לשבור מוסכמות על נדל"ן: "יש סודות בתחום שחשוב לגלות ולפצח"

הכתבה בשיתוף זברג השקעות נדל"ן

רבים, בעיקר צעירים, ששוקלים את צעדיהם הראשונים בעולמות ההשקעה בנדל"ן נתקלים בלא מעט אמירות ועצות בתחום. למשל, "עכשיו, בעקבות משבר הקורונה, כדאי לקפוץ על הזדמנויות הנדל"ן ועל ירידת המחירים בשוק"; "דירה להשקעה קונים רק אחרי שרכשנו דירה למגורים"; "שווה יותר להשקיע בפריפריה כי שם המחירים נמוכים יותר והתשואה גבוהה"; "השקעה בנדל"ן זה תחום שאפשר לחשוב עליו רק בשלב מאוחר יחסית של החיים, כשיש כבר מספיק ממון". הדבר מרתיע לא מעט משקיעים פוטנציאלים מלהיכנס לתחום וגם אלו שכן רוצים לעשות זאת, לא בטוחים כיצד.

ליאור זברג, מחבר הספר "לחשוב נדל"ן", ומנכ"ל זברג השקעות נדל"ן העוסקת בייעוץ והשקעות נדל"ן, נתקל במקרים הללו מדי יום במסגרת עבודתו. "אני מרגיש שלא מעט צעירים מסתובבים עם קונספציות שגויות על התחום. לי מאוד חשוב להגיע אליהם ולעשות להם 'סוויץ' בראש", הוא אומר. "חלק מהקונספציות האלה הן אולי תוצאה של חוסר בחינוך פיננסי, אבל חלק לא קטן נובע גם מכל מיני הטעיות נפוצות. יש סודות בתחום הזה של הנדל"ן שחשוב לגלות ולפצח ויש לא מעט שחקנים ובעלי אינטרס שלא מעוניינים שכולם יידעו אותם", הוא מוסיף. זברג מבקש להתמקד בארבע מוסכמות שגורות שיש להזים לדבריו: התפיסה כי השקעה בנדל"ן מגיעה רק לאחר רכישת דירה למגורים; איך נכון לחשוב על רכישת דירה להשקעה בפריפריה; הזמן שבו אפשר להתחיל להשקיע בנדל"ן; וכיצד נכון להתנהל במצבי משבר, כמו למשל בעת הקורונה.

קודם השקעה, אח"כ מגורים

לרכוש דירה להשקעה לפני שקניתם דירה לגור בה נשמע לכם כמו רעיון שגוי? לתפיסתו של זברג זה בדיוק מה שצריך לעשות. "פעמים רבות אנשים מתייעצים איתי ואומרים לי שהם רוצים גם וגם. גם דירת מגורים וגם דירה להשקעה. קודם להשיג ביטחון בדירה למגורים ואז בעתיד, כשיש כסף פנוי, לבחון השקעה למטרת רווח", הוא מספר, אך מיד מוסיף: "הרוב לא יוכלו לקבל גם וגם. בנוסף לכך, אם אנשים ייקנו עכשיו דירה גדולה, עם משכנתא מאוד גבוהה שמשעבדת אותם לכל החיים, מאיזה הון בדיוק הם ירכשו דירה להשקעה?".

זברג מבקש להדגיש שדירה להשקעה אינה בגדר מותרות, אלא הבסיס. "למה בעצם שאנשים יוציאו כל כך הרבה כסף על ארבעה קירות? זה שכולם עושים את זה לא אומר שזה נכון. האם נכון להימצא במתח כל החיים מהמשכנתא? לעבוד שעות נוספות כדי לממן אותה? וזאת במקום, נניח, לקנות עכשיו דירה להשקעה במיליון שקל עם הון עצמי של 200 אלף שקל - 75% משכנתא ל-15 שנה - ושדמי השכירות יממנו לנו 75% ממחיר הדירה", אומר זברג ומדגיש כי בסוף התקופה הדירה להשקעה הופכת לנכס מניב מלא ללא חוב.

 ליאור זברג, מנכ"ל זברג השקעות נדל"ן / צילום: אבישי בדולח

ומה לגבי הרעיון של רכישת דירה גדולה למגורים והחלפתה לקראת סוף החיים בדירה קטנה יותר שתותיר עודף משמעותי בצד? "זה פתרון נדיר", סבור זברג. "אנשים מתחברים לנכס ופשוט לא מוכרים", הוא אומר ונותן דוגמה שבה נתקל בשנים האחרונות: "מדובר באשה מבוגרת שמחזיקה דירה גדולה; היא רכשה את הנכס בזמנו כשהילדים עוד היו בבית והמשיכה להחזיק בו כשהם עזבו כדי שיהיה לה איפה לארח אותם ללילה כשהם מגיעים אליה. אבל להחזיק את הבית המדובר זה מאוד יקר וגם דורש לא מעט מאמץ פיזי. עשינו עבורה חישוב לפיו גם אם היא מוכרת את הדירה, קונה אחת קטנה יותר שמתאימה למידותיה ומשלמת על לינה במלון לילדים בכל פעם שהם מגיעים לירושלים - היא עדיין חוסכת. אבל מנטלית - לאנשים, ששילמו משכנתא במשך 20 שנה ויותר קשה לשנות חשיבה".

