מתחמי מולטי-פמילי בארצות הברית: גביית דמי השכירות בירידה, ובעלי הדירות מתחילים להרגיש את הלחץ

ענף הדירות להשכרה עמד במגפת הקורונה טוב יותר מאשר ענפי הנדל"ן האחרים, אבל זה מתחיל להשתנות. בעלים של מתחמי מולטי-פמילי מתחילים לפגר בהחזרי ההלוואות. בבנקים רואים מספר גדול יותר של הלוואות לדיור בסיכון גבוה, ופחות מלווים מסוגלים לעזור במימון ליזמים השקועים בצרות. גם ההגנות מפני פינוי, שיעור גבייה נמוך יותר והורדות חסרות תקדים בשכירות המבוקשת בשווקים אורבניים משפיעים על בעלי הדירות.

שווקים מסוימים בתחום המגורים, שלפני המגפה היו חביבים על המשקיעים, הם בין אלה שנפגעו הכי קשה. חברות הדירוג הורידו את הדירוג של אג"ח שקשור לדיור מוגן ומעונות סטודנטים, ושל כמה מחברות המגורים המשותפים, וגם הן במצב לא קל. בחודש שעבר, חברת Quarters המפעילה חללי מגורים משותפים סגרה את כל הפעילות שלה בארה"ב, והגישה עשר בקשות לפשיטת רגל.

אבל תחום ההשכרה המסורתי חורק גם הוא. במהלך המגפה, הנתח של החוב של דירות להשכרה שהבנקים הגדירו כסיכון גבוה עלה ל-16.9% מ-4.6%, לפי דוח מחודש דצמבר של חברת Trepp LLC, שחישבה את הסיכון לפי נתונים של תריסר בנקים. "הרבה מזה נבע מאנשים שנכנסו ללחץ", אומר ראסל יוז, סגן נשיא ב-Trepp. בעלי הנכסים ביקשו הקלות על ההלוואות שלהם, וזה היה פקטור משמעותי בהעלאת הסיכון על ידי הבנקים, הוסיף.

כמה בעלים גדולים של דירות, כמו משפחת שטרית מניו יורק, מרגישים את הלחץ. הלוואה בגובה 481 מיליון דולר שמגובה ב-43 בנייני מגורים שנמצאים בבעלות החברה, במיד ווסט ובחגורת השמש (המדינות החמות בדרום ארצות הברית), נכנסו לרשימת הסיכון הגבוה על ידי KeyBank.

הבנק הזכיר את דחיית החובות שיזם הממשל הפדרלי ואת "הדיירים שלא משלמים שכירות" כסיבות לכך שההכנסות מהבניינים אינן מספיקות לכיסוי תשלומי ההלוואה. נציג המשפחה לא הגיב לבקשות לתגובה.

יש משקיעים שמזהים הזדמנות במתן מימון לטווח קצר, בריבית גבוהה, עד שהמגפה תסתיים. אחד מאלה הוא חברת ההשקעות Harbor Group מנורפולק, וירג’יניה, שמנהלת נכסים בהיקף 13 מיליארד דולר. היא גייסה 425 מיליון דולר בחוב למתן מימון, והיא מונה בין משקיעיה את אחת מקרנות הפנסיה של קנדה. באמצעות מינוף נוסף, הקרן תוכל להעניק הלוואות בהיקף כולל של 900 מיליון עד מיליארד דולר.

הקרן של הרבור משלימה הלוואה ליזם שסיים בסוף 2019 פרויקט של 200 יחידות דיור. במרץ 2020 הוא התחיל לחתום על חוזים עם שוכרים, "ואז העולם נעצר באחת", אומר נשיא הרבור, ריצ’רד ליטון ג’וניור. "עכשיו הם כבר צריכים להתחיל להחזיר את הכסף על ההלוואה שלקחו לבנייה, והם בשיעור תפוסה של 65% [בלבד]".

עדיין, רבים בענף הנדל"ן מאמינים שבעלי הדירות נמצאים במצב טוב יותר לצלוח את המיתון הזה מאשר את הקודם. זה נכון בעיקר בגלל הרמות הנמוכות יחסית של החוב, אומר כריס מיקלסון, סמנכ"ל תפעול בחטיבת ההשקעות בחברת הברוקראז’ Walker & Dunlop’s. "זה לא מצב שבו יש אווירה של עודף מינוף. יש הרבה הון עצמי בפרויקטים הללו", אמר.

בנקים רבים עשויים גם לרצות פחות להגיע לעיקול של דירות, בהשוואה לעיקול של נכסים מסחריים, אומר מר יוז מ-Trepp. בשעה שמלווים רבים רואים בחנויות פיזיות השקעה מיושנת ולא חכמה, יש להם דעה הרבה יותר שורית על הצלחה ארוכת טווח של דירות להשכרה, והם ירצו לשמור את בעלי הדירות כשותפים עסקיים ליום שאחרי המגפה. "אני חושב שהלך הרוח הוא: זה היה עסק בטוח לפני כן. המגפה היא אירוע שיעבור. אנחנו יכולים לחכות עד אז", אומר יוז.