שכונת דניה בחיפה: מספר העסקאות עלה ב-40%

בקצה העליון של שכונת היוקרה החיפאית המחירים הם הגבוהים ביותר, אבל הקפיצה בעסקאות הייתה דווקא בחלק התחתון של השכונה • ניתוח עסקה

שכונת דניה. קפיצה גדולה בעסקאות בחלק התחתון של השכונה  / צילום: איל יצהר, גלובס
שכונת דניה. קפיצה גדולה בעסקאות בחלק התחתון של השכונה / צילום: איל יצהר, גלובס

רקע: שכונת דניה בחיפה נחשבה תמיד לשכונת יוקרה שהמחירים בה הם מהגבוהים בעיר. אלא שבשנים האחרונות דניה לא נהנתה מהגאות בשוק הנדל"ן כפי שנהנו ממנה שכונות יוקרה אחרות בעיר, דוגמת שכונת שמבור (רח' הירקון) ומרכז הכרמל. נראה היה שהמחירים בדניה שומרים על רמתם, ושזמן המדף של בתים למכירה הוא גבוה, בעוד שבשכונות יוקרה אחרות בעיר המחירים עלו בקצב השוק.

הבדיקה: כללה את היקף העסקאות בדניה בשנת 2019, לעומת שנת 2018 (שנת 2020 עדיין לא נגמרה וגם אין עדיין סגירה של דיווחים למיסוי מקרקעין), לפי מספרי גוש וחלקה. היא העלתה שבשנת 2018, היקף העסקאות הכולל בשכונת דניה הסתכם ב-163 מיליון שקל, ואילו בשנת 2019 הגיע ל-231 מיליון, עלייה של יותר מ-40%. מצאתי שלא מדובר בעסקה אחת גדולה שהשפיעה על ההיקף הכספי של העסקאות, אלא שהיה גידול משמעותי בכל האזורים בדניה במספר העסקאות.

אסף גסטפרוינד, שמאי מקרקעין / צילום: קרנית יהב
 אסף גסטפרוינד, שמאי מקרקעין / צילום: קרנית יהב

האזורים הבולטים: יש אזורים מסוימים שבהם הגידול היה המרשים ביותר, ובאזורים אחרים היה גידול, אבל פחות חד. בקצה העליון של דניה, שם נמצאים הבתים עם המחירים הגבוהים ביותר בשכונה (רח' ליבריה, דניה, שבדיה, קוסטה ריקה), העלייה בהיקף העסקאות הייתה של 8%, ואם מנטרלים את עליית המחירים הכללית שהייתה בשוק, אנחנו מדברים על עלייה לא גדולה של כ-5%.

לעומת זאת, בקצה התחתון של דניה (רח' משה סנה, שופמן), הייתה קפיצה של 223%, כלומר בשנת 2019, היקף העסקאות היה פי 2.25 באזור הזה, לעומת שנת 2018.

ההסבר: ככל הנראה, רוכשי הבתים בשכונת דניה מתנהגים כמו יתר רוכשי הבתים בכל הארץ, כלומר, בבתים הזולים יותר יש יותר עסקאות מאשר בבתים היקרים. רואים זאת היטב בתקופת הקורונה - השוק הראשון שהאט היה שוק דירות היוקרה, בעוד שבדירות הזולות יחסית העצירה הייתה רק בתקופת הסגר וכמה שבועות לאחר מכן הפעילות חזרה לעצמה.

המחירים בחלק התחתון של השכונה נמוכים משמעותית מהמחירים בחלק העליון שלה. יוצא מכך שבעוד שבאזורי יוקרה אחרים בחיפה המחירים עלו משמעותית, בדניה הם עלו בשיעור נמוך יותר, וכיום הפער בין הבתים בחלק התחתון בדניה לבין דירות יוקרה אחרות בחיפה אינו מאוד גדול. המציאות הזו מדרבנת רוכשים לשלם עוד קצת ולקנות בית בדניה וליהנות מכל היתרונות שיש לבית פרטי להציע (גינה, פרטיות וכו').

בית בשכונת דניה בחיפה / צילום: שאטרסטוק
 בית בשכונת דניה בחיפה / צילום: שאטרסטוק

זו לדעתי הסיבה לכך שראינו בחלק התחתון של השכונה קפיצה גדולה כזו בהיקף העסקאות. בכל זאת, השוק לבתים של 2.5-3 מיליון שקל גדול יותר מהשוק לבתים של 5-6 מיליון שקל ומעלה.

בראייה עירונית, יש יתרון לעסקאות רבות, משום שבעקבותיהן משפצים את הבתים ואת החזיתות, אוכלוסייה צעירה יותר נכנסת לשכונה ומאפשרת לאוכלוסייה מבוגרת לעבור לבית קטן יותר שמתאים לצרכים שלה לאחר שהבית התרוקן. המדינה גם היא נהנית מהמסים שהיא גובה על העסקאות.

הכותב הוא שמאי מקרקעין ועו"ד, יו"ר ועד סניף חיפה והצפון בלשכת שמאי המקרקעין

צרו איתנו קשר *5988