"תקן החניה החדש יצמצם מאוד התחדשות עירונית"

מסמך המדיניות של תל אביב שמצמצם משמעותית את מספר החניות בתב"עות ישנות ישפיע עם על פרויקטים של פינוי בינוי

הקמת הרכבת הקלה ברחוב ארלוזורוב בת"א. שווי חניה פרטית כ־700 אלף שקל  / צילום: כדיה לוי, גלובס
הקמת הרכבת הקלה ברחוב ארלוזורוב בת"א. שווי חניה פרטית כ־700 אלף שקל / צילום: כדיה לוי, גלובס

רקע: בתחילת יולי אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב מסמך מדיניות שמהותו תקן חניה חדש המתייחס רק לבנייה חדשה בעיר. על פי תקן החניה החדש, ברובעי מרכז העיר תל אביב (רבעים 3, 4, 5 ו-6) תקן החניה יעמוד על חצי חניה לדירה, או במילים אחרות, רק אחת משתי דירות חדשות שייבנו במרכז תל אביב יזכו לחניה צמודה; ברבעים המרוחקים יותר ממרכז העיר (רבעים 1, 2, 7, 8 ו-9), התקן החדש מקצה 0.8 חניות לכל דירה, כלומר מתוך כל חמש דירות חדשות שיוקמו ברבעים הללו, יהיו חניות צמודות רק לארבע.

בכמה ייפגעו מחירי הדירות: אפשר ללמוד על הצפוי במחירי הדירות אם מסתכלים על מגדלי המשרדים בעיר, שבהם כבר ירד התקן לפני כשנתיים. "צמצום תקני החניה במשרדים גרם ליצירת שוק מטורף של חניות. חניות במגדלי אלון ברחוב יגאל אלון, ששווקו לפני כשש שנים ב-80 אלף שקל, נמכרים כיום במחירים של 250-300 אלף שקל", אומר נחשון קיויתי, יו"ר ובעלים של קבוצת בסר.

"מגדלי אלון הוקמו לפי התקן הישן. כשמשקיעים או כשרוכשים לשימוש עצמי של משרדים באים היום לרכוש שטחי משרדים, ואומרים להם ‘אתם על רכבת קלה, על נגישות טובה להיסעים המוניים’, הם עונים: ‘כשזה יקרה ויפעל וכשאראה את זה בעיניים - אז אתיישר לעניין הזה. הרי גם הרכבת הקלה נדחתה כבר עשר פעמים".

קיויתי מעריך שמקום חניה בפרויקט למגורים שווה כ-10%-15% ממחיר הדירה, כלומר באזורי דרום ומזרח תל אביב הזולים יותר, המשמעות היא שמקום חניה שווה כ-300 אלף.
ככל שנכנסים פנימה לחלקיה היקרים יותר של העיר - שווי מקומות החניה עולים בהתאם. לפני כשבעה חודשים ערך רן וירניק, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, בדיקה של 150 דירות ברחוב ארלוזורוב, שלאורכו צפויה לעבור הרכבת הקלה בעתיד. העבודה הוזמנה על ידי ועד פעולה של תושבי הרחוב, המיוצג על ידי עו"ד רונן ירדני ממשרד המבורגר עברון.
מהבדיקה נמצא כי שווי מקום חניה פרטית באזור עומד על כ-700 אלף שקל, ושווי חניה משותפת הוא כחצי מיליון שקל. ההנחה היא שלאורך קווי הרכבת הקלה שיעברו בתוך תל אביב, לא רק שיצומצמו תקני חניה, אלא שאף ייגרעו מקומות חניה קיימים, עקב סלילת הקו והצורך להפקיע שטחים שנמצאים לאורכו, שחלקם משמשים חניות ציבוריות ליד המדרכות וחלקם מקומות חניה פרטיים בתוך חצרות הבתים.

השמאי ירון ספקטור מעריך כי בשוק התל אביבי הביקוש לדירות ללא חניה ירד ולמקומות חניה יעלה, כך שהמחירים יירדו ויעלו בהתאם.

ויתור על רכב פרטי: ספקטור אינו סבור שהתושבים יוותרו כל כך מהר על הרכב הפרטי. "תושבי מרכז תל אביב מתאפיינים בחתך סוציו-אקונומי גבוה, בין אם מדובר בשוכרים ובפרט כשמדובר ברוכשי דירות, אפילו כשמדובר בדירות של 2 חדרים בלבד. מי שגרים בדירות בשווי של 3 מיליון שקל ויותר, לא יוותרו בקלות על הנוחות של רכב פרטי", הוא אומר.

"בעיה נוספת שמונעת מתושבי תל אביב לוותר על הרכב הפרטי, היא היעדר חלופות של תחבורה ציבורית בשבתות ובחגים. גם אם המטרו והרכבת הקלה יפעלו בשבת וחג, הם לא מאפשרים להתנייד מעבר לגבולות גוש דן ולכן הצורך ברכב פרטי לא יקטן".

התחדשות עירונית: ספקטור סבור שצמצום התקן יפגע קשות בהתחדשות עירונית בעיר. "דיירים קיימים שמחזיקים בחניות פרטיות לא יוותרו על חניות צמודות לדירות, אבל יקבלו דירה חדשה. כך שכל פרויקט פינוי בינוי יאלץ את מרבית הדיירים החדשים לרכוש דירות ללא חניה. היות ולא ניתן למכור דירות גג/פנטהאוז ודופלקס ללא חניה אחת לפחות, קבלנים יחששו ‘מלהיתקע’ עם הדירות ללא חניה וערכן יירד".

"אף אחד לא מוכן לקנות היום דירה ללא חניה", אומר נחשון קיויתי, המעורב היום בשורה של פרויקטים של פינוי-בינוי. "בפינוי בינוי הדבר הראשון שמעניין את הדיירים זה שהם יקבלו מקום חניה. אם אין חניה - כל הפרויקטים מתבטלים. מצד שני, גם את הדירות החדשות אי אפשר למכור בלי חניה. יש לי פרויקטים לכ-3,000 יחידות דיור בתל אביב ובפתח תקווה, בבת ים, והחשש שלי שיהיה קושי רב לשווק דירות ללא חניה. בשכונות כמו רמת אביב ויד אליהו, כשרוצים לשווק דירה של 80 מ"ר, 3 חדרים, ולא ניתן לתת לקונה החדש מקום חניה - יש לי בעיה. לא יכול להיות שדירה בישראל תימכר ללא מקום חניה".

צרו איתנו קשר *5988