"למרות הקורונה, אנחנו רואים מכירות מוגברות. יש לנו תיק של 120 פרויקטים למגורים וקצב המכירות עולה"

כך אמרה איילת רוסק, מנכ"ל ובעלים של מכלול התחדשות עירונית בפאנל בנושא אתגרי מימון ועתיד המשכנתאות שהתקיים במסגרת ועידת ישראל לנדל"ן • רוסק: "מחירי השכירות גם גבוהים והמנטליות בישראל היא לא להישאר זמן רב מדי בשכירות. כל אדם שעיניו בראשו מבין שכדאי לקנות דירה"

איילת רוסק, מנכ"ל ובעלים, מכלול התחדשות עירונית / צילום: איל יצהר, גלובס
איילת רוסק, מנכ"ל ובעלים, מכלול התחדשות עירונית / צילום: איל יצהר, גלובס

"אנחנו רואים מכירות מוגברות. יש לנו תיק של 120 פרויקטים למגורים וקצב המכירות עולה לעומת הקצב שצפינו לו. ברוב הפרויקטים המכירות מאוד טובות. לא כולם הולכים לאפיקים של מחיר למשתכן", כך אמרה כעת איילת רוסק, מנכ"ל ובעלים של מכלול התחדשות עירונית בפאנל בנושא אתגרי מימון ועתיד המשכנתאות שהנחה כתב "גלובס" אריק מירובסקי. זאת במסגרת ועידת ישראל לנדל"ן שמתקיימת כעת.

"למרות הקורונה

איך את מסבירה את זה? בדרך כלל קונים דירות כשמרגישים טוב.
"מחירי השכירות גם גבוהים והמנטליות בישראל היא לא להישאר זמן רב מדי בשכירות. כל אדם שעיניו בראשו מבין שכדאי לקנות דירה. מאחר שהגופים המממנים חוששים בשל חוסר הודאות כיום, פיתחנו מדיניות אשראי לתקופת קורונה. למשל, אנחנו רוצים לראות מכירה מוקדמת בשיעור קצת יותר גבוה מאשר היינו דורשים קודם. אחוזי המינוף יותר נמוכים. אפשר לנהל תיק אשראי יציב וטוב גם בתקופות כאלה".

גם דרור פלדמן, מנהל זרוע משכנתאות בבנק מזרחי טפחות, מאתר דווקא מגמות חיוביות בקרב לווי משכנתאות, ששבים לשלם את החזר המשכנתה. "מבין הלקוחות שביקשו לדחות את תשלומי המשכנתאות בתחילת משבר הקורונה, 60% חזרו לשלם את המשכנתה (לפני הסגר השני), ואנשים גם פחות מנצלים כיום את מסגרות האשראי. ההתנהלות היא אחראית", אמר. פלדמן גם טוען כי בניגוד לציפייה שאנשים ינצלו יותר את מסגרות האשראי שלהם בזמנים הנוכחיים, המציאות דווקא הפוכה. "אנחנו נוכחים שהלקוחות שלנו מודעים לחשיבות שטמונה בעמידה בתשלומים ובהחזר חובות. משכנתה היא לב לבו של כל משק בית ולכן אנשים עושים מאמץ לחזור ולשלם אותה".

זוהי מגמה שמזהים גם בבנק ישראל, ולפי ראשת מטה המפקח על הבנקים, טל הראל מתתיהו, "התרבות היא של עמידה בהתחייבויות. ולצד זאת המפקח על הבנקים יאיר אבידן ביקש מהבנקים להימנע להימנע ככל האפשר מנקיטת צעדים משפטיים כנגד מי שמתקשים לעמוד בתשלומים ולנהוג בציבור ברגישות ובהוגנות".

למרות משבר הקורונה שהוליד מאות אלפי מובטלים ואלפי עסקים שנסגרו, לצד סממנים של מיתון שעומד בפתח, הישראלים ממשיכים לקנות דירות והמחירים לא יורדים. כיצד האנומליה הזו מוסברת?
הראל מתתיהו: "היא מוסברת בכך שמה שאנחנו רואים היום הוא תוצאה של עסקאות שבוצעו הרבה לפני המשבר, אלה בעיקר עסקות מחיר למשתכן שהבשילו. כעת הרוכשים נוטלים את המשכנתאות עבורן. בזכות ההקלות הרגולטוריות, תנאי המימון שהם היום נוחים יותר והריבית הנמוכה, הביצועים בתחום של המשכנתאות עלו. אוכלוסיה שהיא פגיעה מאוד למשבר, אוכלוסיית הצעירים והמבוגרים, פחות נוטה ליטול משכנתאות".

