ירידה של 41% בעסקאות נדל"ן באזור תל אביב ברבעון השני

סקירת אגף הכלכלנית הראשית באוצר לרבעון השני מצביעה על שפל של 15 שנים ברכישת דירות • עיקר הפגיעה היא בנכסי יוקרה במרכז • בניגוד לפרסומים על גל תושבי חוץ שרוכשים כאן דירות בתקופת הקורונה, דווקא נרשם בתקופה זו שפל היסטורי

בנייה במרכז תל אביב / צילום: גיא ליברמן, גלובס
בנייה במרכז תל אביב / צילום: גיא ליברמן, גלובס

ברבעון השני של 2020 נרשמה ירידה תלולה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו בישראל, כך עולה מסקירה רבעונית של אגף הכלכלנית הראשית באוצר, שירה גרינברג, שטרם פורסמה ושהגיעה לידי "גלובס". הנתונים מצביעים על כך שמדובר באחד מהרבעונים החלשים ביותר ב-15 השנים האחרונות. את עיקר הפגיעה ספג איזור תל אביב, שם נרשמה ירידה בהיקף העסקאות בכ-41% לעומת הרבעון הראשון של השנה ו-34% לעומת הרבעון השני של 2019. בסקירה נדחית בין היתר הטענה, כי בעקבות הצלחת הטיפול בקורונה בישראל בחודשים הראשונים, נרשם גל של עסקאות נדל"ן על ידי תושבי חוץ.

מדי רבעון הכלכלנית הראשית באוצר נוהגת להוציא סיכומים על הרבעונים הקודמים. בשנה האחרונה הנוהל הזה השתבש ומספר סקירות לא יצאו לאור, בעוד שסקירות אחרות פורסמו באיחור ניכר. הסקירה הנוכחית טרם פורסמה, אך נשלחה למשרדים ממשלתיים שונים.

בדרך כלל נהוג לאבחן את מצבו של שוק הנדל"ן בישראל, על פי מספר העסקאות הרבעוני שבו. היקף עסקאות רבעוני של 25-27 אלף נחשב לממוצע, כשיותר מזה נחשב לרבעון טוב, ופחות מזה לרבעון חלש. מספר העסקאות שבוצעו ברבעון השני של השנה הגיע ל-19.5 אלף, כך שמדובר בירידה של 26% לעומת הרבעון השני של 2019 ושל 24% לעומת הרבעון הראשון של השנה. בניכוי עסקאות מחיר למשתכן מגיעים לרמה של 16.8 אלף עסקאות, שבוצעו ברבעון הזה, שהיא הנמוכה ביותר מאז האינתיפאדה השנייה בתחילת שנות האלפיים.

גם באיזור השרון בוצעו מעט עסקאות

בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה בעסקאות בשוק החופשי הקיפה את כל האזורים, ואולם היא בלטה במיוחד באזורי הביקוש במרכז הארץ, ובמידה פחותה בפריפריה. בתל אביב בוצעו ברבעון השני 1,317 עסקאות, נתון שמהווה ירידה של 41% לעומת מספר העסקאות שבוצעו ברבעון הראשון ושל 34% לעומת הרבעון השני ב-2019. באזור נתניה-הרצליה-רעננה-רמת השרון, שאף הוא נחשב ליוקרתי ולמבוקש, בוצעו 1,602 עסקאות. מדובר בירידה של כ-34% במספר העסקאות הן לעומת הרבעון הראשון והן לעומת הרבעון המקביל בשנה שעברה.

"באזור תל אביב הגיעה רמת העסקאות לרמתה הנמוכה ביותר לפחות מאז תחילת שנות האלפיים (הנתונים המוקדמים ביותר המצויים ברשותינו). דהיינו, רמת העסקאות באזור תל אביב ברבעון השני השנה הייתה נמוכה אף מזו שנרשמה בתקופת האינתיפאדה השניה (נמוכה ב-14% מרמת העסקאות ברבעון הראשון של 2003)", נכתב בסקירה.

יצוין כי בשני הרבעונים הקודמים נרשמה עליה במספר העסקאות באזור תל אביב, כלומר הקורונה פגעה במיוחד בשוק הנדל"ן באזור תל אביב. "יש בממצאים אלו כדי לרמז כי פגיעתו הראשונית של המשבר הייתה בעוצמה גבוהה יותר בשוק היוקרה", נכתב בסקירה. "באופן כללי, כאשר בוחנים את "דירוג" הרבעון השני השנה בהשוואה היסטורית נמצא, כי האזורים היקרים יותר קרובים יותר לרמות השפל, וככל שהאזורים פחות יקרים כן רחוקים הם יותר מרמת השפל שלהם".

