השכירות ופגיעה בשוכרי הדירות.

נדיר אביעד הינו שותף וראש מחלקת הנדל"ן במשרד יגאל בורוכובסקי ושות'. יגאל בורוכובסקי הינו כלכלן ועו"ד ושימש כחבר הנהלת בנק דיסקונט למשכנתאות

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988