פלדמן אמר גם כן ש: "רוב נוטלי המשכנתאות שמגיעים אלינו כיום משתייכים לציבור שנפגע פחות מהמשבר. עיקר הנפגעים הם צעירים, סטודנטים ועובדים זמניים, וגם מבוגרים".

מאז מרץ ועד היום נדחו כ-800 אלף הלוואות בהיקף של 10 מיליארד שקל (אשראי לדיור, עסקי וצרכני), אך לפי הראל מתתיהו רואים שהיקפי הדחיות הם לא כמו שהיו בתחילת המשבר. אם בהתחלה שיעור האשראי לדיור שהיה בסטטוס של דחייה תשלומים, מתוך סך תיק הדיור, הגיע ל-25%, הרי שבאוגוסט הוא כבר ירד ל-12%. "זה אומר שיש עדיין דחיית תשלומים אבל לקוחות חוזרים לשלם, כי הם מבינים שהדחייה כרוכה בעלות", אמרה הראל מתתיהו. מתווה בנק ישראל לדחיית הלוואות, לרבות משכנתאות, שעודכן באחרונה בפעם השלישית, ואומץ בידי הבנקים, מדבר על אפשרות של דחיית הלוואות לחצי שנה מהיום, או עד תשעה חודשים במצטבר מאז מרץ ועד סוף השנה. "אין המלצה גורפת לדחות תשלומים. זו אפשרות שעשויה להתאים למי שזקוק למרוויח נשימה תזרימי ואין לו הכנסות כרגע. אנו לא ממליצים לדחות רק לשם הדחייה".

לפי הראל מתתיהו, ביצועי המשכנתאות (הסך הכספי של המשכנתאות שאנשים נטלו, ברמה החודשית), אכן עלו. "במארס מדובר היה ב-8.7 מיליארד שקל, נתון שגבוה ב-20% מהנתון שהיה בשיאו בדצמבר 2019, 7.2 מיליארד שקל. מאז הוא התייצב".

דרור, האם יש אצלכם רשימה שחורה של מקצועות - מסעדנות, בידור מלונאות - שמכוונת אתכם כשאתם שוקלים אם לתת כיום משכנתה ובאילו תנאים?
דרור פלדמן: "אין רשימה שחורה, אך אין ספק שכשאנחנו מסתכלים על לקוחות שנמצאים בקושי אנו בוחנים במה הם עוסקים, ואם הם במצב שבו אין להם הכנסה כלל".

הממשלה רוצה לראות את ציבור המשקיעים חוזר לשוק ולכן הורד באחרונה מס הרכישה לרוכשי דירה שנייה. אתם אכן רואים את הציבור הזה חוזר לשוק?
דרור פלדמן: "סברתי שהלקוחות האלה ייכנסו בשלב כזה או אחר, כי בכל משבר נוצרות הזדמנויות אבל אני לא רואה אותם עדיין דומיננטיים בשוק. מחירי הדירות לא ירדו, ואני לא רואה כיצד הם יירדו. הפער בין ההיצע לביקוש הוא עדיין לרעת הרוכשים, ויש פחות התחלות בנייה, אז אני לא רואה סיבה שהמחירים יירדו. מה שכן, אני רואה פעילות יותר ענפה בקרב תושבי חוץ".

גם איילת רוסק, מנכ"ל ובעלים של מכלול התחדשות עירונית, הוסיפה ש: "בעולם שבו התחלות הבנייה בכזו צניחה חופשית, כנראה שטוב שהמשקיעים לא מסתערים על השוק. אחרת מה יעלה בגורלם של מי שבאמת צריכים דירה?"

בגלל קצב העבודה האיטי עוד יותר בימים אלה של תהליכי הוצאת היתרים בוועדות המקומיות, יש עיכוב של חצי שנה בהוצאה לדרך של פרויקטים, כך לפי רוסק. "בסך הכל לוקח יותר זמן להתחיל פרויקט. היזמים מגיעים אלינו מותשים לגמרי. זה עוד דבר שמאט את התחלות הבנייה".

***גילוי מלא: האירוע נערך בשיתוף בנק מזרחי טפחות ובחסות התאחדות בוני הארץ, רני צים, בומברדייה, סימנס ורכבת ישראל.

צרו איתנו קשר *5988