לפרטים על הספר "לחשוב נדל"ן" הקליקו כאן >>

"ישראלי בפריפריה זה כמו ילד בחנות ממתקים"

האם משקיעים בנדל"ן בישראל עושים כסף מההשקעה? לדברי זברג, התשובה היא שלילית עבור רובם. "2008-2018 היו שנים טובות בנדל"ן וכל מי שנגע בתחום הרוויח, גם אם היה מדובר בעסקה שטותית. אבל היום רוב המשקיעים לא יצליחו להגיע לאותן תשואות. למה זה קורה? זברג מסביר: "אנשים מגיעים ממנטליות של אזור גיאוגרפי אחד בארץ למקום אחר וכך הם קונים דירה. ישראלי בפריפריה זה כמו ילד בחנות ממתקים. תל אביבי, שרגיל למחירים של תל אביב, יגיע לבאר שבע ויראה דירות אולי בשליש מחיר, אבל עדיין יסכים להוציא עליהן פי שניים מאשר באר שבעי. מדוע? כי התל אביבי מסתכל על הדירה ומתרשם מכך שהמחיר שלה נמוך משמעותית מהמחירים שהוא רגיל אליהם בתל אביב. אותו אדם יראה דירה גדולה בחצי מיליון שקל ויגיד 'וואו'! מאחר והוא רגיל לראות דירות קטנות בארבעה מיליון שקל בלב תל אביב. הבאר שבעי, לעומת זאת, מכיר את המחירים בשוק המקומי ולא יתלהב. צריך לעשות סקר שוק, להסתובב, לשאול, לבדוק ולא להסתכל על פרסומים באינטרנט ולקנות. צריך להבין מה שווה הקרקע, המהווה מרכיב עיקרי בנדל"ן".

הגיל שצריך להתחיל

לאחרונה הוציא זברג את הספר "לחשוב נדל"ן". בספרו הוא שוטח את מה שלטענתו הם "כל סודות שיווק הנדל"ן שמסתירים מאיתנו". הספר מוצע למכירה בחנויות הספרים הגדולות ומיועד בעיקר למשקיעים צעירים בתחילת דרכם, או כאלה שמחפשים לשנות גישה ביחס להשקעה נדל"נית. אחד הדברים שהניעו את זברג להוציא לאור את הספר, לדבריו, הוא המחשבה שאם היה מקבל ספר דומה מהמח"ט שלו כשהשתחרר משירות חובה, הוא היה נמצא כיום במקום טוב בהרבה בחיים. "צריך להתחיל לחשוב על הדברים בגיל צעיר, כבר אחרי השחרור מצה"ל. הסיפור הוא לא ההון העצמי והכסף. יש אנשים שגם בגיל 40 יגידו שאולי זה מוקדם מדי להיכנס להשקעת נדל"ן ושאולי הם יצטרכו את הכסף בעתיד. אבל לדעתי בגיל 21 אפשר להתחיל ללמוד את התחום בקורסים רלוונטיים, לחשוב על חיסכון, להציב מטרות, יעדי ביניים ואיך ליישם אותן", אומר זברג. "כשאני התחלתי, וזה לא היה בגיל 21 לצערי, פשוט הסתובבתי והתעניינתי בעסקאות, נרשמתי ללימודים ולקחתי קורסים והתחלתי לחסוך כסף להשקעות".

מבצע לרגל המשבר? לא בטוח

הנקודה האחרונה שבה נוגע זברג מתייחסת לעסקאות בעת משבר, וכמובן, בהקשר האקטואלי של הקורונה: "קיבלתי לא מזמן טלפון מלקוח פוטנציאלי שאמר לי: שמע, ליאור, יש לי פה הזדמנות טובה לעסקה. מישהו שאני מכיר לחוץ מאוד למכור נכס והוא מוכן להוריד 100 אלף שקל במחיר בגלל הקורונה. בבדיקה של חמש דקות באתר רשות המסים ראיתי שהדירה עצמה שווה מיליון שקל. המוכר שיווק אותה במיליון מאתיים ועם בוא הקורונה, הוריד 100 אלף שקל. אבל הוא עדיין מציע אותה ביותר משווי השוק שלה.

"לפעמים אני מקבל טלפונים ממשווקים או קבלנים. הם אומרים לי שיש להם פרויקט תקוע ושהם מוכנים להוריד 20% מתחת למחיר השוק. אני מסביר להם שמחיר השוק זה המחיר שהם מצליחים למכור בו. אם אף אחד לא מוכן לשלם את המחיר הנוכחי, סימן שהוא גבוה ממחיר השוק. אם הם הצליחו למכור ב-20% פחות, לא מדובר בהנחה או מבצע. זה פשוט השווי שהשוק מוכן לשלם. יש לא מעט מקרים כאלה בזמן משבר ואלו טריקים שיווקיים שנועדו למשוך רוכשים.

"אני חושב שכדאי שרוכשים ומשקיעים יבינו את הנקודה הזאת ואת כל הנקודות הקודמות שהזכרתי לפני שהם נכנסים לעסקאות נדל"ן. אלו דברים שאנשים, בוודאי צעירים, פשוט לא יודעים", הוא מסכם.

לפרטים על הספר "לחשוב נדל"ן" הקליקו כאן >>