מנגנון הנאמנות שעשוי "להציל" את שוק דירות היוקרה

להליך משפטי שנדון בבית המשפט העליון ושעוסק במשפחה מקנדה שהעבירה לחברת נאמנויות בישראל ארבעה נכסי מקרקעין בישראל, עשויה להיות השפעה משמעותית על שוק הנדל"ן כולו, ועל דירות יוקרה בפרט

בית המשפט העליון / צילום: shutterstock
בית המשפט העליון / צילום: shutterstock

בית המשפט העליון צפוי לפרסם בקרוב פסק דין באחד המנגנונים היותר בוסריים שיש בישראל והוא מנגנון הנאמנויות. לפסק הדין עשויות להיות השלכות על מחירי הנדל"ן בישראל, לרבות שוק דירות היוקרה. עד היום משפחות בעלות נכסים מיעטו להשתמש במנגנון הנאמנויות חרף היתרונות הרבים הגלומים בו, כמו למשל: העברת רכוש לדורות הבאים באופן מתוחכם ועל-פי רצונו של יוצר הנאמנות, דאגה לבעלי מוגבלויות מקרב היורשים, מניעת מלחמות ירושה ועוד. זאת בעיקר משום שטרם נצבר ניסיון מעשי מבוסס ביחס לפרשנות רשות המסים להסדרים מסוג זה, ולכן שימוש בנאמנות עלול להיות נתון למחלוקות רבות.

הפרשה בה אמור בית המשפט העליון להכריע מדגימה בעייתיות זו. היא עוסקת בנאמנות שיצרו בשנת 2016 בני הזוג גליס, תושבי קנדה, במסגרתה העבירו לחברת נאמנויות ישראלית ארבעה נכסי מקרקעין בישראל.

הנהנית היחידה בנאמנות הייתה נכדתם של היוצרים, תושבת ישראל. היוצרים דיווחו על העברת הזכויות בדירות בישראל לנאמנות, אולם הם טענו לפטור ממס שבח וממס רכישה. שלטונות מיסוי מקרקעין דחו את שומתם העצמית של היוצרים. לטענתם, העברת הנכסים מהיוצרים לנאמנות חייבת במס שבח ובמס רכישה.

בני הזוג גליס הגישו ערר לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו. הם טענו, כי ההוראה בסעיף 75ז(ד) לפקודת מס הכנסה, שלפיה הקניית נכסים לנאמנות, ללא תמורה, אינה מהווה אירוע מס מסוג "מכירה", חלה גם על הקניית נכסי נדל"ן בישראל. לפיכך, העברת הדירות לנאמנות אינה חייבת במס שבח ובמס רכישה. מאידך עמדת שלטונות מס שבח היא שסעיף זה בפקודת מס הכנסה, אינו נוגע כלל למכירת נכסי מקרקעין.

ועדת הערר קיבלה את טענת בני הזוג גליס ופסקה (ביולי 2019), כי הקניית נכסי מקרקעין בישראל לנאמן אינה אירוע מס, בנימוק כי אין הגיון לייחד לנכסי מקרקעין דין שונה מזה שיחול ביחס לכל נכס הוני אחר. ועדת הערר הסתמכה בין היתר על עמדתנו שפורטה בהרחבה בספרנו "מיסוי בינלאומי - הדין בישראל", לפיה, הקניית נכס מקרקעין בישראל לנאמן ב-"נאמנות תושבי ישראל" וב-"נאמנות יוצר תושב חוץ" איננה מכירה לעניין חוק מיסוי מקרקעין.

עו"ד ורו"ח איתן אסנפי / צילום: איציק שוקל
 עו"ד ורו"ח איתן אסנפי / צילום: איציק שוקל

רשות המסים ערערה על פסק הדין לבית המשפט העליון, אשר כאמור, צפוי לפרסם בקרוב את החלטתו.

לעניות דעתי, החלטת ועדת הערר ראויה ויש לאמצה. חוק מיסוי מקרקעין אינו מתייחס כמעט בכלל לנושא מיסוי הנאמנות, ולעומתו פקודת מס הכנסה מכילה סט מקיף של הוראות ברורות, המתייחסות במפורש גם לנדל"ן בישראל.

אימוץ מדיניות מס עקבית ואחידה בנושא מיסוי הנאמנות, ימלא אחר תכלית החקיקה, ואף יתרום באופן משמעותי לוודאות המשפטית בהפעלת הסדר הנאמנויות בישראל, אשר כפועל יוצא, יביא לניצול יתרונותיו הרבים של מוסד הנאמנות.

יתרה מכך, הדבר יעורר את שוק הנדל"ן בישראל. משטר מיסויי ברור, שיימנע מהטלת מס שבח ומס רכישה בהעברת נדל"ן לנאמנות, יקדם הזרמת הון לישראל והשקעות בנדל"ן ישראלי. הוא יתרום להצבתה של ישראל כמדינה רלוונטית ואטרקטיבית עבור משקיעים זרים (שלא יחששו להכליל נדל"ן ישראלי במסגרת הנכסים שהם מנהלים בנאמנויות).

לכל הפחות ביחס לגביית מס השבח, אימוץ עמדת ועדת הערר לא מקפחת את קופת המדינה, שכן ממילא מדובר בדחיית מס ולא בפטור מוחלט. ולגבי מס הרכישה, אמנם המדינה לא תגבה אותו בעת העברת הנדל"ן לנאמנות, אך היא תשלשל אותו לכיסה בהעברות עתידיות. במקרה הזה, 'תפסת מרובה לא תפסת' - אם ידירו המשקיעים רגליהם מהשקעות בנדל"ן בישראל, לא הרווחנו דבר. לעומת זאת, אם יתנו אמון במשטר מיסוי הנאמנות, קופת המדינה תועשר הן מגביית מסים, והן כתוצאה מגידול ההשקעות הזרות בה ומהתעוררות שוק הנדל"ן בכלל ושוק דירות היוקרה בפרט, שמדשדש זה שנים.

לסיכום, "מנגנון הנאמנות הנו אחד מהכלים החשובים והשימושיים בעולם, וראוי כי המחוקק ורשות המסים יפעלו להנגשתו ולהסרת חסמים שונים בהפעלתו בישראל, על-מנת לגוון את המכשירים והאפשרויות להבאת הון זר לישראל".

עו"ד ורו"ח איתן אסנפי, מומחה למסים, בעל משרד לעריכת דין מסים ומחבר (משותף) של הספר מיסוי בינלאומי-הדין בישראל

צרו איתנו קשר *5988