ממצא אחר, שאינו מפתיע, הוא שההורים ממשיכים לסייע לצעירים לרכוש דירות, וכי גם כאלה שהוצאו לחל"ת המשיכו לרכוש דירות. ממצא זה כבר פורסם בעבר על ידי הכלכלנית הראשית, רק שבסקירה זו הוא הורחב. מתברר, שחלק משמעותי מציבור הצעירים שהוצאו לחל"ת אך רכשו דירה הם רווקים. ברבעון השני רכשו צעירים עשרת אלפים דירות (כולל במסגרת מחיר למשתכן), ורשמו את המספר הנמוך ביותר מאז הרבעון השלישי של 2014. ועדיין שיעורם מכלל השוק הגיע ל-52%, מה שמעיד על כך שיחסית למשקיעים ולמשפרי הדיור, הירידה שנרשמה בקרב זוגות צעירים הייתה קטנה יחסית, מה ששוב מחזיר את הכדור להורים, שהם, לדעת הכלכלנית הראשית, אלה שעומדים מאחורי רבות מהעסקאות של הצעירים.

כבר לא גן עדן למשקיעים

עוד פלח שוק שהסקירה של הכלכלנית מתייחסת אליו הוא המשקיעים. בדיקה שערכה הכלכלנית לגבי רווחי ההון של מוכרי הדירות המשקיעים העלתה, כי אלה הגיעו בממוצע ל-344 אלף שקל. מדובר ברווחים שנמוכים ב-28% בהשוואה לרבעון השני של 2019. נתון זה לא מעיד בהכרח על ירידת מחירים, אם כי יתכן שמשקיעים נואשים אכן מכרו במחירים נמוכים. ואולם ניתן להסביר את עיקרו של הנתון הזה בכך, שחלק גדול מהמשקיעים העדיפו למכור אותן אחרי זמן קצר יחסית שבו החזיקו בהן ובכך שבשנים האחרונות עליות המחירים מאוד התמתנו. לאור זאת נוצר מצב שבו 14% מהדירות שמכרו המשקיעים ברבעון השני נמכרו בהפסד ריאלי. מדובר בעיקר בדירות שנרכשו ב-3 השנים האחרונות. לעומת זאת, בקרב משקיעים שהחזיקו בנכס לפחות 9 שנים כמעט שלא נוצר הפסד הון ריאלי.

בעניין המשקיעים הכלכלנית הראשית מעלה נתון, שכנראה האיץ את החלטת שר האוצר, ישראל כ"ץ, להוריד את מס הרכישה. סך חיובי המס ברבעון השני של השנה הגיע ל-300 מיליון שקל, ירידה של 42% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019. במחצית הראשונה של השנה נרשמה ירידה של 22% בגביית מס רכישה, ל-780 מיליון שקל. "בהשוואה למחצית הראשונה של 2015, טרם העלאת מס הרכישה על המשקיעים ירדו חיובי מס על 'דירה נוספת' (דירה שרוכש משקיע, א"מ) בשיעור ריאלי של 59%", נאמר בסקירה.

תושבי החוץ לא באמת הגיעו

ולבסוף הסקירה שמה קץ לסיפורים שהופצו בחודשי הקורונה הראשונים, כי תושבי חוץ, במיוחד אמריקאים, שהתייאשו מכישלון מדינתם בטיפול בקורונה, התרשמו מההצלחה הישראלית במה שנראה היה אז כמיגור המחלה, ובמהלך הרבעון השני רכשו בישראל הרבה דירות. האמת הפוכה: "רכישות תושבי החוץ בישראל ברבעון השני הסתכמו ב-122 דירות בלבד של השנה, רמת שפל היסטורי ברכישות אלו. הן בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד והן בהשוואה לרבעון הקודם זוהי ירידה של 60%", נכתב בסקירה. "אמנם, סביר להניח כי שפל זה ברכישות תושבי החוץ נרשם במידה רבה על רקע קשיים טכניים בכניסת זרים לישראל, אולם בהתחשב בעובדה שבעסקאות מסוג זה במקרים רבים תושב החוץ נעזר בנציג מקומי, הן באיתור הנכס והן בביצוע העסקה, אין זה ההסבר היחידי", נכתב בסקירה.

צרו איתנו קשר *5988