משכנתה | פרשנות

בנק ישראל הגיב למציאות המשתנה, אבל רק אחרי שהציבור שילם כבר מיליארדים עודפים

ב-2011 בנק ישראל ייקר את המשכנתאות, לשם הפחתת סיכון, כשהגביל את רכיב ריבית הפריים • מאז הריבית ירדה, והציבור שילם יותר • עכשיו הפיקוח על הבנקים מבטל את המגבלה בתקווה שהמשכנתאות יוזלו

משכנתה / צילום: shutterstock
משכנתה / צילום: shutterstock

תשע שנים וחצי לאחר שבנק ישראל הגביל את רכיב הריבית המשתנה במשכנתאות, הוא מודה כי אין לכך מקום עוד. ואולם ההודעה הנוכחית שלפיה הוא מבטל את המגבלה מגיעה הרבה אחרי שהתברר כי ההחלטה מ-2011 של הבנק המרכזי להגביל את רכיב הריבית המשתנה לשליש מהמשכנתה עלתה לציבור בישראל בתשלומים עודפים של מיליארדי שקלים ששולמו בשל הגדלת רכיב הריבית הקבועה ושלולא המגבלה היה משולמים לבנקים בריבית משתנה.

■ צעד דרמטי של בנק ישראל: המגבלה על רכיב הריבית המשתנה במשכנתאות תבוטל

כל זאת, נציין, במציאות שבה ריבית הפריים רק ירדה בעקביות ולאורך השנים מאז 2011. למעשה, הצעד של בנק ישראל, שנעשה באיחור ניכר מבחינת לווה המשכנתה המייצג, מעיד כי בבנק המרכזי מכירים בכך שהריבית לא תועלה בעתיד הנראה לעין, וכנראה אף תרד.

הפיקוח על הבנקים, שבראשות המפקח יאיר אבידן, הודיע במפתיע כי הוא משנה את הכללים בשוק המשכנתאות כשלאחר שנים רבות שבהן הוגבל שיעור רכיב ההלוואה שבריבית משתנה בהתאם לריבית פריים מתוך המשכנתה, הוא מתיר בטיוטת חוזר ששלח לבנקים "לבטל את הגבלת שיעור רכיב ריבית הפריים בתמהיל המשכנתה, ולהסתפק בהגבלת הריבית המשתנה הקובעת כי לפחות שליש מסך המשכנתה יינתן בריבית קבועה, ושני השלישים הנותרים ייבחרו על ידי הלווים ללא כל הגבלה".

החלטה דרמטית

מדובר בהחלטה דרמטית שעליה מודיע הפיקוח, כשלדברי המפקח אבידן "לאור התנאים השוררים בשוק​ מצאנו לנכון להסיר את מגבלת הפריים בתמהיל המשכנתה, ובכך להקל על ציבור הלווים. הצעד הנוכחי יקל על ציבור לוקחי המשכנתהות ויגדיל את מגוון אפשרויות המימון העומדות בפניהם", אמר. עוד נציין כי בבנק המרכזי מציינים כי "הדיונים על הנושא כללו גם שיח עם חברי הכנסת ד"ר שלמה קרעי, מיקי לוי ויאיר לפיד", תוך שהבהירו כי "תגובש ההנחיה הסופית תוך מספר שבועות".

אלא שההודעה הזו הפוכה ממה שבנק ישראל חשב שיקרה כשהוא יצר את המגבלה. קודם למגבלה האמורה שהוטלה על נוטלי המשכנתאות הריבית המשתנה היוותה מרכיב משמעותי בהרבה מהמשכנתה הממוצעת, ולמעשה הייתה רוב ההלוואה, בשיעורים של יותר מ-75% מההלוואות.


מציאות זו הביאה את בנק ישראל לנקוט בצעד החריג, שבא שנים ספורות לאחר שהעולם נקלע למציאות של צעדים מוניטריים מרחיבים שטרם נראו עד אז, ובכלל זה הורדה ניכרת של הריביות. או אז נראה היה שהמציאות הזו לא תהיה ארוכה כפי שהיא הפכה להיות. אז קיוו בבנק ישראל כי הייקור של ההחזר החודשי למשכנתה יביא להקטנת הסיכון במשכנתאות ויתברר כנכון לאורך זמן. זה לא קרה, ולמעשה ההפך קרה.

