תמ"א 38 | דעה

כך שגה בית המשפט ושלח את שוק הנדל"ן לסחרור מיותר

הכוונה אולי הייתה טובה: למצוא פתרון לדיירים בפרויקט תמ"א שנתקע - אלא שהחלטת בית המשפט להושיט להם יד ולבטל הערות אזהרה והסכמי מכר מערערת על הבטוחה שעליה נשען ענף שלם

פרויקט תמ"א 38 / צילום: shutterstock
פרויקט תמ"א 38 / צילום: shutterstock

כולנו רואים אותם בכל מקום, אותם "פילים לבנים", בניינים שנותרו באמצע הליכי תמ"א שלא הושלמו, עומדים כך במשך שנים. חלקם מפגע לעיניים, אחרים הם אסון בטיחותי של ממש, אתרי בנייה עם מרפסות שאין להן מעקה, חפירות בחצר ושלד לא גמור.

בעוד שהפסקת הבנייה בפרויקטים כאלה נוצרות בדרך+כלל בגלל פשיטת רגל של הקבלן המבצע, העובדה שהם עומדים כך שנים, ללא השלמה של הבנייה, נוצרת בגלל שאף קבלן אחר לא מוכן להיכנס בנעלי הקבלן המקורי ולקחת עליו את האתגר.

בית המשפט נדרש לאחרונה לסוגיה ומצא פתרון, אך בדרך נאלץ להקריב את זכויותיהם של בעלי ורוכשי הדירות ושלח את שוק הנדל"ן לסחרור. כעת, רשויות המדינה פונות לציבור הרחב על-מנת למצוא פתרון לנושא.

עו"ד חן בכר / צילום: אביבית שבתאי
 עו"ד חן בכר / צילום: אביבית שבתאי

הבעיה הנוגעת להבאת קבלן חלופי שיסיים פרויקט תמ"א שלא הושלם, היא כזו שבמרכזה נעוץ תמריץ כלכלי. הקבלן המקורי שלקח על עצמו את הפרויקט, בדרך-כלל התחייב למפרט מסוים בפני הדיירים הנוכחיים או רוכשי הדירות העתידיים. הקבלן החלופי אינו רוצה לקחת על עצמו את ההתחייבויות.

על-מנת להפוך את הפרויקט לכלכלי יותר עבור קבלנים, בית המשפט המחוזי ביטל לאחרונה את הערות האזהרה (הבטוחות) ואת הסכמי המכר עם הדיירים שרכשו את הדירות החדשות בפרויקט תמ"א "תקוע" ברמת גן. צעד זה הפך את הפרויקט לכלכלי יותר עבור הקבלן החדש. אך אותם דיירים ששילמו ליזם שקרס ממיטב כספם, כעת מוצאים את עצמם בסיכון לאבד את כל כספם.

הסיכון: פתרון שיביא יותר נזק מתועלת

בעקבות תקדים זה, כל רוכשי דירות חדשות בארץ שהסתמכו על הערת אזהרה כבטוחה, מצאו את עצמם בסיכון לאבד את כל כספם. האם זה פלא שאותה פסיקה טלטלה את שוק הנדל"ן? משרד הבינוי והשיכון פונה בימים האחרונים לציבור הרחב לקבלת רעיונות כיצד להבטיח את זכויות הדיירים בדרכים אחרות. גם הפעם, הסיכוי שיימצא פתרון שיזיק יותר מאשר יועיל - הוא גדול.

דרך אחת היא חיוב פרויקטים בליווי בנקאי ובהוצאת ערבויות בנקאיות או פוליסת ביטוח לרוכשי הדירות. אפשר גם לחייב את היזם בשינוי לוח התשלומים בפרויקטים, ובמקביל לחייב גם את היזם בהנפקת ערבות בנקאית לרוכש, אם כי לא בהיקף מלא של התמורה המשולמת (לדוגמה: 50% מכספי התמורה).

מנגד, יהיו כאלה שיציעו לחייב קבלנים שלוקחים על עצמם פרויקטים בתחום התמ"א, להמציא הוכחת איתנות פיננסית של היזם בפני הרשות המקומית המאשרת את הפרויקט, כאשר הפרמטרים ייקבעו מראש על-ידי משרד הבינוי והשיכון. יש לתת את הדעת כי צעד זה ייטיב בעיקר עם החברות הגדולות, עלול להרחיק מהשוק יזמים קטנים שהיו יכולים להשלים פרויקטים בהצלחה מרובה, ימנע תחרות הוגנת ויכול ליצור בעיה קשה לא פחות.

הפתרונות הללו, כמובן, אינם מושלמים ומחייבים היערכות ובעיקר ערנות של רוכשי הדירות ופיקוח מצד הרשויות, ועל שום מה? על שום שבתי המשפט בחרו, פעם נוספת, "לפרש" את הוראות החוק בניגוד מוחלט לאמור בו.

עוד טרם אושר פסק הדין התקדימי על-ידי בית המשפט העליון, הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון פרסם אזהרה לציבור, לפיה עליו להימנע מלשלם כספים בהיקף ניכר ליזם פרויקט התמ"א, אלא יש לבצע את התשלומים ליזם בהדרגה, לפי קצב התקדמות הבנייה ובהתאם לאבני-הדרך שנקבעו על-ידי משרד הבינוי והשיכון. אזהרה זו נועדה לצמצם את הסיכון של רוכשי הדירות בפרויקטים מהסוג הזה, ויש לדאוג שתיושם, אפילו כסטנדרט, בכל מיזם תמ"א.

אולם לבסוף, הפתרון הנכון והיעיל ביותר יהיה ריסון עצמי של בתי המשפט, ובמקרה הקונקרטי של פסק הדין התקדימי, שינוי הפסיקה השגויה שנקבעה. כך ניתן יהיה להימנע מבעיה מתגלגלת, שיכול שיימצאו לה פתרונות לא מושלמים שיגרמו לבעיות רבות נוספות.

הכותב מתמחה בליטיגציה מסחרית, שותף מנהל במשרד בכר שבתאי עורכי דין.

צרו איתנו קשר *5988