למה הכוונה? ב-2011 פרסם הפיקוח על הבנקים הנחיה דרמטית שבמסגרתה הוגבלה "חלק ההלוואה לדיור (המשכנתה) בריבית משתנה, לשליש מסך ההלוואה לדיור שמעמיד תאגיד בנקאי ללווה". אותה החלטה הוחלה על הלוואות החדשות לדיור בכל מסלולי הריבית המשתנה, שבהן הריבית עשויה להשתנות במהלך תקופה קצרה מחמש שנים, שניתנו מאז - ואלה להזכירכם היו שנות גאות בשוק המשכנתאות.

בבנק ישראל הסבירו עם ייסוד המגבלה, עוד ב-2011, כי זה קורה "לנוכח המגמות הנמשכות בשוק הדיור, ובעיקר, ההיקף המשמעותי של ביצועי ההלוואות לדיור בריבית משתנה, הטומנות בחובן סיכון ללווים, וכפועל יוצא למערכת הבנקאית בכללותה. מדובר בסיכון הכרוך באפשרות שהריבית תעלה ותגדיל באופן ניכר את תשלומי המשכנתה החודשיים המוטלים על הלווים, באופן שישליך על יכולתם לפרוע את ההלוואות כסדרן. תרחיש זה מתחדד נוכח הימצאותנו בתקופה בה שיעור הריבית נמצא במגמת עלייה".

מאז הריבית רק ירדה, והציבור לא רק שלא היה זקוק להגנה שהרגולטור השית עליו אלא שילם החזרי ריבית גבוהים יותר מאשר מה שהיה משלם לולא המגבלה.

כלומר, הצעד החדש משקף כי בנק ישראל שהגביל בזמנו את רכיב המשכנתאות מאחר שחשש מהתלות הרבה של הציבור בריבית פריים - ובשל הערכתו שהריבית תעלה ותגרום נזק לציבור - טעה, כשבוחנים זאת בחוכמה שבדיעבד. זאת משום שמאז הריבית רק ירדה - באופן עקבי - והמגבלה האמורה, שהכריחה את הציבור להגדיל את החשיפה שלהם לריבית קבועה הוביל לתשלומים עודפים של מיליארדי שקלים שהציבור שילם בגלל המגבלה.

השוק כבר בוער

ההודאה של הבנק המרכזי בכך באה לידי ביטוי כנראה גם מדברים שנמסרו מטעם המפקח, ולפיהם "מצאנו כי ניתן להקל על לווים נוטלי משכנתאות ולאפשר לשחרר את מגבלת שליש הפריים, תוך שמירת האיזונים בין התועלת ללווים אגב הגברת הגמישות בנטילת משכנתה לבין רמת הסיכון אליה נחשפים לווים אלה ורמת הסיכון בתיק האשראי לדיור במערכת הבנקאית". בבנק המרכזי ציינו כי "מהלך זה עשוי לתרום להוזלת תשלומי הריבית אותם משלמים הלווים- צורך שמתחדד בתקופת משבר הקורונה". מכאן שהמהלך אמור להביא לזינוק במחזור משכנתאות.

כבר שנים שהריבית יורדת. אז נכון שב-2011 התפיסה הייתה שהריבית פריים לא תרד הרבה והיה מקום לזהירות. אבל כבר כמה שנים שהריבית נמוכה מאוד, הרבה יותר מאשר אז. ומדוע בנק ישראל "נזכר" בזה רק עתה? הקורונה היא אמנם שינוי אדיר במציאות ומצריכה חשיבה מחודשת, אבל כבר כמה שנים שברור שהריבית נמוכה מאוד בראייה היסטורית, וזה נכון גם היום. גם אם וככל שהיא תרד בעתיד הנראה לעין, האם זה הזמן הנכון לשלוח את הציבור ולהגדיל את הרכיב שלו שמוצמד לריבית הפריים? הרי ככל שהריבית תעלה, ומתישהו זה יקרה, הסיכון שזיהו בבנק המרכזי ב-2011 עלול להתגשם ולהוביל לגידול חד מאוד, אולי אף מדי מבחינת רבים, בהחזר החודשי.

היקפו הכולל של שוק המשכנתאות עומד על כ-413 מיליארד שקל, כשגם הקורונה לא מצננת את הרתיחה שנרשמת בו זה שנים, עם חודשים שבהם היקפי המשכנתאות החדשות פרץ לגבהים אדירים, למרות משבר הקורונה, שלרגעים נראה היה כאילו יביא לרגיעה בשוק זה. 

צרו איתנו קשר *5988